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卖房未迁出户口,这算违约吗?

发布时间:2018-08-21 点击数:1151

   卖房人卖了房子却迟迟不将自己和丈夫的户口迁走,导致买房人户口“没着落”,买房人可依据合同的约定向卖房人讨要违约金吗?
 
    一、案情简介
 
    2012年10月,赵某与王某经中介公司居间服务签订房屋买卖合同,王某将自己所有的位于某小区的一套100余平方米的房屋出售给赵某,成交价为160万元。双方同时约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付1万元的违约金。逾期7日未迁出的,自期限届满之日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。
 
    2013年1月24日,征得赵某的同意后,王某将其以及丈夫的户籍迁入该房屋,因没有找到合适的落户处未能及时迁出户口,但赵某对此并不认可。至2013年3月5日,赵某给付王某购房款共计160万元,王某将房屋过户至赵某的名下。后赵某一直催促王某将户口迁出,但王某一直不予配合。多次催促未果后,赵某一纸诉状将王某起诉至人民法院,要求王某依约赔偿违约金45000余元。王某同意尽快迁出户口,但不同意赔偿违约金,双方争执不下。
 
    二、法院审理结果
 
    法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵某与王某签订房屋买卖合同后,已依约履行了支付全部购房款的义务,王某却未能按照合同约定办理户口迁出手续,其行为已构成违约,应按照双方的约定承担相应的违约责任。最终,法院判决王某给付赵某违约金45000余元。
 
    三、宏力律师分析
 
    《合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中,依据房屋买卖合同对于户口迁移事宜的约定,王某负有将房屋内的原有户口迁出的义务,并约定了相应的违约赔偿责任,王某应按约定按期履行自己的义务。现王某逾期未办理户口迁出手续,其行为已构成违约,应按照约定承担违约赔偿责任。
 
    现实生活中,部分当事人会在买卖合同中就户口迁移事宜作出约定,但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围,故对于买房人起诉要求卖房人迁出户口的,法院将不予受理。但买房时可就卖房人未依约迁出户口时应承担的违约责任作出明确约定,对于买房人依据合同约定要求卖房人承担违约责任的,属于民事案件受理范围,则会得到法院的支持。
 


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