交了购房定金，不买房钱就要不回来了吗?

首先，我们要明确“定金”与“订金”两组概念。“定金”是指在《合同法》上是承担违约责任的形式之一，它的基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形：一是当合同正常履行时，定金充作价款。二是合同不能正常履行时，定金则作为罚则。如果是给付方违约，那么给付方无权收回这笔钱。如果是收受方违约，则收受方应该双倍返还。“订金”一般被视为预付款即认定为一种履约保证，这种保证是单方的即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还;若给付方违约，收受方可能会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还，根据我国现行法律的有关规定，订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。简单来说，一般情况下“定金”不可退，“订金”可退。下面，通过几组案例我们来详细了解一下“定金”在不同情况下的处理。

案例1：出卖人某开发商与认购人李女士签订《认购书》，认购人应当在签订本认购书当日，向出卖人现金支付认购定金3万元，认购人同意在支付定金之日起（一次性付款方式于15日内）交齐应付款，并与出卖人签署《房屋买卖合同》；本人已详细阅读并知悉了该商品房的《房屋买卖合同》及相关的附件的全部条款内容，并同意在约定时间内同出卖人签署《房屋买卖合同》，并按约定付款方式支付购房款，如未在第四条约定的期限内与出卖人签署《房屋买卖合同》，视为认购人自动放弃购买该商品房，本认购书自动作废，认购人己支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方，但自本认购书签订后（一次性付款方式超过l5日但并未超过30日），如果出卖人仍愿意将该商品房出售给认购人，且认购人愿意继续购买该商品房，则认购人须按日计算向出卖人支付逾期应付款项的万分之三的违约金后，双方按正常程序签署《房屋买卖合同》；认购人签订认购书后，无论任何原因，变更付款方式均需双方协商，协商不成，视为认购人违约，则出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方，并且认购人已支付的定金不予退还。该《认购书》还约定了其他条款。

同日，李女士向某开发商交纳了3万元定金。某开发商向李女士出具了3万元的定金收据。此外，李女士还交了一万元搜房网团购办卡费。2016年8月李女士起诉要求世纪上越公司返还定金4万元及赔偿违约金4万元。

北京市中院认为：本案争议的焦点问题为某开发商是否应当返还李女士定金4万元及赔偿违约金4万元。

本案中，李女士对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。李女士证据不足以证明自己的事实主张，由她本人承担不利后果。最终未能证明对方违约，定金未能返还。

案例2：高某与某公司签订房屋认购书一份，并交付定金5万元，约定双方于某日订立商品房买卖合同；若逾期，则视为高某放弃该房屋的认购权，其交纳的定金不予退还。但在高某按约去签《商品房买卖合同》时，却无法就房产证办理时间及违约责任与某公司达成一致意见，无法如期签订《商品房买卖合同》，高某起诉至法院要求某公司返还定金。

法院经审理认为，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《认购书》第5条约定：“如认购方未按时签订《商品房买卖合同》及相关协议并未缴纳购房款，则视为认购方自动放弃该商品房认购权，出卖方将不再为认购方保留认购的商品房，出卖方无须通知认购方即有权将该房屋另行出售于他人，认购方已缴纳的定金不予退还。”

涉案定金能否返还，取决于未能订立正式商品房买卖合同的原因。经法院审理，双方未订立合同的原因为：互不承担违约责任定金该返还。故法院认为高某的请求具有合理性。双方无法签订合同系不可归责于当事人双方的原因，对此互不承担违约责任，某公司返还定金。

案例3：李某、孙某和上海某房地产经纪有限公司共同签订了一份协议。协议约定：李某购买孙某所有的涉讼房屋，如孙某签署协议，则李某同意交付的意向金转为定金，孙某授权第三人进行定金保管；李某、孙某双方同意在协议签订后柒日内共赴第三人处签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。若孙某未能按照协议约定签订上述示范文本出售涉讼房屋或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向李某双倍返还定金。若原告未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付被告的定金（含由第三人保管的定金）不予返还，协议同时约定：首期购房款及装修补偿款由第三方公证处资金监管等。同日，原、被告还签订了一份《补充协议》，原告按约付清了定金5万元，第三人收取了该笔定金。之后，原、被告就“首期购房款由第三方公证处资金监管”的履行未能协商一致。原、被告遂协商变更首期购房款的监管支付方式为：由被告提供履约担保人，原告认可后，原告再支付首期购房款。但原、被告经多次协商依然未能协商一致，也未能签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。现李某诉至法院，要求解除《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖协议，返还定金

法院审理认为：原告是为保证原、被告签订《上海市房地产买卖合同》示范文本而交付的定金，属立约定金。原、被告虽然在协议中就首期购房款支付方式进行了的约定：由第三方公证处监管。但原、被告对于提交哪家公证处监管，公证处如何进行监管均未确定。之后，原、被告在协商的过程中又对购房款的监管变更为被告提供担保公司予以担保，但双方对于担保公司是否具有资信等又未能达成一致意见，致使本约不能订立。因此，《上海市房地产买卖合同》未能签约的原因不可归责于任何一方当事人，原、被告均不可适用定金罚则，应返还定金。

