连州市人民政府房屋拆迁安置补偿纠纷案【房产纠纷案例分析】

【裁判要旨】被拆迁房屋房产证登记用途与事实用途不一致，以什么标准进行补偿

【终审判决】广东省高级人民法院民事判决书

上诉人袁雨平、袁雨光因与连州市人民政府房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服清远市中级人民法院（2001）清中法民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院经审理查明：1993年11月23日，袁雨平与原连县房地产管理所签订《房地产买卖契约》，约定：袁雨平向连县房地产管理所购买位于连州镇东门南路16号的房地产，房屋建筑面积为106.96平方米，土地使用面积为46.58平方米，房屋价款为人民币126000元。房地产过户手续所需费用，由袁雨平按规定承担。房屋交付使用时间定于1995年2月1日。 自1994年1月起至1995年1月31日止的租金由连县房地产管理所代收交袁雨平，月租金为300元。袁雨平已支付该房地产过户手续费人民币4815元。袁雨平所办理的该房屋所有权证载明房屋建筑面积106.96平方米，全部为非住宅性质。一、二审期间，袁雨平、袁雨光称该房屋在其购买之前，由连县房地产管理所出租给他人经营副食品，购买之后，仍由原承租户继续经营，连州市人民政府对此无异议，但坚持认为房屋性质应以袁雨平所持有的房产证记载为准。1993年12月26日，袁雨平向当地国土部门申请该房屋的土地使用证，申请用地理由为“转换该住宅的土地使用证”，经国土部门批准并核发了用途为“住宅”的《国有土地使用证》，该用地面积为46.5平方米。1994年6月6日，袁雨平向国土部门缴纳该房屋土地出让金、管理费等人民币986元。1995年2月，袁雨平、袁雨光对该房屋进行改建，并建成七层商住楼房一座。1995年12月5日，袁雨平、袁雨光领取了该房屋所有权证，该证载明：房屋建筑面积为323.67平方米，用地面积为45.60平方米，土地用途为住宅。1996年1月，袁雨平、袁雨光领取了营业执照在首层经营副食品。1998年因城市建设需要，连州市人民政府决定对连州镇东门南路西侧等地段旧房屋进行拆迁改造，并于1999年6月6日发出连府［1999］60号关于房屋拆迁的公告，明确包括袁雨平、袁雨光房屋在内的房屋及其附属物于1999年9月6日前拆迁完毕。

连州镇东门南路西侧等地段住户因不满上述拆迁公告，向广东省人民政府等单位上访反映情况。1999年8月17日，清远市联合调查组经调查给连州市人民政府出具《关于连州市旧城改造拆迁工作几个问题的处理意见》指出，对调查中发现的东门南路西侧几户居民购得房管局房屋原是非住宅，而未按非住宅标准补偿的问题，进行认真核查，其在使用或改建后仍然是非住宅的部分，应按政策予以纠正。1999年10月25日，连州市人民政府作出连府决［1999］ 10号《关于限令被拆迁人袁雨平履行拆迁义务的决定》，限令袁雨平、袁雨光在接到决定之日起三日内搬出被拆迁房屋。1999年10月26日，连州市人民政府房屋拆迁办公室向袁雨平发出《房屋拆迁补偿、安置告知书》，告知袁雨平商铺临时安置在东门南城市广场B座首层与原房屋占地面积相应铺面，周转房安置在高塘街19号二楼住房一套。袁雨平、袁雨光未在上述拆迁决定规定的期限内搬迁，1999年10月29日，连州市人民政府在没有与袁雨平、袁雨光达成拆迁补偿协议的情况下，向连州市人民法院申请强制拆迁上述房屋。1999年11月12日，连州市人民法院对袁雨平、袁雨光房屋进行强制拆除。拆除后，双方就房屋补偿问题多次协商，均未能达成一致协议。袁雨平、袁雨光于2001年5月24日向原审法院起诉，请求连州市人民政府给予回迁东门南路16号首层46.58平方米商铺或同路段产权作调换，其余285平方米住宅亦予以回迁或以同路段产权作调换。后来袁雨平、袁雨光增加诉讼请求：要求补偿商铺营业损失每月2900元、住宅按每平方米2.5元计，均补偿至回迁之日止；搬迁费、电话迁移费、有线电视、水电迁移费按连州市人民政府旧城改造拆迁办公室出具的拆迁补偿标准计付，补偿装修费15 000元，补偿误工费300元、住宿费360元、车费680元。

另查明：袁雨平、袁雨光未能提供改建讼争楼房工程造价的相关证据。1999年7月15日，连州市工程造价管理站对该楼房重置价进行鉴定核定该房屋重置价格为每平方米447元（楼房建筑面积323.67平方米，重置价为144 680.49元）。 2002年 3月21日，连州市德富置业有限公司房地产开发部出具报告称，东门南城市广场A座首层商铺平均价为每平方米7300元，住宅每平方米750元，双方对该报告内容没有异议。一审期间，袁雨平、袁雨光要求住宅部分按每平方米750元进行补偿。1993年11月7日，清远市人民政府给清城区人民政府作出《关于对老城区上郭街改造中土地使用和拆迁补偿、安置问题的批复》第六条指出，“一切临街的首层原是商业、服务业等非住宅用房（包括国家、集体、私人在拆迁公告颁布前已领取工商营业执照，并拥有产权的实际使用铺面），业主要求在首层安置的，按其原有铺面使用面积的60%进行集中统一安置。”

