误买“凶宅”起纠纷，费尽心思解难题——买到“凶宅”怎么办

随着房地产市场的发展，购房已成为许多人生活中的重要决策。现实生活中，不少人掏光积蓄只为能有一套属于自己的房子，城市居，大不易，许多人千辛万苦都只是想拥有一个“安乐窝”，可如果有人“图便宜”，一不小心，买到了所谓的“凶宅”，那该怎么办呢？买受人是否有权要求退款呢？带着这些问题，今天小编以去年央视《今日说法》栏目播出的一则关于“凶宅”主题的节目入手，给大家分享一些“凶宅”相关法律问题，供学习和参考。

一、什么是“凶宅”？

翻遍我国的法律，其实并不存在“凶宅”的明文概念。“凶宅”作为一个民间概念，旧时指不吉利的或发生凶杀、意外死亡或闹过鬼等事情的房舍，在法律上并没有统一、明确的限定或解释。目前司法审判实务中，法院对“凶宅”的认定大体上趋于一致，即普遍认为系指曾经发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。

二、法律分析

（一）诚实信用原则：当事人订立合同应当遵循公平原则和诚实信用原则。如果卖方在房屋交易过程中明知或应知房屋存在严重瑕疵（如“凶宅”）而未如实告知买方，买方有权请求解除合同并要求赔偿损失。

（二）瑕疵担保责任：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。如果卖方在房屋交易过程中未如实告知房屋曾发生过恶性事件，那么卖方就构成了违约行为，买方有权要求解除合同并退还购房款。

（三）欺诈行为：如果卖方故意隐瞒房屋的真实情况，诱导买方购买，那么这种行为可能构成欺诈。在这种情况下，买方不仅可以要求解除合同，还可以要求赔偿由此造成的损失。

三、典型案例：2023年8月27日中央电视台《今日说法》节目——《不可告人的“凶宅”》

二是对于“凶宅”的房屋卖方是否有告知的义务以及如何履行告知义务的问题，告知了中介能认为是履行了告知义务的问题。法律上确实没有明确规定“凶宅”房屋的所有人在出卖时的告知义务，但是法律规定了就买卖标的物的质量问题在没有约定的情况下要按照交易习惯确定的做法（参见《民法典》第510条），一般认为在房屋买卖合同中凡是对于房屋买卖价格有重要影响的事由，卖方都应当告知买方，而如果被认定为是“凶宅”后，该房屋的价格则明显会比正常的房屋价格要低许多。因而，即使是在房屋买卖过程中，双方都没有提及到“凶宅”的问题，房屋卖方也仍然具有告知义务，这是法律所规定的义务。更重要的是，本案双方在《房屋买卖合同》中的违约责任条款中明确约定到“房屋内如发生自杀、他杀以及其他不正常死亡情形的，买方有权单方解除房屋买卖合同并要求对方赔偿损失”的内容。按该约定，买方当然有权利解除双方的房屋买卖合同并要求赔偿损失。

四、宏力房产律师建议

（一）出卖人和中介在销售房屋时应当尽到合理的告知义务，包括房屋的真实情况和潜在风险。如果出卖人故意隐瞒或未能尽到告知义务，买受人有权要求解除合同并退还购房款。

（二）买受人在签订购房合同前应当充分了解房屋的情况和潜在风险，并在必要时要求出卖人提供相关信息，包括是否发生过恶性事件等。也可以通过查询房产档案、询问邻居或中介等方式获取相关信息。

（三）在签订房屋交易合同前，买受人应仔细阅读合同条款，确保合同中明确规定了房屋的状况和双方的权利义务。同时，可以在合同中约定如发现房屋存在严重瑕疵时的处理方式。

总之，当买受人不慎购买到“凶宅”时，应保持冷静并依法维权。通过了解相关法律法规、收集证据材料，沟通协商以及寻求法律途径解决问题等方式，买受人可以有效地维护自己的合法权益。同时，为了避免购买“凶宅”的风险，买受人在购买二手房时也应加强调查和防范意识。

五、相关法条

《中华人民共和国民法典》

第七条  民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第一百四十七条  基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条  一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第六百一十条  因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。