购房者未按期付款开发商主张违约获支持

『案情回顾』　
    2008年7月24日，被告陈红购买原告鸿天公司开发的小区店面一间，购房总价款为23万元。被告首付房款13万元，余额10万元由被告自行到银行办理按揭贷款。合同签订后，被告陈红只给付了首付房款13万元，余款10万元一直未去办理按揭贷款手续。到房屋交付期限后，原告鸿天公司也就未交付房屋给被告，双方一直僵持至今。现原告鸿天公司要求解除商品房买卖合同并由被告承担违约金。
　　
『判决详情』
    经江西省广昌县人民法院审理认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，该商品房买卖合同是双方真实意思表示，原、被告均应当按照合同的约定，全面履行合同义务。但被告因其他原因，一直未办理按揭，原告鸿天公司也就没有按照约定的时间向被告交付房屋。按照双方的合同约定，被告陈红未付清房款，原告鸿天公司逾期交房不需要承担违约责任。本案中，原告新鸿天公司符合先履行抗辩权的条件，不履行交付房屋的义务于法有据。为了维护交易秩序的稳定，如果合同能够继续履行，原则上不予以解除，原告鸿天公司主张解除商品房买卖合同的诉求法院不予支持。但是，先履行抗辩权的行使不影响后履行一方向先履行一方主张违约责任。故法院作出判决，判决被告陈红支付原告江西鸿天投资发展有限公司购房余款10万元及违约金32706元。

『律师分析』
    根据中华人民共和国合同法第六十七条的规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。需要注意的是，只有在先履行义务的一方未履行义务或者履行义务不符合约定的情况下，后履行一方才能行使先履行抗辩权。这里所说的“义务”应指合同的主给付义务，如果先履行一方履行了主给付义务而未履行从给付义务，一般不能产生先履行抗辩权。例如买卖合同中约定出卖人先交付标的物，然后买受人再支付货款，在出卖人已经交付了标的物但未按照合同的约定交付与标的物有关的资料的情况下，买受人不得主张先履行抗辩权。

『全民普法』

※诚实信用原则
    诚实信用原则原本是社会生活中的一种道德规范，把它纳入法律的目的在于排除一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和社会生活的正常秩序和安全。该原则起源于罗马法中的诚信契约和诚信诉讼。民事诉讼中的诚实信用原则，是指法院、当事人以及其他诉讼参与人在审理民事案件时，必须公正、诚实、守信。诚实信用原则在法官酌量证明责任分配时的作用主要表现为以下几个方面：
    1、禁止反言及矛盾行为。禁止反言主要是防止当事人以及诉讼参与人之间出现前后矛盾的诉讼行为，从而损害他方当事人的利益。禁止反言及矛盾行为重在保障对方当事人的利益，即对于一方当事人已有的陈述和行为，另一方当事人给予充分的信任而为的行为应当受到法律的保护，不允许一方当事人事后反言或采取矛盾的行为来损害对方当事人的正当利益。我国《海事诉讼特别程序法》第85条规定：当事人不能推翻其在《海事事故调查表》中的陈述和已经完成的举证，但有新的证据并有充分的理由说明该证据不能在举证期间内提交的除外。
    2、排除不正当形成的诉讼状态。这是指一方当事人为了个人利益，恶意的或者不正当的妨碍对方当事人有效的实施诉讼行为，从而形成有利于自己的诉讼状态。例如，一方当事人持有对方当事人用于证明的证据拒不交出的情形。根据诚实信用原则的要求，采取不正当手段获取的对自己有利的诉讼状态，其诉讼行为应当视为无效。
    3、禁止滥用诉讼权利，故意拖延诉讼。当事人在诉讼中滥用诉讼权利应当予以制止。如滥用程序异议权，回避申请权，在诉讼过程中不正当地提出证据，或者在诉讼程序要结束时要求传唤新的证人等。这也是诚实信用原则对当事人处分权的制约。最高院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》中也作出相关的规定：在第二审中，一方当事人提出新证据致使案件被发回重审的，对方当事人有权要求其补偿误工费、差旅费等费用。
    4、禁止在诉讼中作虚假陈述。这是对当事人“真实义务"的要求，根据诚实信用原则，当事人在诉讼中所作的虚假自认的事实，对法院不具有约束力。

※先履行抗辩权
    先履行抗辩权是指合同中约定了债务履行的先后顺序，在先履行一方未履行债务或者履行债务不符合约定的情况下，后履行一方有拒绝其相应的履行要求的权利。在满足下列条件的情下，当事人取得先履行抗辩权：(1)合同双方当事人因双务合同而互负债务；(2)双方互负的债务有先后履行顺序，并且后履行一方的债务已届履行期；(3)先履行债务的一方未履行或者履行不适当。
　　

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