征地补偿、房屋拆迁安置补偿纠纷，撤销退款协议、返还购房款纠纷案

案例：《惠州市新大地投资发展总公司与海南金川实业贸易公司撤销退款协议、返还购房款纠纷案》

【裁判要旨】确认合同显失公平的条件

《中华人民共和国合同法》第54条规定，在订立合同时显失公平的，合同当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，但该法及其司法解释（一）并未明确显失公平合同的构成要件。最高人民法院《关于贯彻执行　〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《意见》）第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。金川公司与新大地公司于1999年11月4日签订的《退款协议书》是否符合上述《意见》所规定的条件，是本案的关键问题。综观本案事实，1992年至1993年间，惠州市房地产市场异常火热，各地很多房地产开发商及企业均到惠州市投资开发和购买房地产。金川公司就是在这期间与新大地公司签订《商品房楼宇买卖合同书》及《联营协议》，欲购买楼房后再与新大地公司共同销售，获取利益。后由于国家经济实行宏观调控，整顿不规范的房地产市场，惠州市房地产热急剧降温，房地产价格大幅下跌，导致新大地公司未能筹集资金将楼房建成交付金川公司。对此，金川公司本可以通过法律途径向新大地公司主张权利，追讨其购房款及追究新大地公司的违约责任。但此时，惠州市房地产处于低潮，房地产价格大幅下跌的事实客观存在，即使新大地公司在这时期将楼房建成交付金川公司，其楼房价值下跌近半，且难以出售，为此，双方权衡利弊，经过协商并核对有关单据后， 自愿签订《退款协议书》，终止原《商品楼宇买卖合同书》，由新大地公司退回金川公司购房款3 414 847元，不再追究合同有关违约责任。对金川公司来说，一则可以甩掉购房后难以出售的包袱，二则可以尽快收回相应的资金；而对新大地公司，则可减免退款数额及免责，这对于双方均是利大于弊。可见，《退款协议书》是当事人双方的真实意思表示，是双方对终止《商品房楼宇买卖合同书》后，解决购房款返还问题所达成新的、独立的协议，并不存在新大地公司利用优势或者利用金川公司没有经验而签订，使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形，也没有任何证据证明金川公司是受胁迫或者被迫签订《退款协议书》的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第13条的规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”上述《退款协议书》的签订，就是金川公司与新大地公司在法律规定的范围内处分各自民事权利的一种方式，在这种情形下签订的协议不符合《意见》所规定的显失公平的条件，该《退款协议书》不应认定为显失公平。综上，显失公平的成立应具备两个方面的要件：一是客观要件，即当事人之间的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则；二是主观要件，即一方利用优势或者对方没有经验等订立了合同。本案中，从现有的证据看，《退款协议书》的签订满足了上述第一个客观要件，即金川公司放弃房屋产权和购房款占用利息，大幅削减购房本金（6 419 507元至3 414 847元）且由新大地公司分期偿还的约定对金川公司明显不公平。但是，要认定《退款协议书》为显失公平合同欠缺第二个主观要件，因为金川公司作为参与房地产开发的企业法人，在签订《退款协议书》时，没有证据证明存在新大地公司利用优势或者利用金川公司没有经验的事实，况且双方签订该协议书的背景是房地产正处于低潮、特别是惠州市房地产价格已大幅下跌的状态下，针对此种情形，双方当事人是在权衡利弊后签订了《退款协议书》。故新大地公司与金川公司签订的《退款协议书》不构成显失公平。

广州房产律师宏务事务所（专注房产买卖纠纷案）认为：一审法院认定《退款协议书》为显失公平并予以撤销不当，二审法院对本案改判是正确的。