案例4：陈某与李某因买卖涉案房屋而确立了定金合同关系，该定金合同关系在李某收到陈某支付的5万元定金后生效。根据双方签订的《存量房屋买卖合同》，陈某以310万元购买李某名下房屋一套，合同第三条（三）付款方式约定，陈某拟申请贷款人民币170万元整。后因国家3.17新政出台，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，即意味着陈某无法贷出170万元贷款，首付金额大幅提高，严重超出陈某的首付支付能力。陈某要求解除合同，返还定金。

法院审理认为。房屋买卖合同是一种标的额相对较大的合同，原告虽有一定的经济收入来源，但因国家政策调整大幅提高了原告应付的首付房款的支付比例，金额甚大，对于原告而言，要求其在短时间内支付按政策调整后须首付的金额或全款支付确有困难，原告主张在约定的期限内无能力再支付所购房屋的首付金额，尚属合理。因此认为，因新政策的执行客观上确实造成了原告支付被告房屋首付款困难，致使原告不能如期履行与被告签订的《存量房屋买卖合同》，该责任不可归责于原告，故支持原告要求被告返还定金50000元的诉讼请求。

上诉三种能要回定金的案例，其裁判规则都是基于《商品房买卖合同纠纷司法解释》之第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，对于“不可归责于当事人双方的事由”的情形在这里做一个概括。

1、当事人均无违约行为，只是就相关条款协商不一致。

如案例3所述，法院认为订立补充协议是为订立正式的本约创造条件的，而非必须缔约。只要一方当事人就商品房买卖合同的签订事项进行了诚信磋商，对于认购协议中没有约定的条款，若双方不能达成一致，即可视为不可规则于双方的事由，定金应予返还。“相关条款”应是商品房买卖合同中的主要条款，例如房屋产权证办理时限、购买房屋款项的付款方式、房屋质量瑕疵等条款。对于买卖合同签订的地点、时间等对订立商品房买卖合同不构成实质性影响的条款则不包括在内。其次，认购协议中已有的条款直接具有法律效力，无须再次进行磋商。

2、不可抗力和其他当事人意志以外的因素。

不可抗力和当事人意志以外的因素也成为了法院在审理此案件时考量的因素。例如国家政策或是金融政策、银行内部政策发生变化，导致购房者无法办理贷款的，若当事人无过错，则双方互不担责，定金应予返还。

1、定金并不是交得越少越好。

有些购房者认为，买房交定金交的数额越少，这样就算到时出现了其他情况自己的损失也能尽量减少。其实在当下房价的情况下，房价回落的可能性是相对较小的，基本上是一路上涨，如果房价大涨之后，开放商违约了，而你交的定金较少，那么即便开发商违约了，按照定金罚则赔偿双倍的定金，这样计算下来也许你拿到的双倍赔偿金远远比不过房价上涨后的差价。因此在买房交定金时，还是要基于房价走势来定，当然，《担保法》第九十一条明确规定，定金的数额不得超过合同标的总额的20%。

2、不要忽视定金合同中的“终止期限”条款

在案例1中认购书中规定“认购人同意在支付定金之日起（一次性付款方式于15日内）交齐应付款，并与出卖人签署《房屋买卖合同》”即表明合同是附有终止期限的，购房的朋友们需要引起警觉。无论是定金合同还是双方当事人拟订立的商品房预售合同，基本上都是开发商提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于格式合同提供一方的解释。预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件，从这一认识出发来理解定金合同中的附期限终止条款，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。这种情况要综合全案证据材料予以任定，如在买受方尚未见过商品房预售合同文本的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受人到期未能够签订本约均是违约，势必将买受人置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以籍此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。

3，了解权利救济，积极维权。

据《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案例1中买卖双方签订的认购书中规定“如未在第四条约定的期限内与出卖人签署《房屋买卖合同》，视为认购人自动放弃购买该商品房，本认购书自动作废，认购人己支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方”，其实质是若签订定金协议后的规定日期内，因买受人单方的原因导致双方未能签订正式《房屋买卖合同》，则开发商享有一个单方解除本定金合同的权利，解除权人即开发商可以解除合同。但是，从法律上讲，合同是不能够自行解除的，且合同解除有要式条件，对合同解除的异议有期限的规定，对该期限可以约定。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”

也就是说，即便开发商向买受人发出了正式的解除通知，买受人还有一个约定或者是法定的异议期来进行权利救济。因此，在签定金合同时需要对自己的“权利救济”有了解，必要时寻求专业律师在法律支持的期限内进行及时地维权。

五、相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第九十二条  合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务

 

 第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
    （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
    （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
    （五）法律规定的其他情形。

 

第九十六条   当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

 

第一百一十五条   当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

 

《中华人民共和国担保法》

第八十九条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

 

《中华人民共和国担保法司法解释》

第一百一十五条  当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。