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土地/房产买卖纠纷官司中,合同效力和公司主体资格问题的审判依据

发布时间:2023-04-24 点击数:333

法官对“广州白云信义侨企实业公司与广州市全顺经济发展有限公司土地使用权转让纠纷上诉案”的评析:

本案涉及的主要法律问题有两个:

一、关于合同效力

全顺公司与信义公司、信义工贸公司先后签订的《三元里街工贸园区土地使用权转让合同书》及《申办三元里工贸园区土地使用权合同书》,其性质都属于土地使用权的转让合同。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换、赠与等。通过出让方式取得土地使用权的权利人可以通过一定的方式和合法的程序将土地使用权转移给他人。但未按土地使用权出让合同规定的期限和条件进行投资开发利用的土地使用权不得转让。值得注意的是,当事人没有依据出让合同取得土地使用权的,该不动产是不得进入房地产市场进行交易的。

本案土地使用权转让合同是在《中华人民共和国城市房地产管理法》刚施行不久签订的,依该法第37条第1款第(6)项、第38条的规定,全顺公司转让土地使用权应先与政府主管部门签订土地使用权出让合同,交纳土地出让金后,所转让土地使用权才能进入市场进行交易。全顺公司没有取得所转让土地的使用权证书,广州市白云区国土局所作的八份《关于建设用地的批复》均载明本案所涉的土地未办理有偿使用手续,即争议土地不具备转让条件。因此,全顺公司就三元里工贸园区第一区第一块土地先后与信义公司、信义工贸公司1995年 4月29日签订的《三元里街工贸园区土地使用权转让合同书》及1996年5月21日签订的《申办三元里工贸园区土地使用权合同书》应为无效合同。本案一审法院确认该合同无效是正确的。全顺公司在二审诉讼过程中也没有对一审法院认定该合同无效提出异议,也说明全顺公司对一审法院判决合同无效是服判的。当然,当事人对合同效力的服判不是二审法院认定合同无效的依据,只说明当事人对此判项的息诉。

二、关于信义公司的主体资格问题

本案民事关系的特别之处在于出现两个合同、两个受让主体。全顺公司于1995年4月29日与信义工贸公司签订了《三元里街工贸园区土地使用权转让合同书》,国土部门曾有批复给信义工贸公司,但1996年5月21日,由信义公司与全顺公司又就同一块土地再签订了《申办三元里工贸园区土地使用权合同书》。签订于1995年4月29日的合同与1996年5月21日的合同,受让土地使用权的主体虽不同,但在履行两份合同中,土地转让款351万元均是信义公司支付,实际是信义公司在履行土地转让合同,且全顺公司在一审诉讼过程中也主张信义公司法定代表人林正不愿以信义公司名义使用土地而成立信义工贸公司,遂以信义工贸公司的名义与全顺公司于1996年5月21日签订《申办三元里工贸园区土地使用权合同书》。全顺公司的该主张实际是承认信义工贸公司只是信义公司与全顺公司的土地转让关系中的挂名方,信义公司是1996年5月21日合同的实际履行方。故可认定信义公司是两份土地使用权转让合同的实际履行方,信义公司具备适格的主体资格向全顺公司主张权利。