二手房交易进行产权调查时需要注意的地方有哪些？

二手房交易所涉及到的产权问题，相比一手房要复杂得多。常见影响二手房交易过户的产权问题有房屋存在继承未办理、共有人意见不统一、房屋被查封、房屋带抵押、房屋带租赁等，做好产权调查可更好的确保房屋交易安全。

1. 了解出售房屋是否符合限售相关规定（如有政策调整，请以最新政策为准）

 

 

居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，同下），须取得不动产证满 2 年后方可转让或析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满 3 年后方可转让。

住房赠与他人的，须满 2 年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。

【文件依据】：2017 年 3 月 30 日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65 号）。

【温馨提示】：不动产登记部门为了让市民能够更好地识别房屋是否符合出售条件，已对 2017 年 3 月 30 日起办理房屋转移登记的，在其出证当天，在不动产权证上附记 " 根据穗府办函【2017】65 号文，该房屋需满 2 年后方可转让或办理析产手续，从 **** 年 ** 月 ** 日起。"

2．核查出售房屋的产权人情况

（1）核对产权人个人信息。产权人的姓名、证件号码与《广州市不动产登记查册表》（下称：《查册表》）的信息是否一致，若证件号码已变更，应要求出售方提供相关证件变更证明。

常见情况：华侨或港澳台人士当时购房时使用的护照或通行证证件号码等身份证件，因证件到期更换，导致与房产登记的号码不一致。或购房时使用境内的身份证号码登记，后因入籍其他国家或迁入港澳台地区等原因，境内的户籍已注销的，在办理房屋过户时需提供姓名及证件号码变更的证明材料。

（2）核查房屋是否存在共有情况。出售的房屋是否为出售人单独所有，还是有其他共有人。如房屋涉及共有人，签订《房屋买卖合同》时，应让所有的共有人在合同上签字，确保所有共有人对房屋出售是知情并且对房屋出售条件无异议的情况下进行。否则，在后续办理房屋过户登记时，可能出现某一共有人表示未经其同意出售房屋，不配合房屋过户手续的情况，导致交易无法继续进行。

买方可通过不动产权证（或房产证）里登记的产权情况来判断是否涉及共有人。不动产权证（或房产证）有详细记载共有情况，包括：所有共有人的姓名、份额、不动产权证书号（或房产证号）。

还需特别注意：出售的房屋属夫妻共有财产（注：不论房产证上是否有记载配偶姓名），请务必与配偶达成出售的一致意见。代理人应持有公证委托书，委托事项涵盖房屋出售、合同签署等事项。（合同一旦签署，即有法律效力。）

 

 

3．了解房屋自然属性（不动产权利类型、房屋性质、规划用途等）

二手房上市交易的房屋类型比一手楼盘的房屋类型更为多样、复杂，不动产权利类型、房屋性质、规划用途、房屋面积、房屋结构、房屋所有权取得方式、土地使用年限等都对后续交易有影响，很多买方会在选择房屋时，因为不清楚这些名词所代表的含义，而吃了大亏。在这里，协会结合日常受理消费者咨询投诉的常见问题，对这些专业名词的含义以及它们对交易的影响做简单的总结：

（1）核查不动产权利类型。是指房屋占用范围内土地的所有权性质，分别为 " 国有 " 或 " 集体所有 "。国有建设用地的房屋可上市交易，集体土地使用权的房屋不可上市交易。

常见情况：非广州市户籍的外来人员，因不符合限购政策不能购买商品房，而选择购买宅基地使用权的房屋，这种房屋是无法办理房屋转移登记的（即无法办理《不动产权证》），而是通过所谓 " 律师见证 " 等方式购买该房屋使用权。

【温馨提示】：宅基地使用权，只能在本村集体内流转，非本村集体人员购买宅基地，无法取得产权，不受法律保护。

（2）核查房屋性质。房屋性质，有商品房、房改房、经济适用房、解困房、自建房等类型。商品房是法律允许自由上市交易的房屋；房改房、经济适用房、解困房等福利政策房屋，受一定的上市交易条件限制（如补缴土地出让金、原产权单位优先回购、限制上市年限等）。

常见情况：房改房、解困房等福利政策房屋，上市交易前需交土地出让金；而部分房改房，原先以标准价购买，上市前需补齐成本价格差额。经济适用房存在一定的限制上市的年限及广州市住房保障办公室优先回购的提前因素，需按照《经济适用住房买卖合同》约定处理。自建房若未缴交土地出让金，则需补缴土地出让金才能上市交易。

（3）核查规划用途。规划用途是指住宅、办公、商业、车库、工业、别墅等等，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 12 条规定，居住用地土地使用年限为 70 年；工业用地土地使用年限为 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用年限为 50 年；商业、旅游、娱乐用地土地使用年限为 40 年；综合或者其他用地土地使用年限为 50 年。

【温馨提示】：根据《民法典》第三百五十九条规定：" 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。"，也就是说，住宅的 70 年土地使用权到期后，可以自动续期。但对非住宅（如公寓、商铺、车位等）未作明确规定。

（4）核查房屋面积。通常不动产权证（或房产证、查册表）一般会记载该房屋的建筑面积、套内面积、分摊建筑面积等。若不动产权证（或房产证、查册表）有注记违章建筑情况，则表示该房屋存在违章情况。

