广州宏力房产律师：房屋买卖、租赁、产权年限新规来了！

2021年已到，《民法典》随之生效，关于买房卖房、租房、房屋产权等领域的新规定也会正式实施，我们一起来了解一下这些跟我们生活息息相关的变化。

 房屋产权新规定

1、住宅70年到期后自动续期，费用待定
根据2021年《民法典》规定，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。但要注意的是，续期费用目前尚没有明细出台。

2、新增房屋“居住权”
广东宏力律师在前面的文章里有就“居住权”问题进行详细讲解。在这里再提醒一下大家，设立居住权的房屋不能租，租房时建议写明“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设租赁权，否则出租人应承担违约金。”链接：民法典首设“居住权”，将给你我的生活带来怎样的影响？

房屋买卖新规定

1、抵押中的房产，不用解押可直接转让。按照之前的规定，在银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能转让。2021年《民法典》规定，在押房产可直接转让，不需要缴清全款或提前征得银行同意。另有约定从约定，比如签订的抵押贷款协议说必须先还清了才能转让，那还得先还款。还有一个地方需要注意的是，银行依然具有这套房子的抵押权，如果交易后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房屋。
 
2、中介费不能省。根据新规规定，如果是用了中介服务并获得了交易资源，如果逃单的话，中介有权起诉。
 
3、无权处分合同有效。新规规定因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的，买受人有权解除合同。当然，需要说明的是，这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人，注意跟法拍房相区别。

租房新规

1、 租期最长不得超过20年。
根据《民法典》规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少，但很多开发商将人房车位一次性40年租赁给业主，超过的二十年租期就不受法律保护。

2、出租人发现房屋被转租应及时提异议，提异议时间为六个月。
现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。这就导致实践中很多租赁关系处于不稳定状态，所以这次法律新增规定，如果出租人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。

3、租房人享受优先租赁权。
《民法典》明确：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。解决了现实生活中，合同到期后租房人被迫搬家的情况。但是需注意限定条件——“同等条件下的优先租赁权”：在价格一致的前提下，承租人可以在合同到期后优先继续承租房屋。

4、 租房人不再绝对享有房屋的优先购买权！
也就是此后出租人想要出售房屋给近亲属的，无须再征求租房人意见。但如果出租人并非要将房屋出售近亲属的，租房人仍享有同等条件的优先购买权，并且出租人须履行告知义务，若租房人15日内未明确表示购买的，视为租房人放弃优先购买权。

5、房屋所有权存争议、被查封的可以退租。
新规明确租赁物权属有争议、或被查封扣押，导致承租人无法正常使用的，承租人可解除合同。该条规定解决了目前租房存在的一种争议情形：即房屋被查封后租房人合同未到期，无法解约也无法居住的情况。

以上是关于即将正式施行的《民法典》对房屋产权、买房、卖房、租房等方面的一些新规定，如有相关纠纷或者需要与广州房产律师进一步提供法律帮助的，欢迎前来咨询。