重磅官宣！广州放开超120平米住房限购（政策解读）
2024年1月27日，广州市人民政府办公厅宣布了一项重大政策调整，其发布的一则通知取消了对120平方米以上住房的限购措施。该通知一经发布，即成为了近期社会广泛关注和热议的话题。不少业内人士认为，这是广州市政府在稳定房地产市场，同时也是积极响应国家“房住不炒”的号召，推动房地产市场健康发展的重要举措。今天宏力君就给大家详细解读一下这个政策的内容和意义。
新政的内容梳理
1.全广州，建面120㎡以上住房（新房+二手），都不限购，名下已有的120㎡以上住房，也不计入限购套数。
2.名下自有住房，只要出租或挂牌出售，不计入限购套数。
3.允许双证/多证合一。
4.商服类物业可以转给个人，不再限制。
这几项，相对来说，“威力”最大的是“120㎡以上住房”叠加“只要出租或挂牌出售，不计入限购套数”，可谓是本次限购政策调整中的“王炸”，限购区的120㎡以上住宅全部解除限购，意味着天河、海珠、荔湾、白云、越秀、南沙大于120㎡的住宅面向全国购买力开放了。而在此之前，是广州户单身限1套，家庭限购区限2套；非广州户单身/家庭满5年社保限购区都只限购1套。
为什么要放开120平米以上住房的限购呢？
取消120平方米以上住房限购政策的出台，对于购房者来说无疑是一个好消息，这意味着他们可以更加自由地选择适合自己需求的住房，不必再为限购政策所限制。同时，这也将有助于改善广州市的住房供应结构，促进房地产市场的健康发展，并且激活中高端的住宅市场，刺激更多的改善型需求，从而稳住市场的成交量。具体来讲体现在以下几点：
1.降低门槛，释放购买力：解决一线城市的楼市去化问题，解决短期一线城市财政问题；
2.为接下来楼市启动准备：出台松绑政策，给之后的楼市启动做政策松限的准备，接下来的降准降息、央行对开发商的融资门槛放款、重新把房地产摆上位等等都是在做这个准备；
3.保护刚需：这次解限购区120㎡，意味着广州唯一还限购的，就只有限购区＜120㎡的刚需了，一方面是迎合了促进满足改善型住房需求的政策导向，另一方面是为了保护限购区的刚需客。
政策调整对我们的影响
广州放开120㎡以上的大户型，到底有没有作用呢？
首先，从这次政策的目的来看，说白了就是要推崇大户型，让超过120平的大户型成为未来市场交易的主流。
只要有钱，120平以上的户型就可以随便买买买，让更多的有钱人托住市场的底盘。而且对于能购买大户型的人来说，手里的资金是相对充裕的，是更有经济实力的。这样的思路是没有问题的。但是这是有前提的，前提就是房地产市场环境能令人产生足够的信心。那么信心从哪里来呢？这是个很重要的问题，也是很复杂很棘手的问题，还要能让有实力买得起120平的人认为值得选择的房子，也就是要有符合他们要求的“梦中情房”。
其次，广州出台的该政策还有很多需要完善的地方。比如再买是不是“首套”认定，能不能按一手交易时是否按首套核算交易契税，或者在二手交易时是否按照满二唯一进行税收优惠。这些统统都还不确定，要等到银行和税务同步政策才能知道。或者下周也不一定能等来银行和税务的补丁政策。因为政策的落脚时点是春节前后，很多在广州生活工作的外来人口会回老家，意味着这中间就有一个多月左右的时间让广州的政策得到缓冲，给政策腾出更多的实验时间。如果广州这次实施的政策效果可观，那么北上深等城市就大概率“跟着走”，如果效果不佳，可想而知会形成一种什么局面。
举个简单的例子：
以前社会上要求放开二孩的呼声很高，不让生，大家都抢着生，偷偷地生。后来二胎政策真正放开以后，却在放开后的一年起到了不尽人意的效果，后面的结果如何大家也有目共睹。
广州楼市最终会不会也遇到这种局面呢？真的很难说。从广州近10年的新房成交量来看，成交总量成交从2021年出现二次高峰后便开始逐年下滑的。因此，目前暂且先让广州出台政策在年前预个热，如果年后回来效果到位了，那么该政策的的目的就实现了。如果效果不理想，也有一个缓冲期。但是现阶段大家可以先安稳过个好年，待过完年后一段时间就能看到真实的效果了。
广州率先松绑中心区限购，其他一线城市会跟进吗？
作为在住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，2023年12月，根据国家统计局监测数据显示，广州的新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房价格跌幅在一二线热点城市中排在前列，且在一线城市中跌幅最大。从趋势来看，2021年底以来，广州二手房价整体处于下跌态势，近期跌幅加大。房价下行压力大，居民的购房意愿更进一下降。
房价下行的同时，“楼市去化压力比较大”也是广州面临的困境。近年来，广州增加了中心区的土地供应，新房供应也开始放量。但在2023年12月，根据相关数据的统计结果显示，广州新房去化率只有18%，11月只有26%，10月为21%，在热点城市中偏低，北京、上海均在50%左右。截至2023年12月，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。从土拍市场看，2024年第一拍，广州拿出去年未拍的天河、白云各1宗被视为“靓地”的宅地，尽管该地块质素不错，价格也不高，但均双双流拍。在业内看来，尽管为一线城市，但本质上，相比北上深，广州在松绑调控政策、纾困购房需求方面，面临的压力相对较小。从历次的房地产放松政策来说广州都是比较靠前的，此次广州放松改善性需求限制以后，对其他的三个一线城市而言也是有启发的。广州每次都打头阵，说明其他三个一线城市放松的概率也将增大，或者说增强了大家对限购进一步调整的预期。
2024年1月26日，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上表态：“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。短期房地产下行的压力依然存在。2024年新年伊始，这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。在未来的发展中，广州市政府应该继续加强市场监管和政策引导，促进房地产市场的平稳健康发展。同时，政府还应该加大对租赁市场和共有产权房等多元化住房供应体系的支持力度，切实解决市民的住房问题，提升城市居民的生活品质。
【文献参考】1.《楼市视点》公众号；2.《开水菌的地产观》公众号；3.澎湃新闻