常见情况：①若该房屋的不动产权证（或房产证、查册表）只记载了套内面积，可能存在未补公摊面积（此类情况，在房改房比较常见，需先到原产权单位（或到广州市住房保障办公室）补缴公摊面积后才能上市交易）；②若不动产权证（或房产证、查册表）登记的合法建筑面积与房产证附图不一致，可能存在违建情况，应留意房地产权证附记。③二手房交易纠纷中也出现过业主对房屋进行改建，占用过道面积或楼梯间等公共地方，出售时将房屋面积夸大，但其合法面积仅为不动产权证（或房产证、查册表）登记面积。倘若房屋改建的时间较长，难以判断其是否有改变房屋内部结构的情况，故在看房时买方应主动向业主了解房屋情况。

（5）核查房屋结构。二手房的房屋结构类型比较常见的有：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等六类。

常见情况：房屋结构会影响贷款年限及贷款额度，如混合结构、砖木结构的房屋，申请不了公积金贷款。如买方需贷款购房，应在签约前提前了解清楚房屋结构，避免出现无法贷款的情形，导致合同无法履行。

【温馨提示】：房产证登记的房屋结构与测绘图显示的结构不一致时，应要求业主前往档案部门调取房屋楼宇规划验收竣工图，确定房屋结构，避免产生交易纠纷。

（6）核查房屋所有权取得方式。房屋所有权取得方式比较多，包括：自建、购买、赠与、继承、遗赠、划拨、交换、析产、分割、合并、接管、撤管、发还、因生效法律文书取得、出资入股、征收等。

常见情况：在二手房交易纠纷中，房屋取得方式产生的纠纷通常涉及税费问题。取得方式不同，房屋出售时缴纳的税率也不同，常见的有继承、赠与所得的房屋，很多人误以为只要涉及取得方式为继承、赠与的房屋都需纳税所得额 × 20%，但事实上是需要结合产权人的家庭名下房产套数及房屋取得年限。若该房屋取得已满五年以上，且是家庭唯一住房，则免征个人所得税。如无法自行判定，建议带齐资料到所在地主管税务机关作详细咨询。

【政策依据】：①根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33 号）第三条的规定：" 根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278 号）的规定，个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

②根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78 号）第五条规定：" 受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。"

（7）核查土地使用年限。对于已缴交土地出让金的房屋，其土地使用年限为 70 年，查册表或房产证的附记会记载 " 已征收国有土地使用权出让金，使用年限 ** 年，从 **** 年 ** 月 ** 日起 "。对于未补缴土地出让金的房屋（常见于房改房、自建房等），需补缴后才能上市交易。

常见情况：在二手房交易纠纷中，曾出现交易双方因在签合同时，合同约定卖方实收房款，不承担出售房屋税费，税费由买方承担，对于土地出金让的缴交未作具体约定。因土地出让金不属于税局的核税项目，导致交易双方互相推诿，交易受阻。（特别注意：房改房性质的房屋，即使记载该房屋已征收国有土地使用权出让金，但在上市交易时仍需缴纳土地出让金。中介公司及经纪人在签订合同前，应主动告知交易双方，并在合同列明，避免交易纠纷。）

（8）房屋测绘图。指的是不动产权证的附图，记载房屋结构、房屋总建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积，建筑结构。

常见情况：房产证登记的房屋结构与测绘图显示的结构不一致时，应要求业主前往档案部门调取房屋楼宇规划验收竣工图，确定房屋结构。

4、了解房产抵押权情况

二手房交易中，代售房屋存在抵押情况是较为常见的，买方应提前了解房屋的抵押信息，包括抵押权人、债权数额、抵押登记的时间等。

若房屋存在多条抵押信息，买方应慎重处理，建议采用银行资金托管的方式进行房款交割，确保交易资金安全。

温馨提示：自 2019 年 2 月 22 日起，广州市取消在不动产权证书上打印加注抵押、注销抵押等他项权利情况和办理信息，不加盖抵押注销章。抵押登记信息应以《查册表》为准。

5、了解房产被限制或提示的情况

签约前，务必提前了解待售交易房屋的被限制或提示的情况，可通过《查册表》查询。以下几种情况会影响房屋过户的情况 :

（1）查封登记：是指该房屋被人民法院、人民检察院等国家机关依法查封不动产的，办理查封登记。查封状态的房屋不能办理房屋转移登记手续，无法过户。

（2）异议登记：是指因利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人向不动产登记部门申请异议登记。异议登记之日起十五日内，利害关系人有可能向法院提起诉讼。该房屋涉及产权争议，不建议购房人选择此类房屋。

【温馨提示】：根据《广州市房屋交易监督办法》第二十一条第二款规定，房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易服务时，应当依法查验以下事项并书面告知当事人：（一）房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况。

签合同前，中介机构及从业人员在为交易当事人提供出售房屋的《查册表》时，不得故意隐瞒房屋查封、抵押情况等房屋真实情况。

6、了解房屋是否存在租赁关系

 

 

由于承租人有优先购买权，出售方应取得承租人的书面具结放弃优先购买权。对于存在租赁关系的房屋，购房人在签约前应要求出售方与承租人确定是否放弃优先购买权、租赁合同期限等问题，并将该房屋存在原租赁合同的问题，一并写入合同，避免房屋过户后，原业主不出面解决原租户问题，无法按时收楼，产生纠纷。

7、如何查询出售房屋的《查册表》

广州市规划和自然资源局对不动产登记资料已开通线上查询，市民可通过自助终端机、小程序 " 广州不动产登记资料查询 "、浏览器查询等方式，线上申请对出售房屋的基本信息进行查询，建议买方在签合同前可自行查询，降低交易风险。