原审认为：位于连州市连州镇东门南路16号的房屋共323.67平方米，袁雨平、袁雨光持有该房屋的产权证及国有土地使用证，因此，该房屋为袁雨平、袁雨光合法财产，连州市人民政府因旧城改造需要而拆除袁雨平、袁雨光的房屋，虽然连州市人民政府领取了拆迁许可证，但连州市人民政府就安置、补偿问题不能与袁雨平、袁雨光达成协议时，在没有作出裁决就将袁雨平、袁雨光房屋拆除，违反了我国《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。袁雨平、袁雨光就被拆迁的房屋要求连州市人民政府作出安置及补偿的理由充分，予以支持。袁雨平、袁雨光被拆迁房屋的登记用途注明为住宅，虽然其首层45.6平方米在拆迁公告颁布前领取了营业执照并作商铺经营副食品，但只能证明其经营的合法性，不能证明其改变房屋用途的合法性和作为非住宅补偿的依据，应按其房产证登证的使用性质作住宅补偿，且建设部［1993］ 23号文和广东省人民政府［1993］ 140号文亦规定住宅与非住宅按房产证登记用途补偿。鉴于袁雨平、袁雨光不同意回迁，可按双方认可的住宅按每平方米750元补偿323.67平方米给袁雨平、袁雨光，共款242 752.5元。袁雨平、袁雨光要求首层作非住宅按每平方米7300元补偿或予以回迁缺乏事实及法律依据，不予采纳。至于搬迁费、电话、有线电视、水电的迁移费，可按双方认可的连州市人民政府作出的连府［1996］ 13号文规定的搬迁费8人以上一次性补偿350元（袁雨平、袁雨光被拆迁的房屋原居住有8人）、有线电视迁移一次性补偿150元、水电设施迁移一次性补偿300元、电话迁移一次性补偿300元计付，共款1100元。袁雨平、袁雨光房屋拆迁后的暂住费，袁雨平、袁雨光要求按每平方米2.5元补偿至回迁之日止，因其无提供相关证据予以证实，应按连府［1996］13号文规定的按每平方米补偿1.5元，补偿六个月为准，共款2913.03元。对于袁雨平、袁雨光被拆迁房屋的装修补偿问题，因连州市人民政府在拆除袁雨平、袁雨光房屋时没有对该房屋的装修物进行估价，袁雨平、袁雨光提出其装修费15000元应予认定，该款应由连州市人民政府补偿给袁雨平、袁雨光。至于袁雨平、袁雨光提出的车费、误工费等的补偿，因没证据证实，对该部分损失不予认定。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第（七）项、《城市房屋拆迁管理条例》第三条、第四条、第五条、第二十一条第（一）款、第三十一条及《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十二条第（一）款、第二十一条、第三十二条之规定，于2002年7月10日判决如下：（一）由连州市人民政府赔偿袁雨平、袁雨光房屋补偿款242 752.5元；（二）由连州市人民政府支付袁雨平、袁雨光暂住费、搬迁费、水电设施迁移费、电话迁移费、有线电视迁移费、装修费共19 013.03元；（三）上述一、二项限于本判决发生法律效力后10日内履行完毕；（四）驳回袁雨平、袁雨光的其他诉讼请求。

袁雨平、袁雨光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对其竞买购得的首层铺位只作住宅性质进行补偿，不按商铺调换，也不作商业补偿错误。这违反了原1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条、第三十四条之规定，也违反了1993年《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条第三项、第二十二条的规定，二审应予改判。其以公开竞投方式购买东门南路16号商铺，该铺历史上就用于商业，且房管局出卖时收的买价不低，绝非住宅可比。后来改建，一层同样为商铺，领取了合法经营的执照。但在换发房地产证不知何故被房管局写成住宅，上诉人一直在为此事与连州市国土房管局交涉，该局曾口头答应，但一直未办理。即使房管局不肯换证，楼房首层的商用性质，也是不容置疑的。连州市人民政府为减轻补偿安置责任，不顾事实，拆商铺而补住宅，是利益使然，请二审法院公正审理，保护普通老百姓的合法权益。二、关于暂住费补偿标准问题，一审判决按每平方米1.5元的标准补偿过低，暂住费应按每平方米2.5元标准计算，计至回迁之日止。拆迁期间，袁雨平、袁雨光向谢街坚租房月租金650元，从1999年11月1日起至2002年6 月30日止，累计租金为20150元。连州市房地产管理局的租赁合约规定租金标准为每平方米每月3.2元。其房屋是经过装修的，暂住费应按每平方米每月2.5元的标准计算。请求：1.撤销一审判决；2.确认其房屋首层46.58平方米为商业用途并按商铺安置或补偿；3.暂住费应按每平方米2.5元标准补偿；4.本案诉讼费由被上诉人承担。

