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广州宅基地想确权?来看看是否符合这些条件

发布时间:2020-11-13 点击数:3317

就在今年5月27日,宏力律所有幸邀请了广州市白云区不动产服务协会梁文冲秘书长来我所进行“房地一体”确权登记工作指导,与广州市白云区不动产服务协会常务副会长广东宏力律师事务所主任吕传文一起就“房地一体”确权登记工作问题进行了深入交流,现在随着相关政策的公布,“房屋一体”确权登记工作已在白云区全面铺开,接下来白云区将加快进度,确保在今年年底基本完成“房地一体”确权登记工作。

村民需要准备的材料及注意事项

村民准备的材料主要包括以下几个方面:

(一)不动产调查登记申请表;

(二)身份证明材料,包括身份证、户口本、护照等;

(三)土地权属来源证明材料,包括农村村民住宅建设用地批准书、农村(墟镇)宅基地使用证、集体土地使用证等;

(四)“一户一宅”证明;

(五)如有一户多宅,还需提供优先选择其中一处登记的说明或有偿退出多余宅基地的文件(比如《有偿退出协议》)等;

(六)如涉及分家和继承的,还需提供分家析产的证明文件;

(七)具结书(承诺书);

(八)其他材料(需结合宅基地特殊情形)

广州市白云区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记工作问答

第一部分:工作概况

1、本次“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记(以下称房地一体确权登记)的工作模式?
答:本次房地一体确权登记采用“整村推进”的工作模式开展,实行“权籍造册——确权登记”两步走的工作方式。在白云区工作范围内逐村开展权籍调查,形成全覆盖的权籍调查成果。对满足一户一宅要求,权属清晰无争议,符合确权登记条件的核发不动产权证,不符合确权登记条件的形成权籍调查入库成果。

2、房地一体确权登记主要内容及实施范围是什么?
答:对集体土地范围内的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋(不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物)开展权籍调查。查清农村宅基地和集体建设用地组成的不动产单元状况,包括房屋(建、构筑物)信息、宗地信息等。空地和农村地籍调查成果(2017-2018年)以后新建的房屋,区内重点征拆项目范围、“还绿于民”等专项整治范围、城市更新改造实施范围等,本次不进行权籍调查。集体土地上的商品住房,一律不予确权登记。

3、本次“房地一体”确权登记工作中不申请权籍调查的宅基地及宅基地使用证会有什么后果?
答:在本次权籍调查及公示期间未提出申请的宅基地使用证视为无效。本次工作过程中未提出申请权籍调查的宅基地,将被列为村镇重点监管对象。

4、本次“房地一体”确权登记工作使用的调查方法及费用?
答:本次房地一体权籍调查以农村地籍调查成果为基础,采用部分解析法进行简易测量,宅基地权籍调查纳入政府财政预算,农民群众无需缴交费用。村民也可自行委托有不动产测绘资质的技术队伍提供更高精度的权籍调查成果,费用由村民自理。
集体建设用地由权利人自行提供满足《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南》要求的权籍调查成果,费用自理。
农村宅基地、集体建设用地及其上建筑,经权籍调查后确认符合登记条件的,在登记发证时需要收取证书工本费10元。

第二部分:业务指引


5、为什么开展房地一体确权登记工作?
答:根据《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》、《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》(粤自然资规字〔2019〕11号)《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》(穗规划资源字〔2020〕22号)等国家、省、市文件要求,为切实保障广大农民集体和农民的合法权益,加强农村土地管理,促进乡村振兴,我区全面开展房地一体确权登记工作。

6、房地一体的权籍调查对广大农民群众的好处?
答:通过房地一体的权籍调查,查清农村宅基地和集体建设用地组成的不动产单元状况,包括房屋(建、构筑物)信息、宗地信息等。下步将对符合发证条件的宅基地核发不动产权证;对不符合发证条件的,形成权籍调查入库成果,保障农民的合法权益。

7、开展房地一体的权籍调查需要村社和农民群众配合什么?
答:本项工作涉及村民的切身利益,除农民群众自身重视和配合外,更需要农民集体的大力支持,具体内容如下:(一)开展权籍调查前,需各村社干部在村内进行宣传,告知农民群众配合权籍调查队伍提供相关材料,通知安排人员进行带测。(二)开展权籍调查时,需要农民群众配合技术队伍进行房屋入户测量,协助提供身份证明、房屋权属证明文件等相关资料(具体详见清单)以及其他需配合的相关工作。(三)村社须对公示图、公示表、具结书、权属来源证明等申请资料进行盖章确认。(四)村社须配合权籍调查队伍收件,两周集中收件时间内未完成95%的收件率,将对相应村社进行通报,且村民未提出申请的宅基地将被列为村镇重点监管对象。

