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违建租赁:法律风险不容忽视

发布时间:2024-06-20 点击数:210

现如今,随着市场经济的发展,带来城市建设和发展高速度的同时,也造成了大量违章建筑的涌现。我国居民对租房的需求逐步扩大,相关房屋租赁合同纠纷日益增多。在实际中,当房屋属于违建物时,其租赁合同效力如何?已经支付的保证金/押金、租金能否要求返还?承租人对房屋进行装修、加建,损失怎么办?本文将从专业角度,为您解析“违建租赁”相关法律问题,旨在有效化解违建房屋租赁中的矛盾纠纷,帮助大家切实维护自身合法权益。

一、 什么是违建房屋(简称违建)?

违建房屋,又称违法建筑、违章建筑。违建房屋并非法律名词,也没有专门的法律定义,根据《中华人民共和国城乡规划法》(2019修订)第四十条、第六十四条、第六十五条的规定,一般认为,违建房屋指没有取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定的内容而建设的建筑物、构筑物等。常见的违建房屋大致分为以下五种类型:

 1、建筑人未取得土地使用权,也未取得建筑许可证,而建成的建筑; 
 2、建筑人已取得土地使用权,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑; 
 3、建筑人已取得土地使用权,擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑; 
 4、建筑人已取得土地使用权,擅自改变了使用性质建成的建筑; 
 5、建筑人已取得土地使用权,擅自将临时建筑设成为永久性建筑。

二、 出租“违建”,合同效力如何?

由于违建房屋缺乏合法建造手续,其产权无法得到保障。根据法律规定,单位和个人都应当遵守城乡规划,不得擅自改变建设用地用途、违法建设等行为。因此,对于违建房屋而言,其本身就不符合法律规定,缺乏合法性基础。基于此,出租人与承租人就违章建筑签订的租赁合同,该租赁合同无效。
三、 租赁合同无效,有什么法律后果?

(一)房屋部分

合同无效后,出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的,根据相关司法解释的规定,出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

(二)租金部分
1.房屋占有使用费

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,尽管合同无效,但承租人在租房期间实际使用了违法建筑占有人的房屋财产,应当支付相应占有使用费。

2.预付租金

对于承租人而言,因承租的房屋系违章房屋导致合同无效,承租人首先有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。
(三)违约金部分

因合同标的的房屋系违章房屋导致合同无效,违约金条款不具有法律约束力。

(四)损失赔偿部分

例如重新腾退、装饰装修的费用。

 

四、租赁合同无效,承租人对房屋进行了装饰装修或加建,该费用应由谁承担?
是否经出租人同意进行装饰装修或加建的法律后果是不一样的。
(一)装饰装修
1.经出租人同意的:
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

2.未经出租人同意的:

费用由承租人负担。出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

(二)加建
1.经出租人同意的:

有约定从约定。

没有约定的,有办理合法建设手续的,出租人负担;未办理合法建设手续,双方按过错分担。

2.未经出租人同意的:

由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

五、出租“违建”开展生产经营活动,对于出租人而言,有何法律风险?
(一)民事法律风险
1.“违章建筑”所涉租赁合同被认定为无效,出租人向承租人返还租金、押金等。
2.出租人可能会按照致使合同无效的过错分担房屋装饰装修费用或扩建费用。
3.出租人有过错的,应当赔偿对方由此所受到的损失。
 
(二)行政法律风险
出租人或将面临承担下列行政责任:
1.被责令限期改正,处建设工程造价5%以上10%以下的罚款。
2.被限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价10%以下的罚款。
3.被采取强制拆除措施。
4.被责令停止违法行为,没收违法所得,并处5万元以上10万元以下罚款。
5.使消费者的合法权益受到损害的,与食品、食品添加剂生产经营者承担连带责任。
6.被责令停止违法行为,没收违法所得,可以处5000元以下的罚款。
7.单位违法且属于法定情形的,其法定代表人、主要负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以其上一年度从本单位取得收入的1倍以上10倍以下罚款。
 
(三)刑事法律风险
刑事法律风险方面实务界尚有争议,一般来说不构成“非法经营罪”,若严重扰乱市场秩序且情节严重的,则有可能触发“非法经营罪”。
单位触本罪的,对单位判处罚金,对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,追究刑事责任。
六、宏力律师建议

(一)对于出租人

1.确保租赁物的合法性,按照法律规定,申请办理建设规划许可证,按照建设规划许可证的要求开展规划建设
2.在房屋租赁合同签订时应履行告知义务,在租赁合同中对租赁物的状态、存在的问题等尽可能的全部披露告知承租人

3.如若租赁物确实属于违建房屋,建议缩短租赁期限,可以选择一年一签,减少因违建房屋被拆除等导致合同无效的风险

 

(二)对于承租人
1.在签订租赁合同前,要履行审慎义务,审查租赁物是否取得建设规划许可证,是否符合许可证要求规划建设
2.如若对租赁物状态、背景存在疑虑,可以聘请专业机构进行尽职调查

3.对于租金、定金、装饰装修、扩建等重点事项,应在租赁合同中约定清晰,尤其是装饰装修、扩建行为之初,应书面告知出租人,并获得允许,以避免后期的纠纷