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城镇居民如何合法拥有宅基地及房屋

发布时间:2021-07-08 点击数:1006

宅基地是农村村民的基本居住保障,国家三令五申严禁城镇居民到农村购买宅基地,宅基地房屋也不能向城镇居民出售。那么,是不是意味着城镇居民一定不能合法拥有宅基地及房屋呢?当然不是!今天我们就来说一说,哪些情形城镇居民可以合法拥有宅基地及房屋。

城镇居民通过继承取得宅基地及房屋

 

案例一

张某与何某、陈某甲、陈某乙等遗赠合同纠纷案

张某系城镇居民。广州市天河区某村某街XX号房屋原是陈某某所有的物业。后因陈某某年迈,张某曾对其在经济上及生活上予以扶助。2010年4月21日,陈某某立下遗嘱,明确表示待其去世后,其所有的广州市天河区某村某街XX号房屋遗赠给张某所有,并对遗嘱进行了公证。2012年9月19日,陈某某不幸因病去世,此后,张某提出接受遗赠上述房屋,但陈某某的妻子何某、女儿陈某甲、儿子陈某乙作为陈某某的法定继承人未及时配合,张某至今未能办妥受赠手续,取得房屋产权。张某遂向法院提起诉讼,要求确认广州市天河区某村某街XX号房屋归张某所有。

法院判决:法院认为,座落在广州市天河区某村某街XX号房屋登记在陈某某名下,该房的使用权属于陈某某一人享有。虽然上述房产的土地权属性质为集体所有,但是房屋所有权性质为私有,陈某某已经取得上述房产的房产证,并登记为权属人,证明该房为陈某某的私人合法财产。公民的合法的私有财产不受侵犯,是宪法规定的权利。公民享有占有、使用、处分、收益的权利。

本案中,由于张某在陈某某生前为其清偿了债务,并承担了部分养老金的义务,陈某某立下遗嘱,在其去世后,将其名下的上述房产赠与给张某,从双方订立的协议及陈某某立下的公证遗嘱内容可以看出,实际上张某与陈某某之间签订的是遗赠抚养协议,即张某承担扶养义务,享有受遗赠的权利。张某已经按照协议的约定履行了义务,现陈某某已经去世,根据权利义务一致的原则,张某亦应享有接受遗赠的权利,即位于广州市天河区某村某街XX号房屋的使用权由张某继承。陈某某自由处分其房产,正是其行使所有权的体现,因此法院认定由张某继承讼争房产,也是对被继承人生前遗愿的尊重。

至于陈某甲、陈某乙主张张某为城镇居民,不能拥有集体土地房产,本案审查的范围仅是对财产权利状态的确认,至于是否能够更名过户,不是本案审查的范围。

 

【律师分析】

《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)

六、严格规范确认宅基地使用权主体

宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准,依法确认给本农民集体成员……已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

《对十三届全国人大三次会议第3226号建议答复》(自然资人议复字[2020]089号)

六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范(试行)》明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

《中华人民共和国民法典》

第一千一百二十三条 继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。

第一千一百三十三条 自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。

自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。

自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。

自然人可以依法设立遗嘱信托。

第一千一百四十四条 遗嘱继承或者遗赠附有义务的,继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的,经利害关系人或者有关组织请求,人民法院可以取消其接受附义务部分遗产的权利。

宅基地房屋是个人合法的私有财产,权利人享有对宅基地房屋进行占有、使用、处分和收益的权利。而继承有三种形式,包括法定继承、遗嘱继承和遗赠,无论是通过上述哪一种方式继承宅基地房屋,按照国家规定,该城镇居民都可以获得该宅基地房屋所有权和宅基地使用权。但需要注意的是,通过继承方式获得农村宅基地房屋的,不允许对房屋进行翻盖、重建,如果宅基地房屋倒塌、灭失,则宅基地由村集体收回,城镇居民也不能继续使用宅基地。

城镇居民原在农村合法取得的宅基地和房屋

《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)

六、严格规范确认宅基地使用权主体

非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

城镇居民原在农村合法取得的宅基地及房屋,实践中一般包含两种情况:一是城镇居民在特定时期经批准取得宅基地的。上世纪八十年代以前,我国法律并不禁止城镇居民购置宅基地及农村房屋,因此在法律政策禁止城镇居民在农村购买宅基地和房屋之前通过依法审批或购买取得宅基地的,仍可合法拥有宅基地使用权。二是农村居民因考学、参军、就业等取得城镇居民户籍,其在原农村依法取得的宅基地,可继续享有宅基地使用权。

 

城镇居民已取得宅基地证,在宅基地证未被依法撤销前可对案涉房屋依法享有权利

案例二

梁某、常某物权保护纠纷案

梁某与卢某1为夫妻,1993年卢某1以卢某2名义办理了18号地宅基地使用证。1994年10月,卢某1以卢某2名义(出地方)与常某(出资方)签署《私私合作建房协议书》,约定兴建五层建筑,其中首层西、二层、三层归卢某1及其家人使用,首层东、四层、五层归常某使用。1995年11月,常某取得18号宅基地首层东、四层、五层宅基地证。2005年,卢某1死亡。2015年,梁某向法院起诉,请求判令《私私合作建房协议书》无效,并要求常某返还房屋。

法院判决:本院认为,关于梁某要求常某将讼争房屋恢复原状并予以返还的请求是否应予支持的问题。根据二审查明事实,常某已于1995年11月29日取得使用房屋行政部门核发的18号宅基地首层东、四层、五层的宅基地证,故在该宅基地证未被依法撤销之前,常某对于涉案房屋依法享有权利,二审判决不予支持梁某要求确认《私私合作建房协议书》无效的诉请,并判令驳回梁某要求常某将上述房屋参照首层西及第三层布局恢复原状和将上述房屋归还其使用、管理的诉讼请求,并无不当。

【律师分析】

城镇居民出资在农村合作建房的现象十分常见,也是历史遗留问题。近年来,由于宅基地房屋价值不断升值,特别是一线城市的宅基地房屋,潜藏着巨大经济利益,出地方为了拿回宅基地房屋纷纷毁约,要求出资方返还房屋,于是引发了大量合资建房纠纷。

然而,合资建房协议本身是出地方和出资方的真实意思表示,按理应当遵照协议执行。但是,由于城镇居民不能在农村购置宅基地房屋,不能取得宅基地使用权,合资建房协议本身违反了法律、法规的强制性规定,因此,在司法实践中合资建房协议普遍被认定无效。

根据广东省司法实践判例,考虑到出地方要求确认合资建房协议无效并主张返还房屋本身违背契约精神,加之合资建房协议已实际履行完毕,且出资人已经取得使用房屋行政部门核发的宅基地证,因此,法院对于出资方的宅基地证在没有被依法撤销前,一般维持现状,不支持出地方要求确认合资建房协议无效及返还宅基地房屋的请求,即便出资方是城镇居民,由于其已经取得宅基地证,故也可以合法拥有宅基地房屋及其宅基地使用权。

城镇居民将户口转为农村户口,可以在所在村集体内申请或购买宅基地

宅基地属于村集体所有,只能发给已确定为本集体经济组织内的成员使用。因此,如果城镇居民想要获得宅基地,将户口转为农村户口后再向村集体申请,或者在村内购买宅基地,然后利用宅基地建造房屋或构筑物,这也不失为一种方法。不过这种方法在实践中操作还是很难的,还请大家慎重!