潘XX与李XX小产权房买卖纠纷案
发布时间：2018-08-21 点击数：2112
【案情回放】
2003年7月11日，原告潘XX与被告李XX签订了房屋买卖协议，双方约定李XX以45 000元的价格将位于XX的房屋出售给潘XX。当天潘XX交清了房款，李XX交付了房屋。后潘XX对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间房。后李XX诉至我院要求确认其与潘XX签订的房屋买卖协议无效，潘XX腾退房屋。经XX市第一中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，潘XX腾退房屋，李XX支付潘XX房屋及添附部分价款93 808元，同时该判决认定李XX为导致协议无效的主要责任方，应对潘XX的信赖利益损失进行赔偿。
因此原告诉至法院，要求被告李XX赔偿原告潘XX经济补偿金480 000元，并负担本案诉讼费用。
【审理结果】
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告潘XX与被告李XX所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到李XX作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于潘XX作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。李XX出售给潘XX的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿潘XX，就本案而言，对于潘XX信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照李XX出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对潘XX要求李XX赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，据此，法院判决被告李XX赔偿原告潘XX损失十八万五千二百九十元，驳回原告潘XX的其他诉讼请求。
【律师分析】
1、房屋买卖协议无效。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。
2、被告应赔偿原告的经济损失。合同法第五十八条的规定： 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。XX市第一中级人民法院终审判决被告李XX支付原告潘XX房屋及添附部分价款93 808元，但经北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行的评估结果远远大于这个数目，因此被告应赔偿原告这一差额。
【法律讲堂】
合同被确认无效或者被撤销以后，将导致合同自始无效。但合同被确认无效或者被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，即不发生合同履行的效力，并非不产生任何法律后果。合同法第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者不必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据合同法的规定，合同被确认无效或者被撤销后可引起三种法律后果：
(1)返还财产。
返还财产，是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。合同无效或者被撤销后，就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么，就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状况。所以不论接受财产一方是否有过错，都负有返还财产的义务，返还财产主要适用于已经履行了的合同，如果当事人根本没履行，或者财产尚未交付，就不适用财产返还原则。
(2)折价补偿。
合同法规定了恢复原状的原则，但是在有的情况下，财产是不能返还或者没有必要返还的，在此种情况下，合同法规定“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”不能返还可分为法律上的不能返还和事实上的不能返还。法律上的不能返还，主要是受到善意取得制度的限制，即当一方将受领的财产转让给第三人，而第三人取得该项财产时在主观上没有过错，不知道或者没有责任知道该当事人与另一方当事人的合同无效或者被撤销的情况下，就可以不返还该原物，并且该原物是不可替代的，此时，该当事人就不能返还财产，他就必须依该物在当时的市价折价补偿给另一方当事人。事实上的不能，主要是指标的物灭失造成不能返还原物，并且原物又是不可替代的情况。在这种情况下，取得该财产的当事人应当依据该原物当时的市价进行折价补偿。没必要返还的，主要包括两种情况：一是当事人接受财产是劳务或者利益。在性质上不能恢复原状的；二是一方取得的是使用知识产权而获利的，由于该知识产权是无形的、则该方当事人可以折价补偿对方当事人。
(3)赔偿损失。
在合同被确认无效或者被撤销后，凡是因合同无效或者被撤销而给对方当事人造成的损失，不管是因主观上故意或者过失，当事人都应当赔偿对方的财产损失。
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2003年7月11日，原告潘XX与被告李XX签订了房屋买卖协议，双方约定李XX以45 000元的价格将位于XX的房屋出售给潘XX。当天潘XX交清了房款，李XX交付了房屋。后潘XX对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间房。后李XX诉至我院要求确认其与潘XX签订的房屋买卖协议无效，潘XX腾退房屋。经XX市第一中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，潘XX腾退房屋，李XX支付潘XX房屋及添附部分价款93 808元，同时该判决认定李XX为导致协议无效的主要责任方，应对潘XX的信赖利益损失进行赔偿。
因此原告诉至法院，要求被告李XX赔偿原告潘XX经济补偿金480 000元，并负担本案诉讼费用。
【审理结果】
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告潘XX与被告李XX所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到李XX作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于潘XX作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。李XX出售给潘XX的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿潘XX，就本案而言，对于潘XX信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照李XX出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对潘XX要求李XX赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，据此，法院判决被告李XX赔偿原告潘XX损失十八万五千二百九十元，驳回原告潘XX的其他诉讼请求。
【律师分析】
1、房屋买卖协议无效。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。
2、被告应赔偿原告的经济损失。合同法第五十八条的规定： 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。XX市第一中级人民法院终审判决被告李XX支付原告潘XX房屋及添附部分价款93 808元，但经北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行的评估结果远远大于这个数目，因此被告应赔偿原告这一差额。
【法律讲堂】
合同被确认无效或者被撤销以后，将导致合同自始无效。但合同被确认无效或者被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，即不发生合同履行的效力，并非不产生任何法律后果。合同法第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者不必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据合同法的规定，合同被确认无效或者被撤销后可引起三种法律后果：
(1)返还财产。
返还财产，是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。合同无效或者被撤销后，就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么，就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状况。所以不论接受财产一方是否有过错，都负有返还财产的义务，返还财产主要适用于已经履行了的合同，如果当事人根本没履行，或者财产尚未交付，就不适用财产返还原则。
(2)折价补偿。
合同法规定了恢复原状的原则，但是在有的情况下，财产是不能返还或者没有必要返还的，在此种情况下，合同法规定“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”不能返还可分为法律上的不能返还和事实上的不能返还。法律上的不能返还，主要是受到善意取得制度的限制，即当一方将受领的财产转让给第三人，而第三人取得该项财产时在主观上没有过错，不知道或者没有责任知道该当事人与另一方当事人的合同无效或者被撤销的情况下，就可以不返还该原物，并且该原物是不可替代的，此时，该当事人就不能返还财产，他就必须依该物在当时的市价折价补偿给另一方当事人。事实上的不能，主要是指标的物灭失造成不能返还原物，并且原物又是不可替代的情况。在这种情况下，取得该财产的当事人应当依据该原物当时的市价进行折价补偿。没必要返还的，主要包括两种情况：一是当事人接受财产是劳务或者利益。在性质上不能恢复原状的；二是一方取得的是使用知识产权而获利的，由于该知识产权是无形的、则该方当事人可以折价补偿对方当事人。
(3)赔偿损失。
在合同被确认无效或者被撤销后，凡是因合同无效或者被撤销而给对方当事人造成的损失，不管是因主观上故意或者过失，当事人都应当赔偿对方的财产损失。
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