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误买“凶宅”起纠纷,费尽心思解难题——买到“凶宅”怎么办

发布时间:2024-06-13 点击数:275

随着房地产市场的发展,购房已成为许多人生活中的重要决策。现实生活中,不少人掏光积蓄只为能有一套属于自己的房子,城市居,大不易,许多人千辛万苦都只是想拥有一个“安乐窝”,可如果有人“图便宜”,一不小心,买到了所谓的“凶宅”,那该怎么办呢?买受人是否有权要求退款呢?带着这些问题,今天小编以去年央视《今日说法》栏目播出的一则关于“凶宅”主题的节目入手,给大家分享一些“凶宅”相关法律问题,供学习和参考。

一、什么是“凶宅”?

翻遍我国的法律,其实并不存在“凶宅”的明文概念。“凶宅”作为一个民间概念,旧时指不吉利的或发生凶杀、意外死亡或闹过鬼等事情的房舍,在法律上并没有统一、明确的限定或解释。目前司法审判实务中,法院对“凶宅”的认定大体上趋于一致,即普遍认为系指曾经发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。

二、法律分析

(一)诚实信用原则:当事人订立合同应当遵循公平原则和诚实信用原则。如果卖方在房屋交易过程中明知或应知房屋存在严重瑕疵(如“凶宅”)而未如实告知买方,买方有权请求解除合同并要求赔偿损失。

(二)瑕疵担保责任:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。如果卖方在房屋交易过程中未如实告知房屋曾发生过恶性事件,那么卖方就构成了违约行为,买方有权要求解除合同并退还购房款。

(三)欺诈行为:如果卖方故意隐瞒房屋的真实情况,诱导买方购买,那么这种行为可能构成欺诈。在这种情况下,买方不仅可以要求解除合同,还可以要求赔偿由此造成的损失。

三、典型案例:2023年8月27日中央电视台《今日说法》节目——《不可告人的“凶宅”》

2020年9月初,重庆市居民黄某在某中介的撮合下和大渡口区的某小区与居民张维庆(由其女儿张琰代理)签订《房屋买卖合同》,约定黄某购买张维庆的住宅,建筑面积92.37平方米,价款为79.5万元。合同还约定房屋内如发生自杀、他杀以及其他不正常死亡情形的,买方有权单方解除房屋买卖合同并要求对方赔偿损失的违约责任条款。黄某交付房款并接受房屋后即开始装修,在装修即将完成时,黄某得知该房屋内曾经发生过非正常死亡事件,经过进一步了解得知:房屋卖方张维庆的老伴儿曾经在该房屋内发生过坠亡,小区不少人都知道此事,此事的发生还报了警。警察也出警确认了坠亡事件。买卖双方就解除房屋买卖合同及赔偿问题协商不成。黄某以原告身份将卖方张维庆和中介方诉讼到重庆市大渡口区人民法院,请求法院判令解除与被告张维庆的房屋买卖合同并退还付款;请求二被告承担因其违约行为给自己造成的装修损失及违约金、律师费等。
法院审理查明,案涉房屋在买卖之前确实发生过在该房屋内的小阳台上张维庆的妻子坠亡事件,小阳台上的护栏有足够高度,不可能一时失足坠落的,只能认定是主动跳下的自杀行为,可以认定案涉房屋为“凶宅”。卖方在签订《房屋买卖合同》时没有将该情况告知买方。虽然可以认定卖方的代理人张琰将自己母亲坠亡的时间告知过中介的工作人员,但中介的工作人员并没有将该情况告知买方,买方对案涉房屋为“凶宅”之事并不知情。因而,本案查明的事实符合合同解除条件,被告卖方没有履行告知义务,构成违约,应当承担违约责任。进而判决,解除双方的《房屋买卖合同》,双方分别退还房款和房屋;被告赔偿原告装修损失和违约金、律师费等。
本案争议的焦点主要是两点:一是是否是“凶宅”的认定;二是对于“凶宅”的房屋卖方是否有告知的义务以及如何履行告知义务的问题,告知了中介能认为是履行了告知义务问题。就第一个问题来说,我国法律并没有具体规定什么样的房屋属于是“凶宅”,但是,从习惯上说,在房屋内发生自杀、凶杀以及其他不正常死亡的情形一般被认定为是属于“凶宅”。在本案中,虽然卖方抗辩说死者是在案涉的房屋的18楼坠落,落在4楼的平台上后才死亡的,其死亡并不是发生在案涉房屋内。其实这一抗辩是没有道理的,从案涉房屋内跳出后死亡即是应当认定为在该房屋内死亡的,习惯上人们也是这样来认定的。因而,法院认定案涉房屋为“凶宅”是没有问题的。