8、农民群众有什么注意事项?
答:农民群众需对自身提供的权籍调查资料真实性负责,不得提供虚假材料,需按模版提供具结书。若办理过程中发现提供的虚假材料骗取登记的,追究法律责任。如果宅基地权属不清晰(如涉及继承、析产等情形),需先自行解决,待权属清晰后再进行申请。

9、农村地籍调查是指什么?
答:“农村地籍调查”是区规划和自然资源分局2017-2018年开展的农村地籍调查,主要针对现状土地和房屋进行摸查,不涉及确权登记。

10、权籍调查收件材料(清单)有哪些?
答:申请登记的集体经济组织和个人需准备下列材料,具体详见白云区政府网站的白云区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查与确权登记收件清单。大致包括以下材料:
①广州市不动产登记申请表。
②申请人(代理人)身份证明,包括申请人及其配偶、未成年子女的身份证、户口簿等。单位法人机构代码证或营业执照,法定代表人、负责人身份证明书。
③因继承房屋占用农村宅基地应提交继承的相关资料(包括公证、生效法律文书等)。
④已取得的农村村民住宅建设用地批准书、农村(墟镇)宅基地使用证、村镇建房许可证等权属来源材料。
⑤经镇街、村社确认包含“一户一宅”内容的具结书。
⑥权籍调查成果。
⑦其他证明。

11、权利人已故如何继承,需提供什么材料?
答:涉及继承的,需提供公证材料或有效的法律文书。

12、权利人不具备自主生活能力,如何处理?
答:可写委托书委托他人办理,委托书需公证或律师见证。

13、一栋房屋存在多个权利人,如何配合调查?(小产权房和集体土地上的商品住房,一律不予确权登记)

答:若同一栋房屋出现多个权利人,如存在权属争议,需自行解决争议后再申请调查;不存在争议的,区分以下情况处理:
(1)属于农村家庭成员符合分户条件,却未分开居住,形成“多户一宅”的,可签署并提交对应申请材料,申请登记多户共同共有。申请前提是,原证载权利人同意申请,且全体共同共有权利人同意登记后不再申请新宅基地。
(2)权利人属于多个家庭,在房屋的不同部分居住,且各自持有不同的有效宅基地使用证的,将参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定,办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。本次房地一体权籍调查工作使用部分解析法对房屋进行简易测量,精度暂不能达到区分所有权登记的要求,因此首阶段先进行权籍造册。待权籍造册成果入库、相关程序明晰后,各权利人可自行提供区分公共空间和独有空间的高精度房屋测量成果,并提供身份证明、房屋权属证明文件等一般性材料,前往不动产登记机构申请登记。

14、自行提交更高精度的权籍调查成果需要满足什么要求?
答:需委托具有不动产测绘资质的技术队伍进行权籍调查,宅基地测量需符合《房产面积测算规范》(DB-4401),权籍调查成果需满足《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南》的要求。

15、土地权属来源证明材料有哪些?丢失如何处理?
答:宅基地使用证、建设用地批准书、集体土地使用证等。如丢失相关证件,可携带身份证明,提供对应土地权属来源证件号等信息到区不动产登记中心查册,如果查无档案,需向原发证镇街核实。

16、一户一宅证明在哪里开具?
答:一户一宅证明已整合为宅基地申请登记具结书,需权利人填写并签名确认后,村社盖章、镇街审核确认。

17、权利人不希望将宅基地使用权证等权源材料交给技术队伍,这种情况如何处理?
答:农村房地一体登记发证需要收取宅基地使用证等权源材料原件后,才能换发新证。结合白云区农村实际情况,技术队伍在权籍调查阶段只收取宅基地使用证等权源材料的复印件(提交时带上原件核实)。经审核权籍调查成果,如确定可核发不动产权证,村民到登记中心取得不动产权证的同时需将权源材料原件交回注销。

18、重点项目范围包括哪些,重点项目区域是否开展权籍调查?
答:区内重点项目包括征拆项目范围、白云山“还绿于民”整治范围、城市更新改造范围等。重点项目内的宅基地可根据各自有关项目方案对应条款实施,本次暂不进行权籍调查。

19、错过村集中收件时间,如何处理?
答:本次房地一体确权登记工作采用整村推进的方式开展,若作业队伍集中收件时未提交资料,按以下要求处理:
2021年3月31日前,需自行委托有不动产测绘资质的技术队伍进行测量,按照“房地一体”确权登记收件清单内容自行准备相关材料,递交至宅基地所属镇街。


