出卖人违反合同拒绝出售该房屋，法院责令继续履行本案

　　基本案情：

　　本案的当事人主要有购房人张某、销售人杨某(其妻王某)、某房地产中介公司。 2015年10月14日，张某与杨某委托代理人王某、中介某房地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。 合同签订后，杨某在该合同上追加了签名。 合同张某约定杨某购买密云区云秀花园XX住宅配套，住房总价92万元，签订本合同时支付存款1万元，首付60万元，贷款32万元，首付时间为2015年11月16日，杨某为2015年10月16日合同还规定，杨某有拒绝履行本合同或向他人出售房屋行为的，张某可以要求杨某赔偿违约责任和其他损失，违约责任为房屋总价的20%，选择继续履行房屋买卖合同还是解除合同签订合同当天，张某按合同约定将定金10000元交给王某，王某为张某开具了定金收据。 另外，根据杨某、张某与某房地产中介公司签订的《居间服务合同》约定，房屋买卖合同签订后，杨某原因房屋未能按规定期限过户或实际未能完成过户的(原因为杨某故意或故意延期出售房屋， 共同所有人不同意出售房屋的，房屋所有人不退还合同签订人没有代理权等)某房地产中介公司收取的服务费用。 后张某将中介服务费1.3万元交付某房地产中介公司。

　　同年11月初，张某从一家房地产中介公司获悉杨某提出终止合同。 中介公司工作人员作证称，杨某在合同签订后半个月左右提出不卖房，证明存在违约行为。 杨某提出，张某未支付定金1万元，违反合同，因此可以解除合同。 在原审审理中，经法院询问，杨某明确表示不同意继续履行合同。 另外，杨某没有向法院申请酌量减少违约金。 双方都承认，由于密云区房价上涨，涉案房屋也有附加值。 在本案审理中，王某以确认合同无效纠纷为由，向原审法院起诉确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。 原审法院审理后，在2016年2月26日的判决中驳回了王某的诉讼请求。 上述判决已经发生法律效力。 张某向原审法院起诉要求杨某支付违约金184 000元，中介服务费13 000元。 一审法院责令杨某按照合同约定支付违约金184 000元，赔偿中介服务费13 000元。 杨某不服上诉，二审法院维持。法官的辩解

　　本案主要涉及合同效力和违约责任两个重要问题。 关于这类案件的处理，法院一般根据购买者的诉讼请求分类处理。

　　一是购买者要求继续履行的，如果购买者能够证明“有理由相信夫妻双方共同意义上表示的”，主张据此继续履行，有下列情形之一的，法院支持购买者要求继续履行合同的诉讼请求： 2、买受人已经按照合同约定支付价款，占用使用房屋，出卖人配偶在合理期间没有异议。 3、卖方配偶主动协助出人头地、交付房屋等参与履行或接受履行行为。 以上事实，除当事人签署的相关文件外，还应当结合微信记录、电话记录、录音文件及中介证言等证据资料综合考虑。

　　二是购买者要求解除合同，让销售者承担违约责任的，应当按照其具体诉讼要求处理。 一般要求： 1、根据合同约定支付一定额度的违约金。 该法院需要解释是否要求调整违约金，并根据案件的具体情况决定违约金的金额。 2 .除要求支付违约金外，还要求赔偿相应的房屋差价损失，该法院参照评估报告或同等地区的房屋价格决定应赔偿的具体金额。

　　通知

　　购房人在购房时，必须确认是否属于夫妻或家庭共有房屋，并由配偶或共有人对上述房屋签名或提出书面意见，以保证在履行过程中不发生纠纷，“有理由相信夫妻双方的共同意愿表示”，并继续履行，从而当然也可以要求解除合同，然后根据合同约定和案件的实际情况主张相应的违约金或差额赔偿，上述情况在双方合同中也可以约定。