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被拆迁房屋房产证登记用途与事实用途不一致,以什么标准进行补偿

发布时间:2023-05-25 点击数:409

【案件】袁雨平、 袁雨光与连州市人民政府房屋拆迁安置补偿纠纷案

【广州房产律师评析】

本案所涉法律问题主要有两个:

一、被拆迁房屋产权登记的用途与实际用途不一致时,以何种标准进行补偿的问题

判断被拆迁房屋的性质,究竟是以房地产证登记为准,还是以实际使用为准,这是本案争议的焦点问题。

众所周知,首层商铺与住宅的价值差别很大。本案经拆迁改造后的首层商铺的价值为每平方米7300元,而住宅的价值仅为每平方米750元,两者价值相差近十倍,按首层面积45.60平方米计算,作为商铺的价值为332 880元,而作为住宅的价值仅有34 200元。

房屋性质如何确定,是确定补偿标准的前提条件。房产性质一般应以房产证所登记的使用性质为依据,但是,本案被拆迁房屋首层性质的认定,则需要从实际出发,综合认定。本案的实际情况是,虽然被拆迁房屋的房地产证载明用途为住宅,但是,袁雨平、袁雨光于1993年11月23日向当地房管所购买该房时,首层性质是临街商铺,房屋改建后,首层也用于经营副食品,袁雨平也已向工商局领取了营业执照。本案拆迁公告发出之前,该屋一直在用作商铺经营,这是不争的事实。而且,连州市人民政府房屋拆迁办公室在1999年10月26日向袁雨平发出的《房屋拆迁补偿、安置告知书》也确认了袁雨平原首层房屋为商铺及其经营的合法性,并临时安置其在东门南城市广场B座首层铺面继续经营。因此,本案房屋首层应确认为商业性质比较符合客观事实。另一方面,《城市房屋拆迁管理条例》适用的是在城市规划区内的拆迁行为,对于以前不属于城市规划区,而在城市化过程中至拆迁时已纳入城市规划区的历史遗留房屋的拆迁,因原在非城市规划区内,住宅用房用于商业经营的情况并不少见,对这些房屋的拆迁补偿更应尊重历史,根据实际使用情况确定补偿标准。

本案拆迁人名义上是连州市人民政府,但是,事实上的开发商是连州市德富置业有限公司,建设项目的性质为商住楼,而并非社会公共设施的建设。如果将首层定性为住宅性质,相邻类似的房屋也同样按住宅标准补偿,其结果是,开发商所建成的是商住楼,而安置补偿只需按住宅标准进行,被拆迁人原来正在经营的商铺由于拆迁改造的原因已不复存在,这对于被拆迁人来说,明显不公平。本案的旧城改造,属于房地产开发经营的性质,本案拆迁安置补偿纠纷,应按照市场规则,根据公平合理的原则,兼顾双方的利益进行处理。袁雨平、袁雨光的首层房屋认定为商铺的依据是比较充分的,应按商铺进行补偿。一审法院仅凭房产证的登记,不考虑案件实际,对首层房屋按住宅的标准进行补偿的理由和证据不足,难以服人。应据实认定袁雨平、袁雨光房屋首层应按商业性质的标准进行补偿。

对于商铺按原面积60%的标准进行补偿的法律依据是否充分,是值得研究的问题。如果严格按照《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定,拆迁补偿原则上是按拆一补一进行的,二审法院考虑到旧城改造须扩宽道路,可建土地面积减少,成本高,费用大等实际情况,从公平合理的原则出发,对袁雨平、袁雨光楼房首层商铺,按照当地统一标准,即按商铺原面积的60%进行补偿,余下的按住宅标准进行补偿。二审法院所作处理比较公平,也有利于维护当地拆迁工作的稳定。

二、此类案件是作为行政案件,还是作为民事案件受理的问题

对于此类案件应作为行政案件,还是作为民事案件有两种不同意见。

主张本案应作为行政案件处理,其主要理由是:连州市政府分别于1999年6月6日和1999年10月25日作出拆迁公告和强制拆迁决定后,至1999年11月12日房屋被强制拆除,双方就房屋补偿问题经多次协商,均未能达成一致协议。根据1991年 3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》(下称原条例)第14条的规定,拆迁人与被拆迁人对拆迁安置补偿达不成协议的,由房屋拆迁主管部门裁决。最高人民法院1993年11月24日给江苏省高级人民法院所作(1993)法民字第9号《关于适用〈城市房屋拆迁管理条例〉第十四条有关问题的复函》(下称1993年司法解释)也规定,房屋拆迁安置补偿经协商达不成协议的,经房屋拆迁主管部门或同级人民政府裁决;当事人不服裁决,向人民法院起诉的,人民法院应以民事案件受理。最高人民法院1993年司法解释精神与原条例第14条规定是相一致的,均强调房屋拆迁安置补偿纠纷处理程序是,应先行政府裁决,后由法院受理。本案袁雨平、袁雨光在政府未作出裁决之前,于2001年5月24日直接向原审法院提起民事诉讼,违反了原条例和最高人民法院1993年司法解释的规定,一、二审法院直接作为民事案件受理该案件不当。

主张本案可作为民事案件直接由人民法院受理,其主要理由是:虽然原条例第14条规定,人民法院受理的征地拆迁案件,一律应先经房屋拆迁主管部门或人民政府裁决。但是,从讼争标的物的性质看,拆迁人与被拆迁人争议的是房屋补偿安置,这属于平等民事主体之间争议的范畴,根据最高人民法院1996年7 月24日《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第2条(下称1996年司法解释)的规定,拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。

对于房屋拆迁补偿纠纷未经政府裁决的情况下,人民法院能否直接作为民事案件受理的问题,最高人民法院的司法解释前后规定不一致,1993年司法解释强调应先由政府裁决,而1996年司法解释则同意直接作为民事案件受理。根据后解释效力优于前解释效力的原则,一、二审法院直接作为民事案件受理是正确的。而且,2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》(下称新条例)第16条规定,拆迁安置补偿达不成协议,由房屋拆迁主管部门裁决,强调要经当事人申请。根据这一规定,如果当事人不申请裁决,而选择直接向人民法院起诉,法院是可以直接作为民事案件受理的。当然,如果当事人申请政府裁决,对裁决不服向人民法院提起诉讼的,人民法院则应当作为行政案件受理。可见,本案一、二审直接受理该案是有充分的法律依据,是正确的。