2023年各地法院发布物业服务合同纠纷典型案例

选自2023年广东省高院发布案例

物业公司未经法定程序不得随意调整物业收费标准

——高某诉某物业管理有限公司服务合同纠纷案

某物业公司在小区公告栏张贴区物价局有关收费标准批复及《关于停车收费调价的通知》，于2014年9月1日将小区车位管理费由原来的30元/月上调至60元/月。高某按照该标准支付一段时间后提起本案诉讼，要求某物业公司按照原收费标准计收车位管理费并退回超额收取的费用。

广东省高级人民法院经审理认为，物业公司调整物业收费标准应符合法定程序，但某物业公司未提交证据证明其在2014年9月1日调价前已按照规定完成了包括调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过等调价程序。该公司在2018年对2014年调价进行相关说明并收集支持表决票不符合规定，不应认定为其已就调价完成了主要程序，故某物业公司的调价不符合程序，不应支持。

物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务人主张上调物业费的，应举证证明其已完成法律、法规规定的调价程序。该案明确前期物业服务人调整物业收费标准的程序要求及举证责任，对于维护物业服务领域秩序、保护业主合法权益具有重要意义和必要性。

选自2023年广东省高院发布案例

居委会可依法代行未成立业委会的小区业委会职责

——某物业服务有限公司诉苏某物业服务合同纠纷案

广州某小区业委会任期届满后，因故未能成立新一届业委会。经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名请求，小区所在社区居委会组织开展了重新选聘物业公司的招投标工作，并召开了业主大会。经小区业主投票，“双过半”的业主同意选聘某物业公司为该小区提供物业服务。公示期满后，某物业公司与居委会签订了物业服务合同，并入驻该小区提供物业服务。业主苏某认为：物业服务合同应由开发商或小区业委会代表业主与物业公司签订，居委会无权代表小区业主签约，故居委会与物业公司签订的物业服务合同对其无效，其无需缴纳物业费。某物业公司遂将苏某诉至法院，向其追讨物业费及滞纳金。

广州市中级人民法院经审理认为，在涉案小区未选举产生新一届业委会的情况下，该小区所在社区居委会有权代行业委会职责，组织开展选聘新物业公司的招投标工作。现居委会组织涉案小区业主召开了业主大会，并经“双过半”业主投票选聘了某物业公司为该小区新的物业服务公司，符合法律规定。依据业主大会的决议，居委会代表全体业主与物业公司签订的新的物业服务合同对包括苏某在内的全体小区业主均具有法律约束力。某物业公司已实际为涉案小区提供了物业服务，苏某理应依约支付物业服务费。

物业服务合同的签约主体具有特殊性。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，在成立业主大会之前，由建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同；在成立业主大会后，则由业主委员会与物业服务人签订普通物业服务合同。在小区因故未能成立业委会的情况下，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条有关“居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能”的规定，宜由居委会在特定条件下代行业委会职责，经合法程序选聘物业公司为业主提供服务，以维护小区管理秩序稳定，使业主安居乐业，推进建立共建、共治、共享的基层治理模式。

选自2023年广东省高院发布案例

法院依法支持业委会更换物业公司决定

——某小区业委会诉某物业管理有限公司

物业服务合同纠纷案

据约定，某物业公司的物业服务合同期限自2012年5月18日起至业主委员会成立止。2019年12月20日，某花园小区业主委员会依法成立并备案，随后召开业主大会决定更换物业服务公司。2020年5月18日，某花园小区业主委员会与某物业公司向小区全体业主发出《联合公告》，某物业公司继续服务并收取物业管理费到2020年7月31日。但此后，经住建部门以及某花园小区业主委员会多次催告，某物业公司一直不配合腾退物业用房和移交物业资料。

清远市中级人民法院经审理认为，案涉小区召开业主大会成立业主委员会，并已通过决议更换物业公司，涉案物业服务合同的权利义务已终止。某物业公司应退出物业服务区域、移交相关设施及财务资料。

