宅基地买卖合同被判无效，信赖利益是否受保护？
发布时间：2018-08-21 点击数：1703
【导读】15年前，韩女士的丈夫任先生购买毛先生一处农村宅院，可15年后，经法院判决毛先生与韩女士家的买卖协议无效。近日，韩女士认为毛先生违背诚实信用原则，故将毛先生诉至人民法院，要求毛先生赔偿信赖利益损失57万元。
一、案情简介
1996年4月6日，经某乡土地规划科及某村村委会的批准，韩女士之夫任先生（已去世）与毛先生签订了《买卖房屋草契》，约定任先生以3万元价格购买毛先生所有的位于某村的房屋。当天，任先生向毛先生支付全部购房款并交纳了相关税款，领取了《北京市契证》，毛先生也将房屋交付给任先生，由任先生一家占有并居住。
2010年7月20日，经人民法院审理并判令上述《房屋买卖草契》无效。作为任先生的继承人韩女士认为，毛先生在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖十多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反法律规定的诚实信用原则，故毛先生应对合同无效承担全部责任，赔偿韩女士信赖利益损失57万元。
但毛先生认为，韩女士在办理土地使用证变更过程中，已经明确知晓该买卖行为违法，但其没有及时通知，韩女士才是主要过错方。毛先生因涉诉房屋登记在其名下导致无法申请经济适用房，因此毛先生要求其返还购房款并退还房屋。
二、审理结果
法院审理认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在出卖时均应知晓买卖的房屋及宅基地属于禁止流转的范围，故均应对合同无效承担相应的责任。对于韩女士经济赔偿的具体数额，人民法院依据双方的过错程度、出卖人因土地升值所获得利益，综合予以确定，最终法院判令毛先生赔偿韩女士经济损失34万元。
三、宏力律师分析
1、房屋买卖协议无效。
根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”在司法实践中一般认为不仅宅基地本身不得流转，而且连同其上的住房也不得流转。在现阶段，宅基地及其上的自住房具有限制甚至禁止流通性的属性，以其为标的而签订的买卖、抵押合同都是无效的。因此，本案中，双方签订的《买卖房屋草契》于2010年被法院判定无效。
2、被告应赔偿原告的经济损失。
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，双方签约时均知悉宅基地不可转让，因此，双方均有过错。根据合同法相关规定，双方应各自承担相应的责任。
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