物业公司擅自设立停车位，停车费应归谁呢？
发布时间：2018-08-21 点击数：1620
物业公司在小区空旷场地上修建收费停车位，业主委员会诉至北京市通州区人民法院主张停车费属全体业主共有。这停车费究竟归谁所有呢？
一、案情简介
某物业公司与某房地产公司签订物业服务合同，为某小区实行物业管理，物业公司在实施物业管理过程中，占用小区内业主共有的场地设置地上收费停车位，小区为此召开临时业主大会，形成《业主大会决议》，要求物业公司返还已收取的停车费，但物业公司拒绝还款而被诉至通州法院。
二、庭审结果
法院经审理后认为，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。被告认可所设置地上停车位系占用业主共有的场地，故小区地上停车位应为全体业主共有。被告利用地上停车位所获得收益应当返还全体业主，但应扣除被告合理的管理成本及合理利润。故判决扣除物业公司合理的管理成本及合理利润，将剩余停车费15万元返还全体业主。（来源：中国法院网）
三、宏力律师分析
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，本案中，物业公司擅自占用小区内业主共有的场地设置地上收费停车位，该行为已经侵犯了全体业主的合法权益，该停车位按法律规定应属于业主共有，而物业公司据此所取得的收益应返还全体业主。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任”因此，物业公司归还所收取的停车费收益时，可扣除物业公司合理的管理成本及合理利润，其余款项应返还全体业主。
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