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什么情况下以房抵债是有效的

发布时间:2021-07-03 点击数:1025

以房抵债,是大家在生活中常听说的事,比如某债务人还不出钱,把房子抵给了债主以了清债务。对此,不少人都会认为以房抵债肯定是合法有效的。但是,从法律上讲,以房抵债的问题比较复杂,需要分情况来看。在实践中,以房抵债的概念被广泛使用,在用途上,有的是用房屋直接抵偿债务,而有的是为债务提供担保;在时间上,有的发生在债务履行期限届满前,而有的发生在债务履行期限届满后;在效力上,有的有效,而有的未必有效。为此,笔者结合不同情况,以借款合同关系为例,对以房抵债的效力进行简要分析。

一、在还款到期前以房抵债

在还款到期之前,借款人和出借人达成以房抵债的协议,主要有以抵押的方式和以房屋买卖的方式。分析如下:

 

(一)情形一:以房屋抵押的方式

假设A向B借款100万元,借期1年,A向B出具借条一张。同时,A和B还签订了《房屋抵押协议》,A将自己的房屋抵押给B作为借款的担保,并在行政部门办理了抵押登记。A表示,如果1年到期后其不能按时归还,那么B可以对该抵押房屋进行拍卖、变卖。

签订房屋抵押协议并办理抵押登记,是合法有效的抵押方式,有助于债权的实现。在该案例中,A和B的基础法律关系是借款关系,抵押房屋是作为借款的担保,办理抵押登记后抵押权设立。如果A到期后没有归还,B可起诉要求实现抵押权,对该房屋进行拍卖、变卖,就所得款项优先受偿。

实践中,如果只签订《房屋抵押协议》而未办理抵押登记,债权人可起诉请求抵押人办理抵押登记手续,因为办理了抵押登记,抵押权才设立,才能更好地保障债权的实现。

 

(二)情形二:以房屋买卖的方式

1.案例一:

假设A向B借款100万元,借期1年,A向B出具借条一张。同时,A将自己的房屋在形式上过户给B,约定如果A按时还款,B将该房屋返还给A,再次过户至A名下,如果A没有按时还款,则B有权对该房屋拍卖、变卖、折价用于还债。

这种方式在实践中不少,在法律上称为“让与担保”。值得注意的是,房屋只是形式上的过户,不是真正意义上的产权变更,实际上A还是该房屋的主人。过户的意义在于为A向B的借款提供担保。当A没有按时还款时,B不会自动成为该房屋的主人,如果其起诉请求确认该房屋归其所有,法院不会支持。那么,B的权利如何实现呢?其可请求参照担保物权的规定对该房屋拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。

 

2.案例二:

假设A向B借款100万元,借期1年,A向B出具借条一张。同时,A和B还签订了《房屋买卖合同》,约定借款到期后A不归还借款,就将房屋卖给B,以此作为对100万元借款的担保。

可能不少人会认为,如果借款到期后A没有归还,B就有权依据《房屋买卖合同》起诉A,请求办理房屋过户手续。其实,这种理解是有误的,不能得到法院的支持。因为A和B的基础法律关系是借款关系,A没有按时还款,B应起诉A要求还款。至于《房屋买卖合同》,按照A和B的说法,是为借款提供担保的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条,当B取得借款纠纷案件胜诉后,A仍不履行还款义务,那么B可以申请拍卖房屋,以偿还债务。

 

(三)特别提示:禁止流押

笔者在此需特别提示的是,根据《物权法》第186条,无论是以房屋抵押的方式,还是以房屋买卖的方式,如果在还款到期前,协议中有类似“债务人不履行到期债务时,抵押财产归债权人所有”的约定,该约定条款都是无效的。因为如果法律允许流押,那可能会损害其他债权人的利益,也会存在纵容债务人恶意转移财产等风险。当然,该条款无效,不影响合同其他条款的效力。

从以上可知,在还款到期前以房抵债,债权人无法取得该房屋的所有权,但可以在符合条件的情况下对该房屋的价值享有优先受偿的权利。

房产买卖

二、在还款到期后以房抵债

不同于上文的情形,在还款到期后,借款人因没有按时还款,愿意将自己的房屋抵给出借人,此时双方达成以房抵债的协议。

假设A向B借款100万元,借期1年,A向B出具借条一张。借款到期后,A没有归还借款,此时其与B达成以房抵债的协议,原意将自己名下的房屋抵给B,双方签订《房屋买卖合同》,对房屋价格、交付、过户、违约责任等事项作了约定。

在该案例中,双方签订《房屋买卖合同》是在借款到期之后,从法律上讲,它不是为借款关系提供担保,而是双方终止原先的借款合同关系,建立起新的房屋买卖合同关系,将借款本息转化为已付购房款。对于这种方式的以房抵债,一般来说,如不存在恶意损害第三人合法权益等情形,也没有其他无效事由,那么它是有效的,出借人可请求借款人交付房屋并办理过户。