没有产权的房产会有什么风险吗，宏力律师为您解惑

　　司法拍卖业务支持服务机构“瀛海法拍网”官网近日展示了两组位于北京东城区的豪宅，核心卖点标有“明星自用”。 聚法案例网站搜索案号“(2019 )北京02民初533号”的民事判决书确认，上述拍卖住宅为影星成龙(原名陈港生)，成龙为整个住宅项目“NAGA参议院”的形象代言人。 这笔2060万元的代言费用于向成龙偿还总额3360万元的购房款，但这一直是他无法办理产权证的障碍。

　　这一事件瞬间引起网民热议，梳理出网民关心的两个法律问题。

　　1 .你不买没有产权的房子吗？

　　2 .无论怎么用购买法拍照房间都没有踩到坑。

　　无产权不动产纠纷的判决

　　情况1 :不动产证明书的买卖合同没有生效

　　【事件概要】

　　2014年5月31日，郭一与郭甲签订存量房屋买卖合同，郭一购买郭甲201室房子，成交价150万元。 买方和卖方约定在2014年6月30日前准备好银行贷款所需的证明材料，办理上述房产的贷款审批手续，并在通过审批后10个工作日内，卖方和买方办理上述房产过户手续。 合同签订后，由于郭甲无法提供201室房屋的全部权证，郭一无法办理贷款，无法履行案件相关合同。

　　原告郭一认为，郭甲无法提供房产证，无法直接办理贷款和房屋过户，无法履行本合同，构成违约。 为此，起诉要求解除我与郭甲2014年5月31日签订的库存房屋买卖合同，郭甲退还定金50000元，赔偿我违约金10000元，中介服务费33000元。

　　被告郭甲辩称：“我在合同签订中，没有隐瞒未取得不动产证书的事实，也没有过失。” 我和郭一最初交往的时候，明确告知了那栋房子没有取得不动产证明。 合同中明确地体现了这一点。 因此，郭一述到后期为止，房屋并不是没有拿到所有的票。 根据城市房地产法管理法的规定，未领取房地产证书的房屋不得转让，该条款为效力强制规定。 因此，我和郭玉新签订的买卖合同必须无效。 对此，我没有过错，不应该承担损害赔偿的责任。

　　北京市大兴区法院经审理认为，合同是建立双方当事人权利义务关系的协议，合法设立的合同具有法律约束力。 郭一和郭甲签订的库存房屋买卖合同，从双方真实意义上说，郭一和郭甲都是完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制规定，应该合法有效。 双方必须按照约定的内容行使权利，履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第(6)款确实规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”。 虽然强制规定分为效力性强制规定和管理性强制规定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条，只有在违反效力性强制规定时才无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第(6)款在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》，不能作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。 因此，郭甲为与郭一签订的房屋买卖合同无效的主张进行辩解，本院不予采信。

　　根据房屋买卖合同约定，郭一和郭甲将于2014年6月30日前准备好银行贷款所需证明文件，办理上述房产贷款审批手续，并在通过审批后10个工作日内，由出卖人和买受人办理上述房产的用户。 办理银行贷款需要201室房子的所有票。 事实上，截至2015年1月12日，郭甲也没有拿到201室房子的所有票。 因此，郭甲已经构成违约。 郭一要求解除合同，本院必须许可。

　　最终判决：解除案件涉库房屋买卖合同，郭甲退还定金5万元，支付违约金4万元，赔偿中介服务费3.3万元。

　　情况2 :小产权房买卖合同的效力

　　【事件概要】

　　赵某作为卖方，杨某为买方，沈阳市铁西区贵公司房地产中介处作为中介方，三方于2017年7月8日签订房屋买卖协议书，“杨某购买赵某位于曹家北楼，50平房屋，房价10万元，杨某购房款1万元，杨某这是小产权房杨某同意购买的……”杨某交给赵某一万元定金。

　　房子位于沈阳市洪区翟家镇曹家小区，所有权王某，建筑面积50平方米，各方为涉案房屋小产权房，在农村集体土地上建设无异议。 由于目前涉案房屋无法办理过户，原告杨某被告赵某主张退还定金没有结果，并向本院投诉。

