销售人员的话，你敢信几分？
发布时间：2018-08-21 点击数：890
【案情回顾】
2011年10月30日，吴女士与通瑞万华公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，购买了该公司开发的位于朝阳区常营的“龙湖•长楹天街”项目房屋一套，房屋预测建筑面积141.6平米，房屋总价411.44万元。吴女士在购买房屋时，提交了家庭信息表、购房承诺书、身份证、工作居住证等文件，以证明具有购房资格，于是双方签订了合同。后通瑞万华公司接到政府主管部门通知，被告知吴女士所持有的工作居住证无效，并不具备购房资格。根据合同的相关约定，吴女士应当承担就此产生的相应法律责任。故诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，同时要求吴女士支付违约金822880元。
【法院判决】
法院经审理认为，华公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。由于合同中对于购房资格有明确的约定，吴女士亦在签订合同之前签署了承诺书，故对于因不具备购房资格而产生的相应后果，应由吴女士承担。吴女士虽然有北京市工作居住证，但是，经登录北京市工作居住证管理系统查询，其居住证无效，故其实际上不具备购房资格。而且，从常理而言，吴女士若具备办理北京市工作居住证的资格，完全可以通过正常程序进行办理，根本不必支付其所称的“11万元”费用，办理下来的工作居住证所登记的工作单位、居住信息亦应与其真实的信息相符。其虽辩称具备办理北京市工作居住证的条件，但是未能提供其他证据予以证明，因此对其所述，法院认为难以采信。鉴于吴女士的居住证无效，不具备购房资格，故双方之间的合同无法继续履行，通瑞万华公司要求解除合同，法院予以支持。关于通瑞万华公司主张的违约金，法院认为，考虑到双方之间的合同已经进行了预售登记，吴女士无明显恶意违约行为，故法院未予支持。同时，因吴女士明确表示对于合同解除后的相关问题无需在此案中处理，法院对购房款的返还等问题未予处理。一审宣判后，因房产商坚持主张违约金，而吴女士则主张继续履行合同，双方均提起了上诉。日前，二审法院作出终审判决，裁定维持原判。
【案件分析】
吴女士签署的《商品房预售合同》及《购房承诺书》中，则均有关于吴女士承诺符合购房政策，承诺提交的材料真实、合法、有效，若吴女士不符合购房条件，开发商不担责，吴女士承担一切法律责任并承担房屋总价20%的违约金的约定。
【学习时刻】
面对房屋销售人员巧舌如簧的各种承诺，购房人要保持冷静，不要轻信口头承诺草率作出决定，而是要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件，特别是其中关于开发商免责和责任承担的条款，如双方确有补充约定，一定要形成书面协议，给付相关款项，也应索要收据。否则，一旦发生纠纷，没有凭据的购房者只能吃“哑巴亏”。
如需房地产法律咨询，欢迎拨打广东宏力律师事务所免费咨询电话：020-37591159
2011年10月30日，吴女士与通瑞万华公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，购买了该公司开发的位于朝阳区常营的“龙湖•长楹天街”项目房屋一套，房屋预测建筑面积141.6平米，房屋总价411.44万元。吴女士在购买房屋时，提交了家庭信息表、购房承诺书、身份证、工作居住证等文件，以证明具有购房资格，于是双方签订了合同。后通瑞万华公司接到政府主管部门通知，被告知吴女士所持有的工作居住证无效，并不具备购房资格。根据合同的相关约定，吴女士应当承担就此产生的相应法律责任。故诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，同时要求吴女士支付违约金822880元。
【法院判决】
法院经审理认为，华公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。由于合同中对于购房资格有明确的约定，吴女士亦在签订合同之前签署了承诺书，故对于因不具备购房资格而产生的相应后果，应由吴女士承担。吴女士虽然有北京市工作居住证，但是，经登录北京市工作居住证管理系统查询，其居住证无效，故其实际上不具备购房资格。而且，从常理而言，吴女士若具备办理北京市工作居住证的资格，完全可以通过正常程序进行办理，根本不必支付其所称的“11万元”费用，办理下来的工作居住证所登记的工作单位、居住信息亦应与其真实的信息相符。其虽辩称具备办理北京市工作居住证的条件，但是未能提供其他证据予以证明，因此对其所述，法院认为难以采信。鉴于吴女士的居住证无效，不具备购房资格，故双方之间的合同无法继续履行，通瑞万华公司要求解除合同，法院予以支持。关于通瑞万华公司主张的违约金，法院认为，考虑到双方之间的合同已经进行了预售登记，吴女士无明显恶意违约行为，故法院未予支持。同时，因吴女士明确表示对于合同解除后的相关问题无需在此案中处理，法院对购房款的返还等问题未予处理。一审宣判后，因房产商坚持主张违约金，而吴女士则主张继续履行合同，双方均提起了上诉。日前，二审法院作出终审判决，裁定维持原判。
【案件分析】
吴女士签署的《商品房预售合同》及《购房承诺书》中，则均有关于吴女士承诺符合购房政策，承诺提交的材料真实、合法、有效，若吴女士不符合购房条件，开发商不担责，吴女士承担一切法律责任并承担房屋总价20%的违约金的约定。
【学习时刻】
面对房屋销售人员巧舌如簧的各种承诺，购房人要保持冷静，不要轻信口头承诺草率作出决定，而是要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件，特别是其中关于开发商免责和责任承担的条款，如双方确有补充约定，一定要形成书面协议，给付相关款项，也应索要收据。否则，一旦发生纠纷，没有凭据的购房者只能吃“哑巴亏”。
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