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借名买房有风险,双方都需谨慎

发布时间:2022-09-15 点击数:404

在实务中,由于各种限购政策以及其他特殊原因,在购买商品房时,有的购房者会选择绕过限制,采用借名买房的方式来达成购买房产的目的。但是,不管是对借名人还是出名人,借名买房的风险着实不小。今天北京市中恒信律师事务所就给大家介绍一下借名买房对双方的风险,希望大家谨慎对待。

 

对出名人来讲,借名买房主要有两方面的风险:

 

一、实际出资人可能出现还贷、缴费不及时的情况,此时出名人不但存在要替借名人还债的风险,更有可能会留下不良征信记录,影响其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等,甚至出现影响家人的情况;

 

二、近年来,各地相继出台了更为严格的购房政策,例如北京于2017年3月17日出台的《关于完善商品房住房销售和差别化信贷政策的通知》第二条第二款就规定:“居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”等到自己想买房时,可能因为已经有购房记录或者贷款记录不得不面临更高额的首付款和更为严格的相关购房政策。对于借名人而言,在完成房屋产权转移登记之前,由于未在房屋产权登记簿上署名将面临更大的风险。

 

对借名人来讲,涉及到的法律风险则更多:

 

一、如果房价暴涨,出名人可能否定借名买房法律事实的存在,主张借名人出资系借贷关系或者赠与。

 

二、出名人反悔或者要求给予更多赔偿而拒绝配合办理过户手续。

 

三、出名人离婚,房屋作为夫妻共同财产被分割。

 

四、出名人死亡,继承人不知道甚至完全否认借名买房合同或者事实的存在,房产作为遗产被继承。

 

五、出名人在借名人不知情的情况下为房产设置抵押权。

 

六、存在出名人因其他纠纷被法院列为被执行人,房产因此被法院查封、拍卖的风险。

 

七、出名人擅自将房屋出卖给第三人,第三人基于对房屋登记簿中关于物权登记记载的信任,以合理对价获得房产并办理房屋所有权转移登记,第三人就以善意取得的方式获得了房屋所有权,致使借名人丧失对房屋的权利。

 

因此,在借名买房时,最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,以免发生纠纷,导致房钱两空。在借名买房合同效力的认定问题上,保障性住房和普通商品房的结果截然不同。另外,要签订书面合同,且在合同中严格约定双方的权利义务及违约责任,如针对借名人出现无法支付贷款的情况,出名人反悔不配合过户,违约将房屋转让、赠与、抵押等,需约定严格的违约责任,并约定不论合同效力如何,违约条款照常适用,降低彼此的风险。

 

广东宏力(房产)律师事务所提醒:总之,借名买房合同作为现实中“名不副实”的合同类型,存在一定的法律风险,在此提醒广大群众,一定要实事求是,不要心存规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,尽量避免使用他人名义或者出借自己名义购房。