　　一审法院认为，违反法律、行政法规的强制规定订立的合同是无效合同。 在本案中，赵某和杨某双方签订的房屋买卖合同所涉及的房屋建在农村集体土地上，且房屋所有权为王某，该房屋不能进行买卖，因此涉案合同为无效合同。 合同无效后，由于该合同取得的财产必须归还，赵某必须归还杨某已经支付定金的1万元，对杨某的诉讼请求，我院予以支持。

　　一审审判结果：被告赵某将于本判决生效之日起10日内返还原告杨某存款10，000元。

　　二审法院认为，根据我国《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规强制规定的，合同无效。 在《房地产管理法》中，房屋买卖必然要同时转让房屋占有范围内的土地使用权，而在《土地管理法》中规定，农民集体所有的土地使用权不得因非农业建设而转让、转让、出租。 另外，根据《物权法》第6条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依照法律的规定登记。 动物权的设立和转让，应当按照法律规定交付。 ”。 第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，记载在不动产登记簿上时发生效力。 》本案根据上诉人赵志红提供的涉诉房屋所有权证，涉诉房屋所有权为案件外人王某，沈阳市加盖洪区村镇不动产产权生产籍专用章予以确认。 根据上述法律规定以及涉诉人的所有权证，涉诉人建在集体所有土地上，上诉人赵某作为出卖人和买受人的被上诉人杨某不属于当地集体组织成员。 买卖双方及原审第三方的你方中介处就本案涉诉人签订了《房屋转让协议书》，违反了上述法律的强制规定，应该无效。 一审判决对此认定并不不当。 本院确认。由于上诉人涉诉房屋所在土地已收归国有，行政区划也属铁西区，因小产权房问题未能办理转移登记，上诉人仅征收村民户代表投票书作为证据证明，未提供相关法定证明力的证据证明其主张，也未进行涉诉在现行法律制度下，买卖双方明知涉案房屋属于小产权房并签订转让协议，都应该有过错。 另外，杨某只为买方向赵某支付了定金1万元，双方实际上并未完全履行该转让协议，因此应共同承担该协议无效的诉讼风险后果。 为此，一审法院责令赵某将先向杨某收取的定金1万元返还，并无不当之处。 上诉人的上诉请求，根据不足，本院不支持。

　　二审审判结果：驳回上诉，维持原判。

　　小产权的房子

　　小产权房不是法律概念，只是人们在社会实践中形成的约定俗成。 常规的“小产权房”又称“乡产权房”，不是由国家颁发产权证，而是指乡镇政府所有的不动产。 所以，“小产权”其实是“乡产权”“集体产权”，它并不构成真正严格法律意义上的产权。 “小产权房”是指部分村庄集体组织和开发商以新农村建设等名义销售的、在集体土地上建设的房屋和农民自行组织建设的“商品房”。

　　没有所有权的房间，简单来说就是没有不动产证明的房子和不能办理不动产证明的房子。 法律上不允许这样的房子进行公开交易。 如果没有所有权的房间有限制使用权，可以居住，经所有权所有者同意可以租赁，但不能转移户籍，即没有交易的权利。

　　购买没有所有权的房间的风险是什么？

　　(一)无产权证的房屋不容易办理物权变动手续，存在交易风险。 无权属证书房屋的权利人难以随心所欲行使买卖、抵押、租赁、入股等权利，难以充分利用物品，买方的合法权利不一定得到有效保障。

　　(二)房屋被拆迁的，无产权证的房屋权利人不能获得与有产权证的房屋价值相当的补偿。

　　(三)无产权证的房屋被认定为违法建筑的，面临行政处罚和强制拆除。 当然，没有生产权的房屋必须在现行法律框架内得到相应的保护。 无证房屋为违法建筑，除法定机关外，任何人不得侵占、损毁、拆除。 否则，无产权房屋的权利人可以要求归还财产、排除干扰、赔偿损失。

　　(四)无产权证的房屋权利人行使房屋权利与邻居发生纠纷时，应当适用相邻关系的规定，接受限制和扩张权利。(五)无产权证的房屋买卖双方发生纠纷，需要通过法律途径解决的，无产权证的房屋危险性更加明显。 期间仍未颁发房屋产权证的，买卖双方签订的合同为无效合同，合同内协商的任何条款都不值得。