连州市人民政府答辩认为：袁雨平、袁雨光对其首层铺位仍坚持要求按商铺调换或作商业补偿缺乏事实和法律依据。对被拆迁房屋补偿标准，建设部［1993 ］ 23号文和广东省人民政府［1993］ 140号文均规定按《房屋所有权证》的记载为依据。袁雨平、袁雨光持有的《房屋所有权证》中登记使用用途为“住宅”。袁雨平、袁雨光适用原《城市房屋拆迁管理条例》第25条、第34条及《广东省城市房屋拆迁管理规定》第13条第3项、第23条的规定是错误的。袁雨平、袁雨光认为其购买的商铺是商用并领取了合法经营的执照，应按商用标准补偿，既不合法，亦不合理。答辩人依法申请由连州市人民法院对上诉人的房屋实施强制拆迁合法。请求驳回上诉，维持一审判决。

本院认为：袁雨平、袁雨光持有原连州市连州镇东门南路16号房屋共323.67平方米房屋的产权证及国有土地使用证，享有该房屋的所有权，依法应受法律保护。连州市人民政府因旧城改造需要拆除袁雨平、袁雨光该房屋应依法对袁雨平、袁雨光被拆迁房屋进行安置补偿。虽然连州市人民政府领取了该地段房屋的拆迁许可证，但未与袁雨平、袁雨光就该房屋安置补偿问题达成协议，未经裁决就将袁雨平、袁雨光房屋拆除，违反了我国《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，连州市人民政府应对此承担安置补偿责任。

关于对袁雨平、袁雨光被拆迁房屋首层性质的认定及补偿问题。经查，袁雨平、袁雨光于1993年11月23日向原连县房地产管理所购买了讼争的房屋，并于1995年2月对该房屋进行了改建，1995年12月建成七层楼房并领取了房屋所有权证。虽然新建成七层楼房的房屋所有权证载明土地用途为住宅。但是，袁雨平、袁雨光于1993年11月23日所购买的是正在经营当中的具有商业使用价值的临街商铺，这有袁雨平当时持有的非住宅性质的房屋所有权证和当时实际经营的事实为据。袁雨平所购房屋建筑面积只有106.96平方米（其中土地使用面积为46.58平方米），而成交价却为126 000元。袁雨平、袁雨光为了完善该房屋的房地产过户手续，已支付房地产过户手续费4815元，并向国土部门缴纳该房屋土地出让金、管理费等9843元。袁雨平、袁雨光愿意以高价买下上述房屋，很显然是基于该房屋首层的商业价值，而不是单纯用来居住考虑的。袁雨平、袁雨光购买上述房屋后，因改建楼房已投资144 680.49元。从改建后楼房用途看，首层是用作商铺，二楼以上才是住宅，是事实上的七层商住综合楼。新楼建成后，袁雨平即于1996年1月12日向当地工商行政管理部门领取了营业执照，并在首层从事副食品经营。连州市人民政府房屋拆迁办公室在1999年10月26日向袁雨平发出的《房屋拆迁补偿、安置告知书》也确认了袁雨平原首层房屋为商铺及其经营的合法性，并临时安置其在东门南城市广场B座首层铺面继续经营。袁雨平、袁雨光原有首层房屋在1999年6月6日拆迁公告前已长期用作商铺经营，而且经连州市人民政府拆迁后，该地段也是用于进行房地产开发经营，所建成的房产是用来对外销售的商住楼，这些都是客观存在的事实。至于该房屋土地使用证所载土地用途由原来的非住宅变更为住宅，这并不因此改变该楼房首层一直用于商业经营的事实。连州市人民政府拆除袁雨平、袁雨光房屋用于房地产开发经营，依法应对袁雨平、袁雨光该楼房首层进行商业补偿。首层按商业用途进行补偿以后，按照规定应补交的税费，由袁雨平、袁雨光向有关部门缴纳。考虑到旧城改造须扩宽道路，可建土地面积减少，成本高，费用大等实际情况，从公平合理的原则出发，对袁雨平、袁雨光楼房首层商铺可按60%的标准，余下的按住宅标准进行补偿。据袁雨平所持有房屋所有权证记载，整幢楼房建筑面积为323.67平方米，首层面积为45.60平方米，首层按60%的标准计算应补偿商铺面积为27.36平方米，余下296.31平方米按住宅的标准进行补偿。鉴于袁雨平、袁雨光不同意回迁，可按双方认可的首层商铺按每平方未7300元，住宅按每平方来750元的标准计算补偿，连州市人民政应补偿袁雨平、袁雨光共计人民币421960.50元。袁雨平、袁雨光请求首层作非住宅标准补偿的主张依据充分，本院予以支持，但所主张按1∶1的标准进行补偿，因不符合旧城改造的实际情况，本院不予采纳。原审对首层性质的认定以及补偿标准所作判决不当，应予纠正。