房产买卖纠纷案例：预售商品房合同约定面积与交付面积不符如何处理【广州房产律师分析】

交房面积与合同约定面积不符，是商品房买卖中经常出现的一种开发商违约现象。当双方签订合同所约定的房屋面积，与开发商交付房屋的面积不符时，双方因此产生争议，法院应如何判定。因商品房是以建筑面积作为面积计算单位和销售单位，故人民法院在判断时，应当依据建设部1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》、《建筑面积计算规则》以及《住宅建筑设计规范》等来审查确定，或者交有关房地产测绘部门鉴定。如果实际交付的房屋建筑面积小于或大于合同约定面积，且超出有关规定允许的误差范围，属于标的物有瑕疵，构成违约。至于房屋面积超出或小于多少范围和比例开发商才构成根本违约，买受人可以行使解除合同的权利， 目前这方面房地产法律、法规正逐步完善起来。1997年1月17日，广东省物价局颁布的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第14条规定，售房契约中所列的建筑面积与或庭院土地使用面积与房地产管理部门核发的《房地产证》记载面积的误差值为1%以内（不含本数）的，交易双方可不作任何补偿；误差值为1%以上（含本数）至5%以内（不含本数）的，交易双方按售房契约确定的单价多退少补；误差值超过5%（含本数）的，应允许购房者选择，或按照契约单价多退少补，或取消售房契约，经营者应当在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用及利息。2001年6月1日，建设部颁布的《商品房销售管理办法》第20条，将面积误差比绝对值掌握在3%幅度内，3%以内（含3%）的，双方据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。最高人民法院于2003年4月28日颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，也将面积误差比绝对值控制在3%的范围内。

根据上述相关的法律规定，当交房面积与合同约定面积不符时，都赋予了当事人有选择解除合同的权利。我国合同法对合同解除作了明确、具体的规定，可以解除的事由也很多，但解除条件较之以前的规定相对严格一些。合同法的其中一个精神就是鼓励交易，促成交易，不轻易解除合同。因此，人民法院在行使这一判断权的时候应当慎重，对建筑设计图纸是经当事人同意而更改的，或者合同约定具体面积以交付为准的，或者解除合同可能引起其他重大影响的，应尽量维护交易稳定，不作解除处理。合同不作解除处理的，应保护守约方的利益，对交付面积小于合同约定的，对小于部分应以不低于单位面积购房价标准，由预售方退回购房款，造成损失，应当赔偿；交付面积大于合同约定的，对大于部分应以不高于单位面积购房价格标准，由购房方适当补交购房款。

因房屋买卖合同是双方合意的结果，在房屋的面积有变动的情况下，应具体分析变动的原因，当这种变动不是开发商恶意造成的，应首先促成双方协商解决。在双方协商不成的情况下，人民法院可依据诚实信用原则及公平原则，对一方违约，致使合同主要目的不能实现的，判决支持另一方要求行使解除合同权的主张。本案（江门国际金融大厦与江门市北郊新城开发公司里村分公司商品房购销合同纠纷案）中，金涛公司购买的是金融大厦整幢房屋，双方在合同中对房屋面积的约定是大约估计的一个数字，不是一个确定的面积数。而《房产证》记载的面积比原来的面积多出了7%，远远超过了3%甚至5%这个数字。但考虑本案的房屋买卖行为发生在1993年，金融大厦没有要求解除合同，本着对房地产管理法施行前对房地产市场的买卖行为从宽的原则，由金融大厦按照合同约定的房屋价格计算房款给里村分公司体现了上述的精神，也是合理的。