丈夫生前承租的房屋，妻子可否继续使用？
发布时间：2018-08-21 点击数：1472
【案情简介】
三年前，蒋某丈夫承租李某的两室一厅的住房，蒋某丈夫与李某签订租赁协议，双方约定租期为5年，租金需一次付清，交付租金后即可入住。付清租金后蒋某丈夫与蒋某一起入住。
两年后，蒋某丈夫因山体滑坡遇难，蒋某伤心过度便回娘家散心。半年后蒋某返回承租的住房，发现被殷某已占用。原来，李某得知蒋某丈夫死亡，认为合同自动解除。又将房屋租赁给殷某使用，将房屋的备用钥匙交付于殷某。蒋某可否行使对商品房的承租使用权？
【宏力律师评析】
根据《合同法》第二百三十四条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”所以蒋某有权对李某主张自己基于原租赁合同对该商品房的承租使用权。
根据2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”即使殷某在不知情的情况下同李某签订了房屋租赁合同，根据《合同法》的规定，蒋某夫妇已在三年前便已合法占有租赁房屋，因此蒋某是合法占有人，屋主李某应以蒋某为履行合同的承租人。
另外，依据《物权法》第三十四条、第二百四十五条的规定，蒋某为合法占有人，蒋某也有权请求侵占人殷某返还原物。
宏力律师提醒：
1、签订租赁合同前，一定要明确该房屋的所有权人，并知悉该房屋现在的租赁情况，是否有其他承租人；
2、如出租人以一套房屋签订多份租赁合同，已合法占有租赁房屋的人为承租人;如都无占有，则已办理登记备案手续的为承租人;如亦未办理登记备案手续，则合同签订在先的人为承租人；
3、对于因为此种一房多租而最终未取得承租权的人，可以按租赁合同的约定要求出租人承担违约责任，造成其他损失的，还可要求出租人赔偿。
如需房地产法律咨询，欢迎拨打广东宏力律师事务所免费咨询电话：020-37591159
三年前，蒋某丈夫承租李某的两室一厅的住房，蒋某丈夫与李某签订租赁协议，双方约定租期为5年，租金需一次付清，交付租金后即可入住。付清租金后蒋某丈夫与蒋某一起入住。
两年后，蒋某丈夫因山体滑坡遇难，蒋某伤心过度便回娘家散心。半年后蒋某返回承租的住房，发现被殷某已占用。原来，李某得知蒋某丈夫死亡，认为合同自动解除。又将房屋租赁给殷某使用，将房屋的备用钥匙交付于殷某。蒋某可否行使对商品房的承租使用权？
【宏力律师评析】
根据《合同法》第二百三十四条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”所以蒋某有权对李某主张自己基于原租赁合同对该商品房的承租使用权。
根据2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”即使殷某在不知情的情况下同李某签订了房屋租赁合同，根据《合同法》的规定，蒋某夫妇已在三年前便已合法占有租赁房屋，因此蒋某是合法占有人，屋主李某应以蒋某为履行合同的承租人。
另外，依据《物权法》第三十四条、第二百四十五条的规定，蒋某为合法占有人，蒋某也有权请求侵占人殷某返还原物。
宏力律师提醒：
1、签订租赁合同前，一定要明确该房屋的所有权人，并知悉该房屋现在的租赁情况，是否有其他承租人；
2、如出租人以一套房屋签订多份租赁合同，已合法占有租赁房屋的人为承租人;如都无占有，则已办理登记备案手续的为承租人;如亦未办理登记备案手续，则合同签订在先的人为承租人；
3、对于因为此种一房多租而最终未取得承租权的人，可以按租赁合同的约定要求出租人承担违约责任，造成其他损失的，还可要求出租人赔偿。
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