二是对于“凶宅”的房屋卖方是否有告知的义务以及如何履行告知义务的问题,告知了中介能认为是履行了告知义务的问题。法律上确实没有明确规定“凶宅”房屋的所有人在出卖时的告知义务,但是法律规定了就买卖标的物的质量问题在没有约定的情况下要按照交易习惯确定的做法(参见《民法典》第510条),一般认为在房屋买卖合同中凡是对于房屋买卖价格有重要影响的事由,卖方都应当告知买方,而如果被认定为是“凶宅”后,该房屋的价格则明显会比正常的房屋价格要低许多。因而,即使是在房屋买卖过程中,双方都没有提及到“凶宅”的问题,房屋卖方也仍然具有告知义务,这是法律所规定的义务。更重要的是,本案双方在《房屋买卖合同》中的违约责任条款中明确约定到“房屋内如发生自杀、他杀以及其他不正常死亡情形的,买方有权单方解除房屋买卖合同并要求对方赔偿损失”的内容。按该约定,买方当然有权利解除双方的房屋买卖合同并要求赔偿损失。

虽然卖方将案涉房屋属于是“凶宅”的相关情况告知了中介方,按道理中介方应当根据诚信原则,是应当将该房屋是“凶宅”的实际情况告知买方的。但是,中介方为了促成交易赚取中介费而向买方隐瞒了这一重大的信息,这显然是有过错的。但是,房屋的卖方却并不能因为告知了中介就可以免除自己向买方的告知义务和责任承担。中介没有按卖方的要求告知买方,且当时也没有明确拒绝卖方说这个问题我不告知,如果告知你自己去告知,而使得卖方认为中介方进行了告知,这即属于是中介方没有履行对卖方的义务且给卖方造成了实际损失的情形,卖方是可以要求中介方承担违约责任的。法院在判决中也对此问题有所涉及,认为卖方和中介方之间的关系属于另外一个法律关系,卖方可以另行提起诉讼予以解决的。

四、宏力房产律师建议

(一)出卖人和中介在销售房屋时应当尽到合理的告知义务,包括房屋的真实情况和潜在风险。如果出卖人故意隐瞒或未能尽到告知义务,买受人有权要求解除合同并退还购房款。

(二)买受人在签订购房合同前应当充分了解房屋的情况和潜在风险,并在必要时要求出卖人提供相关信息,包括是否发生过恶性事件等。也可以通过查询房产档案、询问邻居或中介等方式获取相关信息。

(三)在签订房屋交易合同前,买受人应仔细阅读合同条款,确保合同中明确规定了房屋的状况和双方的权利义务。同时,可以在合同中约定如发现房屋存在严重瑕疵时的处理方式。

总之,当买受人不慎购买到“凶宅”时,应保持冷静并依法维权。通过了解相关法律法规、收集证据材料,沟通协商以及寻求法律途径解决问题等方式,买受人可以有效地维护自己的合法权益。同时,为了避免购买“凶宅”的风险,买受人在购买二手房时也应加强调查和防范意识。

五、相关法条

《中华人民共和国民法典》

第七条  民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

第一百四十七条  基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条  一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第六百一十条  因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。