业主大会成立后，可以根据有关规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人，该决定是属于业主重要的自治事项，也是公民进行社会自治的重要体现。物业服务公司本质上是基于物业服务合同的一种“服务者”角色，不但无权对属于业主内部自治范畴的事项提出异议，而且还应积极配合业主大会的决定。本案被告经住建部门以及业主委员会多次催告仍不配合移交物业资料和腾退物业用房，人民法院以此亮明司法态度，坚决维护业主权益，破解物业服务公司“退场难”，以司法之力保障良好的物业服务秩序。

选自2023年济南市中院发布案例

物业服务人返还公共收益案

物业服务人多年来一直为小区提供物业管理服务，对该小区内的共有部位及共有设施设备，包括电梯、公共车位等进行经营管理。物业服务人撤离小区时，既未对服务期间小区公共收益情况予以公布，也未将公共收益交付小区业主。业主委员会起诉物业服务人，返还扣除合理成本后的公共收益及利息。

一审法院认为，业主委员会提交的证据不足以证明存在公共收益，判决驳回业主委员会的诉讼请求。二审法院综合考量本案事实以及物业企业经营现状、广大业主的合法权益，释法析理，力促双方达成调解协议，调解结案。

双方当事人之间的矛盾历时十年，“对簿公堂”十余次。案件的处理既关乎每一位业主的切身利益，也决定了物业服务企业的生死存亡。本案衡平双方利益，以法为纲、以理为主，促使双方互让互谅，握手言和，实现矛盾纠纷实质性化解。

选自2023年合肥市中院发布案例

党建引领协商议事解决小区共同管理纠纷

经开区某小区围墙有50米倾斜、地基开裂，此处不仅靠近小区主干道，还紧邻一排室外机动车停车位，存在一定的安全隐患。要彻底消除这个隐患，需要对此段围墙进行翻建。但由于该段围墙牵涉到周边3个小区1600多户居民，意见难以统一，解决难度大，且很容易引发纠纷。

了解到此情况后，属地社区党委立即启动社区“三位一体”议事协调机制，由社区党委书记主持召集3个小区的党支部、业主委员会和物业公司先后召开6次专题协商会议，对翻建方案、经费支出、施工单位选择和施工监督等具体事项反复协商，充分征求居民意见，最终达成共识。随后在短短1个月时间即完成了围墙翻建工作，彻底消除了安全隐患，居民对此感到满意。

小区的事是大家的事，大家的事要大家共同商量办。协商议事是小区居民自我管理、自我服务、自我监督的重要形式，对涉及小区公共管理的重大事项、重要问题，街道社区党组织组织党员、居民和有关各方，有序参与事前、事中、事后全过程，发挥广大业主在小区治理中的主体作用，才能最大限度凝聚共识，协调利益，化解矛盾。

选自2023年合肥市中院发布案例

朱某诉某物业公司特约服务合同纠纷

高新区某小区业主朱某与物业公司签订《前期物业服务协议》的同时又签订了《前期物业特约服务协议书》。该特约服务协议约定，由物业公司向业主另外提供小区秩序管理、清洁卫生、设备设施完善、社区文化生活等公共区域升级物业服务。交房后，朱某认为《前期物业特约服务协议书》系物业公司以提供特约服务的方式变相提高物业服务收费标准，故诉至法院，要求解除该合同。

法院认定《前期物业特约服务协议书》主要内容涉及对公共区域物业服务的升级化管理，旨在维护全体业主的共同利益，而非针对特定业主提供的物业服务之外的个性化服务。因涉及全体业主共同利益，对业主具有普遍约束力，业主需依照法定程序共同决定解聘物业服务人进而解除特约服务合同，单个业主不具有单方解除权。此后法院就物业服务中的特约服务合同、增值服务合同签约中产生的问题向相关监管部门发出司法建议书，建议加强对物业服务企业的监管，综合考虑服务成本、市场行情、区域差异适时调整合肥市物业费指导价格。

