最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见整理
发布时间：2018-08-21 点击数：1634
1、房屋承租人优先购买权的效力问题
理论界或实务界的不同观点： 第一种观点：人民法院可以直接判决承租人以出租人与第三人之间的买卖合同所确定的价格购得房屋。第二种观点：法院只能判决撤销出租人与第三人之间的买卖合同。 第三种观点：当事人提出无效合同确认之诉，人民法院既可以根据当事人的请求作出判决，也可以根据形成权的理论，依法支持当事人直接购买房屋的诉讼请求。
最高人民法院民一庭对该问题进行研究后，形成两种观点： 多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。少数意见认为，承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性权利，优先权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含可以优先买到的权利，否则优先权没有实际意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院在判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。因此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋，法院可以据此请求判决。
2、交房、办证与诉讼时效问题
关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。
关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
3、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题
理论界或实务界的不同观点： 第一种观点：业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。 第二种观点：业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，既可以作为原告起诉，也可以作为被告应诉。第三种观点：业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力，可以成为诉讼主体，但是原则上只能作为原告提起诉讼，不能成为被告，因为它没有责任财产和责任能力。
最高人民法院民一庭认为：依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。
4、善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准问题
理论界或实务界的不同观点： 第一种观点：房屋使用费的标准应该参照通地段同类房屋租金计算。 第二种观点：根据无效合同的处理原则，应该以实际使用年限的房屋折旧费作为买受人返还的房屋恢复原状的补偿，即房屋总价÷约定的土地使用年限×实际使用年限，或就房屋折旧费进行评估。 第三种观点：第一种意见与第二种意见采用的标准过高或过低，有失公平，可考虑采用租金与房屋折旧费的平均值。
最高人民法院民一庭意见：善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下：辽宁省高级人民法院： 你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为： 商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
5、农民自建住房是否适用《建筑法》问题
案例：某建筑公司与农民王某于1998年签订一份工程施工合同，约定由建筑公司为王某修建砖木结构二层住宅楼一座；建筑公司按图施工，建筑面积估计125平方米；完工后，按有关标准实际丈量计算，单位造价380元/平方米。建筑公司按期完工并确定了工程总造价。施工期间，王某支付了部分工程款，完工后实际占有、使用该建筑，但未再付款。建筑公司诉至法院，请求王某支付剩余工程款。提出的问题：《建筑法》第83条规定农民自建低层住宅的建筑活动不适用本法。如果农民修建二层及二层以上住宅承包给他人修建，是否属于自建？高低层的区分标准是什么？农民将住宅承包给建筑施工企业建设，其签订的合同性质如何认定？是否适用《建筑法》？审判实践中的不同观点：第一种观点：农民修建住宅，只要不超过四层，就不算高层建筑，无论是承包给他人修建还是自建，均属于《建筑法》规定的农民自建低层住宅，不适用《建筑法》的规定。第二种观点：农民修建二层以上住宅，有一定的技术要求和图纸设计，为了确保安全和质量，由具有一定资质和能力的建筑方修建，应当适用《建筑法》的规定，不应认定为自建低层建筑。关于合同性质，一种意见认为，该类合同为承揽合同；另一种意见认为，该类合同属于建设工程合同。
高人民法院民一庭倾向性意见：《建筑法》第83条规定的农民自建是从建设主体即权利主体而言的，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或建筑企业建设，都属于农民自建。农民将工程承包给个体工匠施工，其建设行为受《村庄和集镇规划建设管理条例》调整，而农民将自建住宅承包给建筑施工企业施工，建筑施工企业的建筑活动应当受到《建筑法》调整。农民与个体工匠或建筑施工企业订立的建筑施工合同都是建筑施工合同。
6、相对人未进行催告，解除权人行使解除权是否有期限限制问题
案例：1999年8月18日，蒋某与吕某签订了一份购房协议。双方约定：蒋某将其所有的一处两间门面房卖给吕某，总价款为人民币110000元；付款方式为，吕某于签订协议的当天支付人民币40000元，2000年春节前支付人民币40000元，余款于2000年7月底前结清，否则蒋某有权收回房屋。协议签订当日，吕某向蒋某付款人民币40000元，同时，蒋某将房屋交付给吕某。2000年10月31日，吕某付款人民币30000元。此后，吕某再未付款。2003年1月，蒋某取得了该门面房的所有权证。2004年1月，蒋某为此向人民法院提起诉讼，请求判令吕某交还该房屋，承担违约金，并承担本案诉讼费。审理中，围绕该合同是否应当解除的问题，蒋某认为，吕某应当于2000年7月底前付清房款，否则其有权收回房屋，但从签约后到起诉，吕某仅支付了70000元，余款吕某拒绝支付，故蒋某有权解除购房合同；吕某则认为，双方签订的合同合法有效，不应当解除。就蒋某是否有权解除该合同，审理中，存在两种不同意见：第一种观点：蒋某行使解除权的期限已过。这一观点的主要依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”虽然该《解释》的适用范围仅适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同，但是按照《解释》执笔人的观点，《解释》除第8、9条关于惩罚性违约金条款外的通用条款可参照适用于二手房买卖。据此，本案中，双方约定了解除合同的条件，但对蒋某行使解除权的期限没有约定，因此，可以参照《解释》关于“解除权应当在解除权发生之日起年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定。吕某未于2000年7月底前付清房款，蒋某即享有解除该房屋买卖合同的权利，但蒋某迟至2001年7月底未行使权利，则解除权消灭，故应当驳回蒋某的诉讼请求。第二种观点：本案应当适用《合同法》第95条第2款的规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。该观点对于吕某未于2000年7月底付清房款，蒋某即享有解除该房屋买卖合同的权利没有争议。关键是解除权行使期限届满时间如何认定？按照《合同法》第95条第2款的文义，解除权消灭必须符合3个条件，而违约方催告解除权人解除合同在现实生活中较为罕见，但其的确是解除权消灭的必要条件。本案中，吕某始终未催告蒋某是否要解除合同，因此，也不存在蒋某行使解除权的合理期限问题。蒋某应当享有解除权，故应当判决支持蒋某要求解除合同的诉讼请求。
最高人民法院民一庭意见：参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，对于房屋买卖合同纠纷，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的，解除权消灭，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
7、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理
最高人民法院民一庭倾向性意见：最高人民法院民一庭在讨论本案例时多数人认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理；如果当事人争议的核心为是否适用房改房政策以及如何适用房改房政策的，不属于民事权益纠纷，不符合《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件，人民法院不宜作为民事案件受理。
8、拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁安置协议的拆迁纠纷，人民法院是否作为民事案件受理
最高人民法院民一庭倾向性意见：最高人民法院民一庭对此问题进行了研究，并就正确处理房屋拆迁纠纷案件的重要性进行了充分的讨论，形成了如下意见：拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁安置协议的拆迁纠纷，当事人提起诉讼的，人民法院不应当作为民事案件受理。
9、以划拨方式取得的土地使用权，土地使用权及地上物未经审批能否转让
最高人民法院民一庭意见：最高人民法院民一庭经研究认为，以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。根据合同效力补正的原理，政府主管部门追认批准，并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，补交土地出让金，或者由划拨土地使用权的受让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，并交付土地出让金，或者转让合同签订后，政府主管部门将转让土地直接划拨给受让方使用，当事人间订立的转让合同可视为有效。但政府主管部门的批准及手续的补办必须在一审起诉前进行。