第三部分:法规政策


20、近年来国家层面出台过哪些关于宅基地和集体建设用地确权登记工作文件?
答:为落实中央有关宅基地、集体建设用地使用权确权登记工作要求,国家自然资源部先后下发了若干文件,进一步作出部署,明确工作要求和确权登记政策等。主要包括:
(1)2011年5月,原国土资源部、财政部、原农业部印发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)。
(2)2011年11月,原国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、原农业部印发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)。
(3)2013年9月,原国土资源部印发《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2013〕97号)。
(4)2014年8月,原国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、原农业部、原国家林业局印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)。
(5)2016年12月,原国土资源部印发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)。
(6)2018年7月,自然资源部印发《关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》(自然资发〔2018〕60号)。
(7)2020年5月,自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)。
(8)2020年5月,自然资源部印发《关于做好易地扶贫搬迁安置住房不动产登记工作的通知》(自然资办发〔2020〕25号)。

21、近年来省、市层面出台过哪些关于宅基地和集体建设用地确权登记工作文件?
答:(1)2019年《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》(粤自然资规字〔2019〕11号)。
(2)2020年5月,广州市规划和自然资源局关于印发《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》的通知(穗规划资源字〔2020〕22号)。
(3)2020年5月,广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见(穗府办规〔2020〕18号)。

22、如何把握地方出台相关政策与国家层面政策的关系?
答:为有效推进宅基地、集体建设用地确权登记工作,大部分省(区、市)在国家有关法规政策基础上,结合本地实际制定了具体的宅基地、集体建设用地确权登记政策文件。这些政策文件是对国家法规政策的具体化和必要的补充完善,和国家层面政策一样,都是本地开展宅基地、集体建设用地使用权确权登记工作的重要依据。

23、在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中为什么要坚持“不变不换”原则?
答:《不动产登记暂行条例》第三十三条规定,“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记薄继续有效”。《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定,“本实施细则施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。坚持“不变不换”是不动产登记法律制度的要求,是对原有登记成果的尊重和延续,也是保持工作稳定性和连续性的需要。因此,已分别颁发集体房产证、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书的,遵循“不变不换”原则,原证书仍合法有效。

24、方案要求2020年完成“房地一体”确权登记,白云区是否年底就截止了?
答:我区已于今年7月份在全区铺开权籍调查工作,力争2020年底基本完成,具体以镇街和村社通知为准。

25、根据国家法规政策,哪些宅基地、集体建设用地不予登记?
答:《不动产登记暂行条例》第二十二条规定,登记申请有下列情形的,不动产登记机构应当不予登记:(一)违反法律、行政法规的;(二)存在尚未解决的权属争议的;(三)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)规定,对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。凡有上述情况的宅基地、集体建设用地,不予登记。


第四部分:不同情形下的处理方式


(一)无权属来源材料
26、没有权属来源材料的宅基地如何确权登记?
答:根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发(2016)191号)和《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》(穗规划资源字〔2020〕22号)等有关规定,对2009年12月31日前建成的农村住宅,存在以下情形的:①无权属来源;②有宅基地使用证/建设用地批准书(宅基地)又查无档案记录;③在1999年1月1日后取得宅基地使用证的,分时间段,按是否符合两规、二调数据及历史使用情况与现状是否一致等情形进行分类处理,符合要求的予以确权登记,不符合要求的形成权籍调查入库成果。

27、持有番禺证、南海证,应如何确权登记?
答:原番禺县、南海县政府核发的《土地房产所有证》,是土地改革后对土地、房屋所有人核发的权证,当时我国农村还未实行人民公社化,土地仍属私有。由于人民公社化后,农村土地所有权已由私有转为集体所有,如《土地房产所有证》登记的是当时农村的田地,该《土地房产所有证》现已无效;如《土地房产所有证》登记的是城镇土地,宪法已明确城市土地属国家所有,因此,现该《土地房产所有证》已无效。

28、宅基地使用证在区登记中心查无存根档案,如何处理?
宅基地使用证历史上由各镇街审批核发,2001年将宅基地证档案移交原国土部门管理。若在区登记中心查无宅基地使用证存根档案,村民可自行向原发证部门(属地街镇)核实。

(二)有权属来源材料——现状与证载不符
29、持有宅基地证,证书姓名出错或与门牌地址不符,如何处理?
答:本次确权登记工作中,针对宅基地证上姓名出错、与门牌地址不符等情况,可填写宅基地证更正申请,由村、镇(街)出具相关证明(意见),在提交权籍调查资料一同提交即可。

