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创业者的必修课:商铺租赁相关法律问题探讨

发布时间:2024-06-20 点击数:188

在商业活动中,商铺租赁是一项重要的经济行为。无论是创业者还是投资者,都不可避免地会接触到商铺租赁市场。然而,由于缺乏法律知识和经验,许多人在签订租赁合同时可能会遇到各种问题和纠纷。在接下来的文章中,我们将详细结合实际案例分享实践中存在的风险,供大家参考。

 

【案例一】
适用《民法典》第五百三十三条准确认定“双减”政策背景下情势变更之案例

 

基本案情

原告肖某租赁被告刘某峰房屋用于经营儿童机器人教育培训机构,双方签订自2018年3月15日至2028年3月15日的十年期租赁合同,约定月租5,500元,并约定提前解约方应赔偿另一方经济损失。协议生效时,肖某一次性支付16,500元作为履约押金,肖某按约定支付租金至2021年6月15日。2021年5月5日,肖某联系刘某峰表示因人手不够不再租赁刘某峰房屋,自愿多支付一个月房租并要求刘某峰退回押金,刘某峰认为肖某违约不同意退押金,肖某以受“双减”政策影响,存在情势变更为由向法院起诉,要求解除与刘某峰签订的《房屋租赁合同》,并要求刘某峰返还其房屋租赁押金16,500元。

裁判结果

萍乡市安源区人民法院经审理认为,原告肖某提出解除租赁合同时间为“双减”政策发布之前,当时的理由并非受“双减”政策影响无法继续经营,且原告肖某经营教育培训机构范围为非学科类培训,不会因为“双减”政策而必然关停,不符合适用情势变更条款的时间和结果要件,因此未支持原告肖某以“双减”政策作为情势变更事由要求免除违约责任的主张,结合肖某违约提前解除合同给刘某峰造成的损失情况,判决被告刘某峰在判决生效之日起十日内退还原告肖某房屋押金8,250元。宣判后,双方均未提出上诉,判决已生效。

典型意义

本案是教育培训机构以受“双减”政策影响为由起诉出租人要求解除租赁合同并适用情势变更条款免除违约责任的典型案例。中共中央办公厅、国务院办公厅2021年7月19日印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》,大量教育培训机构面临经营范围调整,引发了租赁合同解除的法律问题。《民法典》第五百三十三条首次以法律条文形式规定情势变更,本案紧扣该条文立法背景和目的,从时间和结果两个维度比较分析,对提出解除租赁合同时间发生于“双减”政策之前、可开展非学科类培训的教育培训机构不会因为“双减”政策必然关停的情形,不认定“双减”政策为教育培训机构履行租赁合同的情势变更情形该案既为同类案件的审理提供了清晰的裁判思路,也为该类型纠纷的化解提供了借鉴参考,避免教育培训机构以“双减”政策为由提出解除合同时扩大适用情势变更条款,过多以法律突破合同的相对约束力,维护市场主体平等契约中的信赖利益和交易稳定。

【案例二】
依法确认转租合同效力
 

基本案情

吴某兴从某公司处承租了涉案房屋经营,租赁期限自2001年5月10日至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满,之后虽未续签租赁合同,但仍继续按原约定履行。期间,吴某兴将涉案房屋交由某建材公司转租给苏某盛经营,苏某盛作为某商城经营者与某建材公司多次签订《商铺租赁合同》,约定租赁期限至2020年7月9日止。合同签订后,某商城仅向某建材公司支付租金至2017年8月,并于2018年12月25日才将租赁商铺腾退给某建材公司。某建材公司诉至法院,要求某商城、苏某盛支付拖欠租金108万元。

裁判结果

江门市中级人民法院生效判决认为,根据《民法典》第七百一十七条的规定,转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同,适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的,适用民法典的相关规定”的规定,涉案《商铺租赁合同》应认定为有效,对双方当事人均具有约束力。某商城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日,而租金仅支付至2017年8月,故仍应支付2017年9月至2018年12月25日间的租金,支付标准应按照合同约定的标准计算。2021年2月3日,判决某商城向某建材公司支付租金90万元。

典型意义

随着市场经济的发展,房屋租赁中涉及转租的纠纷日益增多。为解决转租合同效力认定难题,回应民生需求,《民法典》规定了转租新规则,即转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力本案准确适用《民法典》转租新规则,依法认定转租合同效力,据此认定双方权利义务及违约责任,对于规范租赁市场秩序、促进市场交易具有积极意义。

【案例三】
认定预约合同法律效力
 
基本案情

2021年1月初,刘某良有意将位于深圳市福田区上梅林凯丰路的涉案房屋对外出租,并委托案外人阿红作为租赁中间人对外招租。2021年1月3日,王某霞发送微信给阿红称其有意向承租涉案房屋并同意月租金5600元且三年不递增,随即通过阿红转付定金5600元给刘某良。2021年1月3日至2021年1月14日期间,王某霞与刘某良通过微信就签订涉案房屋租赁合同事宜进行沟通协商,最后因租期等问题未能达成一致意见而没有实际签订租赁合同。刘某良认为王某霞构成违约而主张没收定金,王某霞诉至法院,要求刘某良退还定金。

