以租代售小产权房是否有效？
发布时间：2018-08-21 点击数：3590
作为一种特殊的住宅房屋类型，小产权房受到各方面高度关注。实际上，小产权房存在的历史已经有十余年，但长久以来，小产权房都不被法律所认可，国家现行政策对于小产权房交易，一直是持禁止的态度。由于廉价小产权房的大量开发建设和销售，近年来，涉及小产房的各类法律纠纷开始纷纷涌现并呈现逐年上升的趋势。司法实践中常见的小产权房纠纷有很多，下面向大家介绍小产权房以租代售纠纷。
【相关案例】
2007年5月，大学毕业刚5年的孙先生急需一套房作为婚房，在成都市内看了多处商品房楼盘后，对于经济并不宽裕的他望而却步了，市内楼价太高，孙先生根本负担不起。在听说城郊有许多价格便宜的小产权房后，孙先生继而把眼光瞄向了成都市北郊。2007年11月，北郊的几处小产权房都在大兴土木，孙先生进到一家颇具规模的楼盘售楼部，售楼小姐热情介绍，称每平米售价2300元，但不是买房子，而是按照合同出租给住户70年的住房使用权。虽然孙先生对一次性承租70年使用权的销售方式感到疑惑，但房价的低廉以及急于买房的心最终促使孙先生下了买房的心，心想，租期和商品房的使用年限一致，并且是自己住，应该不会有什么大问题，因此，孙先生与销售方签订了《房屋使用权出租合同》，合同约定：承租人向出租方承租房屋一套，租赁期限为70年，期满如无特殊情况，租期自动顺延，租金一次性支付，并且在租赁期间双方不得单方面解除合同等。
对于这种“以租代售”的销售方式，小产权房开发建设方的理由是：法律禁止出售在农村集体所有的土地上建盖得房屋给城市居民，但是没有禁止出租，因此，只要出租期限不少于商品房，对买卖双方没有影响。
【律师评析】
律师分析，对于租赁小产权房是否有效，实践中也引起了较大争议。根据合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”那么小产权房租赁合同是否有效呢？
首先，小产权房是否合法？
小产权房有两种类型，一种是属于农村集体组织经过一定的审批程序后，在自有的非农用地上自建的村民住宅用房，农村集体组织在房屋建设完成分配给村民后，将剩余部分出租或者出卖。还有一种是没有履行任何审批程序，占有农村集体所有的土地违法建设的房屋。因此，假如上述出租的房屋属于第一种情况，那么该小产权房是合法建筑，其设定的租赁关系，是法律允许的，租赁合同应属于合法有效的合同。但是，如果用于出租的小产权房是属于后者没有履行审批手续而建设的小产权房，由于标的物属于违法违章建筑，则以违法建筑为出租对象订立的租赁合同，应属于无效合同。
其次，租赁合同期限为70年有效吗？
合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，订立的一次性租赁70年使用权的租赁合同，超过20年的部分不受法律保护，租赁合同最长只能签订20年，20年期满后可续订，续订期限也不可超过20年。
综上所述，本案中孙先生承租的房屋，假如已经履行了审批手续的农村居民房屋，可以以出租的方式获取房屋使用权，但租赁合同最长只能是约定20年，超过20年部分的租金，孙先生可要求返还。
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