30、宅基地原批准使用人死亡的,能不能申请登记?
答:宅基地上房屋可由继承人继承,因继承房屋占用宅基地的,可按规定申请登记,并在不动产登记薄及证书附记栏中注记。其中涉及继承的部分参照第33条。

31、宅基地超批准面积如何登记?
答:对于宅基地超批准面积问题,处理的基本原则是以1999年1月1日和2010年1月1日为界,经权籍调查后,分不同历史时期对符合发证条件的农村住宅,结合历史批准面积及现状房屋面积予以登记,对超出面积的部分进行注记。对不符合发证条件的,形成权籍调查入库成果。

(三)有权属来源材料——权属转移

32、宅基地证上权利人夫妻均健在的情况,是否可以确权给子女?
答:夫妻双方健在,可通过提供经村社同意的分家析产证明等材料,确权给符合条件的子女。

33、宅基地证上权利人夫妻有一方或双方过世的情况,是否可以确权给子女?
答:宅基地证书权利人夫妻双方有一方及以上过世的情况,需要办理继承公证或提供有效的法律文件,才可确权给符合条件的子女。

34、“一户多宅”情形如何处理?
答:《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。若一个权利人有多处宅基地,所有宅基地都需进行权籍调查。权利人须在具结书上将名下所有宅基地建筑进行记录,且原则上只能对其中一处符合条件的进行登记(具体参照收件清单的相关模板),并提供其他一般性材料,其余宅基地只进行权籍造册。因依法继承房屋占(使)用宅基地形成一户多宅的情况下,予以确权登记,并在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏注记“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
一户多宅的情形,可按下列途径处理。
(1)符合分户条件的家庭成员可以通过分户取得家庭原有宅基地使用权。离婚不属于本情况。
(2)将多余的宅基地转让给本村集体内符合一户一宅的成员,受让人需提供其与出让人签订的买卖协议(鼓励办理公证或见证)、双方自行承担宅基地转移相关法律责任(如同意不再申请使用宅基地)且村集体知情同意宅基地转移的具结书。
(3)可以自愿有偿退出,有偿退出的,应与村集体签订《宅基地有偿退出协议》。

35、农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记?
答:经宅基地所有权人同意,在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋,导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移情形的,提交《白云区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查与确权登记收件清单》中的有关宅基地转让和赠与的具结书等材料,符合条件的予以确权登记,不符合条件的只进行权籍造册。

36、如何保护农村妇女的宅基地权益?
答:《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记薄及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体经济组织,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。

(五)其他类

37、小产权房是否可以确权登记?
答:根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号),小产权房不得办理确权登记。

38、办理宅基地和集体建设用地登记需要缴纳哪些费用?
答:《财政部、国家发展和改革委员会关于不动产登记收费有关政策问题的通知》(财税〔2016〕79号)规定,申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记,只收取不动产权属证书工本费,每本10元。《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规〔2016〕2559号)规定,申请集体建设用地使用权及建(构)筑物所有权登记,规划用途为非住宅类收取不动产登记费每件550元。向一个以上不动产权利人核发权属证书的,每新增加一本证书加收证书工本费10元。

39、“一户一宅”中“一户”的认定?
答:在2020年5月12日,15届109次广州市政府常务会议审议通过的《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》中:
“一户”的认定:1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户;2.有兄弟姐妹的,其中一人应与其父母为一户,其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户;3.是独生子女的,结婚后可以继续与父母为一户,也可单独立户;4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。
(六)确权登记后续指引

40、换发不动产权证书时,宅基地测量面积与原宅基地证载面积不一致的,如何处理?
答:换发不动产权证书时,宅基地测量面积与原证载面积不一致的,对于宅基地界址未发生变化,属于测量方法造成面积不一致的,以精度高的测量方法测得面积为准。

41、正在报建的农村宅基地房屋是否可以申请确权登记?
答:本次确权登记工作对象是现状农村宅基地和集体建设用地房屋。正在报建的农村宅基地,需先完成报建手续,房屋竣工验收后,再申请登记。


宏力律师提醒
宅基地及集体建设用地房屋经过长年累月的流转、买卖、赠与或继承,或多或少存在一些历史遗留问题,或者相关资料丢失,或者权属不明,这时可以尝试咨询律师,寻求相关的解决途径。宏力律师团队在权籍调查和确权登记工作中,已经接受了大量办理宅基地及建设用地确权登记的相关委托,对解决办证过程中出现的一些难题,积累了丰富的经验,如果您在办证过程中遇到了问题,可以随时与宏力律师联系。