面对房屋“住改商”，邻居可say no！
发布时间：2018-08-21 点击数：1650
一、案情简介
赵某等21人与被告宋某等10人同住一幢楼，宋某等10人居住在一楼，赵某等21人居住在二至四楼。多年以前，宋某等10人在南侧围墙与楼之间自建平房，并将住房及自建平房作为商业用房对外出租。赵某等人认为宋某等人改建的门面用房的噪音严重干扰其正常生活，且使南侧围墙失去防护作用，而且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，直接威胁到其财产安全。据此，赵某等21人诉至人民法院，要求被告恢复楼对应南侧围墙及拆除自建房。
二、审判结果
法院经审理认为，根据物权法第七十一条与第七十七条的规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中，被告宋某等10人将楼与南侧围墙之间的空地自建成房屋，并与原住房一起改变为经营性用房对外出租的行为违反了物权法的上述规定。法院判决：被告宋某等10人于本判决生效之日起十日内在原址上恢复0号楼南侧的围墙并拆除0号楼与南侧围墙之间的建筑。
被告宋某等人不服，提起上诉。二审审理后判决：驳回上诉，维持原判。（来源：人民法院报）
三、宏力律师评析
物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”2009年最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。本案中，原告与被告同住一幢楼，系上下楼业主关系，因此原告符合“有利害关系的业主”的主体身份，被告在将住宅改变为经营性用房时，应依规定征得原告同意，被告未征得原告同意便进行相关行为，违反了法律规定。
根据物权法及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，有占有、使用、收益和处分的权利，但对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，业主对其专有部分行使权利时，也不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因此，依照上述规定，原、被告所共同居住的楼南侧围墙与楼之间的区域，属共有部分，原、被告对该区域享有共有和共同管理的权利。被告在楼南侧围墙与楼之间的空地上私建平房，侵害了原告作为业主的共有权利。同时，被告将私建平房作为经营性用房对外出租，商业噪音干扰了原告的正常生活，且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，为楼上居民的财产安全带来了隐患。物权法第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”相关司法解释也规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，被告未经原告同意，私自将其住宅改变为经营性用房并在共有部分私建房屋作为经营性用房对外出租，原告有权要求被告停止侵害。
如需房地产法律咨询，欢迎拨打广东宏力律师事务所免费咨询电话：020-37591159
赵某等21人与被告宋某等10人同住一幢楼，宋某等10人居住在一楼，赵某等21人居住在二至四楼。多年以前，宋某等10人在南侧围墙与楼之间自建平房，并将住房及自建平房作为商业用房对外出租。赵某等人认为宋某等人改建的门面用房的噪音严重干扰其正常生活，且使南侧围墙失去防护作用，而且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，直接威胁到其财产安全。据此，赵某等21人诉至人民法院，要求被告恢复楼对应南侧围墙及拆除自建房。
二、审判结果
法院经审理认为，根据物权法第七十一条与第七十七条的规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中，被告宋某等10人将楼与南侧围墙之间的空地自建成房屋，并与原住房一起改变为经营性用房对外出租的行为违反了物权法的上述规定。法院判决：被告宋某等10人于本判决生效之日起十日内在原址上恢复0号楼南侧的围墙并拆除0号楼与南侧围墙之间的建筑。
被告宋某等人不服，提起上诉。二审审理后判决：驳回上诉，维持原判。（来源：人民法院报）
三、宏力律师评析
物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”2009年最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。本案中，原告与被告同住一幢楼，系上下楼业主关系，因此原告符合“有利害关系的业主”的主体身份，被告在将住宅改变为经营性用房时，应依规定征得原告同意，被告未征得原告同意便进行相关行为，违反了法律规定。
根据物权法及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，有占有、使用、收益和处分的权利，但对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，业主对其专有部分行使权利时，也不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因此，依照上述规定，原、被告所共同居住的楼南侧围墙与楼之间的区域，属共有部分，原、被告对该区域享有共有和共同管理的权利。被告在楼南侧围墙与楼之间的空地上私建平房，侵害了原告作为业主的共有权利。同时，被告将私建平房作为经营性用房对外出租，商业噪音干扰了原告的正常生活，且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，为楼上居民的财产安全带来了隐患。物权法第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”相关司法解释也规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，被告未经原告同意，私自将其住宅改变为经营性用房并在共有部分私建房屋作为经营性用房对外出租，原告有权要求被告停止侵害。
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