近年来，部分物业服务企业在与业主签订物业服务合同后，又与业主签订特约物业服务协议，由此引发部分业主与物业服务企业的矛盾。在审理业主诉请解除此类合同的案件中，对单个业主合同解除权行使，应当根据特约物业服务企业约定的具体内容，综合判断。如合同约定的系由物业服务企业提供共性的物业服务，则特约物业服务协议性质上仍为物业服务合同，按照《民法典》的规定，单个业主不享有单方解除权；如约定的服务内容属于物业服务合同以外的个性化服务项目，则业主可以行使解除权。

选自2023年盐城市中院发布案例

业主安装充电桩合理需求物业公司应予配合

张某系某小区产权车位的业主。在张某请求某物业公司盖章同意安装新能源汽车充电桩时，某物业公司以地下停车位不具备充电桩安装条件为由拒绝盖章，导致充电桩安装流程无法继续。张某起诉要求某物业公司协助配合安装新能源汽车充电桩。

法院经审理认为，充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，物业服务企业应予配合。

民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。大力发展新能源汽车产业，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染具有重要意义。车位产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，而充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，物业服务企业应当协助配合，但业主在安装使用充电桩的同时，亦不得损害其他业主的合法权益。

选自2023年北京市市二中院发布案例

“三供一业”物业分离移交后

物业服务人应及时与业主确定物业服务价格

徐某系某单位在京职工家属区业主。2020年8月，徐某所在单位作为甲方与乙方某物业公司签订“三供一业”物业分离移交协议约定物业收费标准：“以具备资质的第三方物业费评估机构出具并经甲方确认后生效的评估报告为准向业主收费，评估机构由乙方委托。”经物业公司委托，某物业服务评估监理公司于2021年4月2日作出《物业服务费用评估报告》，载明收费标准为1.97元/平米/月。该小区尚未成立业主大会。2020年8月，该小区依据《北京市物业管理条例》，组建物业管理委员会。
    2023年，物业公司起诉徐某，要求其按照上述收费标准支付2021年物业费。徐某认为，其与物业公司未签订物业服务合同，“三供一业”移交协议无权为第三方设定义务。不认可物业公司单方制定和单方评估确定的物业服务合同内容和服务价格。

法院生效判决认为，2020年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》第三十四条规定，“业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：……（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；……”。
本案中，移交协议签订于2020年8月，《物业服务费用评估报告》记载的作出时间是2021年4月2日。关于本案诉争的2021年物业费，根据现有证据，尚不足以认定案涉小区的业主已经依法对确定此期间物业服务价格作出共同决定。且物业公司与徐某亦未就诉争期间物业费达成合意。故对于物业公司要求徐某支付上述期间物业费，法院暂不予支持，最终判决驳回物业公司的诉讼请求。

   “三供一业”分离移交协议是移交企业与接收单位签订的协议。双方协议约定的物业收费标准对于协议之外的业主不具有法律约束力，需经业主与物业服务人双方达成合意方可作为收费依据。物业服务价格的确定是关系到业主“共同管理权利”的“重大事项”，依法属于由业主共同决定的事项。
物业服务人与业主未经依法协商确定，就以其委托评估确定的物业收费标准向业主主张物业费，依据不足。“三供一业”移交后物业服务人与业主形成事实物业服务合同关系，业主享受物业服务应履行支付物业费的义务。产权单位与业主在移交前就物业服务有明确约定的，移交后如业主未履行共同决定程序，则应沿用原产权单位与业主关于物业费的约定。不沿用原物业服务约定的，则应经业主共同决定确定物业标准和收费标准。
   本案中，由于双方怠于行使权利，即业主怠于行使依法共同选定物业服务人、确定服务标准和收费标准的权利，物业服务人怠于行使签订物业服务合同的权利，致使双方合同关系无法稳定明确。在业主不认可服务标准和收费标准且该小区未依法定程序推动确定物业收费标准的情况下，法院不宜通过个案确定整个小区的物业收费标准。而应按照《北京市物业管理条例》的规定，由物业管理委员会组织全体业主共同决定。如双方依法定程序共同确定物业服务事项和服务标准并签订物业服务合同，则业主应按照合同约定标准交纳物业费。拒不交纳的，物业服务人可以依据合同约定物业费标准提起诉讼。

（本文来源：法眼云教育 公众号）