裁判结果

深圳市福田区人民法院生效判决认为,王某霞与刘某良之间存在就涉案房屋进行租赁的意向,王某霞在明确了租期、租金价格的基础上向刘某良支付定金,据以确定租赁机会,但双方并未确定起租期、支付租金方式和期限、物业费用承担、违约责任等房屋租赁过程中其它基本履行内容,不足以确定房屋租赁合同关系中双方基本权利义务。且从双方之后协商过程看,双方又重新对租期及对应租金价格进行了新的协商,最终由于未能就房屋租赁合同主要条款内容达成合意而导致未能签订具备可履行内容的房产租赁合同。根据《民法典》第四百九十五条的规定,双方以存在房产租赁意向而收付定金的行为形成了预约合同关系。双方均未能举证证明最终未签订本约合同系因对方过错原因导致,且未再就房产租赁进行协商确定,已超过一般交易主体对于交易的合理期待期限,故双方预约合同的目的已无法实现。2021年3月22日,判决刘某良向王某霞返还定金。

典型意义

《民法典》吸收了之前商品房买卖合同司法解释有关预约规定,从立法层面上认可预约合同是一种独立合同,并扩大其适用范围,不再限于买卖合同。本案在综合考察双方具体沟通情况基础上,根据《民法典》有关预约合同规定,认定本案合同仍处于预约阶段,并据此确定责任承担,妥善化解房屋租赁矛盾纠纷,有效促进租赁市场健康发展。

【案例四】
合同履行中产生不可抗力后对公平原则的适用

 

案情简介

闫某、尚某原在邯郸学院二楼餐厅售饭窗口(C1号窗口)经营麦多姆米线坊,后二人欲将该窗口及相关技术、设备等全部转让。杜某某通过58同城看到相关信息后,遂于2019年12月与闫某、尚某经协商达成合意,由闫某、尚某将麦多姆米线技术、邯郸学院二楼餐厅售饭窗口(C1号窗口)的设备用具、剩余原料、窗口使用权转让等全部给杜某某,杜某某支付转让费50000元。后杜某某分别于2019年12月20日通过微信转账方式向闫某支付定订金100元,于2019年12月26日通过支付宝转账方式向尚某支付转让费39900元。闫某向杜利军出具收据载明“收据 今收到转让费40000元整(肆万元整),剩于费用营业前结清 2019.12.26 闫某”。后杜某某未支付剩余转让费10000元,闫某亦未转让窗口、技术及相关设备,窗口未能营业。到2020年2月份,因疫情防控原因,学校未能如期开学,窗口等至今未能营业,亦未转让相关技术、设备用具。后杜某某要求闫某、尚某返还转让费事宜未果,诉至法院,诉请如前。

裁判结果

在庭审中,经询问杜某某,其表示不再履行合同并要求退还转让费。杜某某与闫某、尚某经商定口头达成合意合法有效,双方应依约履行。杜利军依约支付部分款项后,双方就剩余款项又进行了协商,但因约定不清,后双方在履行中对先付款还是先转让窗口、技术等产生分歧,又恰值疫情,无法正常开业,致使双方分歧加深,拖至今日窗口亦未营业,双方之间因不可抗力及分歧已不能实现合同目的,故对杜某某当庭要求解除合同的请求法院依法予以支持。并依据公平原则,综合考虑履约状态、窗口经营及损失情况,酌情由闫某、尚某返还杜某某29000元。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百九十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决闫某、尚某于本判决生效之日起十日内返还杜利军转让费29000元

典型意义

本案被告闫某、被告尚某承包邯郸学院的学生餐厅,向邯郸学院交纳相关费用,后将餐厅转让原告杜某某,转让过程中,因发生新冠疫情,致使餐厅自始至终未能营业。因双方均无过错,如全部返还转让费有违合同诚信原则,且对原告不公平,如不予返还则会让被告蒙受极大损失,本院综合考量,裁判部分返还转让费,关于返还数额标准问题一方面避免被告因此蒙受损失,另一方面尽量减少原告的损失,从而适用公平原则,作出判决。判决后双方均未上诉表示服判,最终定纷止争,取得了良好的社会效果。

结语

每一个案例都是一次生动的教训,希望能让大家认识到在租赁合同签订和执行过程中,法律知识的重要性。无论是作为租户还是房东,我们都需要具备基本的法律意识,了解租赁合同的法律条款,并在实践中加以运用。希望通过这些案例,大家能够吸取教训,避免类似的纠纷发生,为自己的商业活动创造一个良好的环境。