为孙子上学父母将房屋“卖”给子女，还能要回来吗？

为孙子上学父母将房屋“卖”给子女，还能要回来吗？

 

争议焦点

 

《存量房买卖合同》虽然名为买卖，但当事人之间并未实质按买卖关系履行，而且双方也明确表示该合同不发生房屋所有权转移。因此房屋买卖并非当事人的真实意思表示，该合同关于房屋买卖关系的约定无效。

 

从麦某1、骆某所提有关孙子的出生医学证明、林凤娥小学新生注册通知书及学生转学申请表等内容，并不排除麦某1、骆某与麦某2以前述买卖合同办理房屋转移过户登记是为应对孩子入学问题。

 

结合本案查明的事实及当事人陈述，麦某1与麦某2转移涉案房屋登记，符合不动产代持关系的特征。

 

诉讼请求

 

麦某1、骆某向一审法院起诉请求：

 

1.确认坐落于广州市xx区xx路xx苑xx号xxx房房产为麦某1、骆某所有；

 

2.判令麦某2、林某将广州市xx区xx路xx苑xx号xxx房产权恢复登记至麦某1名下；

 

3.判令本案全部的诉讼费用由麦某2、林某承担。

 

一审判决

 

广州市xx区xx路xx苑xx号xxx房（以下简称涉案房屋），建筑面积74.96平方米，属于房改售房，原登记产权人为麦某1，属于麦某1、骆某夫妻共有财产。麦某2为麦某1、骆某儿子，于2013年1月28日与林某登记结婚。

 

《存量房买卖合同》签订后，麦某1与麦某2共同于2019年10月10日将涉案房屋转移登记至麦某2名下，但合同双方未实际进行房屋交接，该房屋仍由麦某1、骆某、麦某2、林某家庭居住使用。根据广州市个人名下不动产登记结果查询证明，目前麦某1、骆某名下无房产。

 

诉讼中，麦某1、骆某为证明涉案房屋因麦某2、林某儿子麦x楷就学需要而借用给麦某2、林某，提交如下证据：1.麦x楷的出生医学证明，记载麦某2、林某婚生子麦x楷于2013年11月16日出生。2.荔湾区小学一年级新生注册通知书，记载2020年麦x楷被安排到荔湾区林凤娥小学就读一年级。3.广东省义务教育阶段学生转学申请表，记载麦x楷申请从林凤娥小学转入揭阳市揭东区锡场镇锡西小学。麦某2对上述三项证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。林某对三项证据的真实性无异议，而对证明内容有异议。

 

一审判决

 

一审法院认为，涉案房屋原登记在麦某1名下，属于麦某1、骆某婚姻存续期间的共有财产，故骆某作为本案原告之一提起诉讼，并无不当，林某关于骆某诉讼主体资格的异议，难以成立，一审法院不予采纳。根据当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点如下：一、当事人签署《存量房买卖合同》的真实目的；二、麦某1、骆某诉请麦某2、林某将涉案房屋恢复登记至麦某1名下是否成立。

 

关于当事人签署《存量房买卖合同》的真实目的问题。从合同名称及总体内容看，合同涉及房屋买卖的约定，形式上表现为当事人之间的买卖关系，但是从实质审查方面，涉案合同存在以下两方面问题：

 

一是关于合同中的“其他约定”，该约定明确房屋交易后至麦某1、骆某去世前，房屋处置权归麦某1、骆某，而麦某2在麦某1、骆某去世后方得到所有权，此为合同双方关于不转移房屋产权的约定，明显与合同其他内容以及买卖关系的性质冲突。

 

二是有关合同履行方面。其一，合同双方约定的交易总价为53451元，远远低于房屋的市场交易价，而且麦某2明确就房屋过户其没有付出任何费用，林某亦无证据证实买受方在房屋转移登记中支付过相关费用，故一审法院认定麦某2、林某并未支付合同约定的房屋交易价款；其二，房屋转移登记至麦某2名下后，合同双方并无办理交接手续，房屋仍持续先前的使用状态，为家庭共用，此与合同关于房屋交付的约定并不一致，而与合同“其他约定”相符。

 

前述合同履行所涉的两点问题，均属于房屋买卖的核心内容，且都与合同主要内容不一致，故难以认定《存量房买卖合同》已得到履行。

 

综合前述两方面问题，《存量房买卖合同》虽然名为买卖，但当事人之间并未实质按买卖关系履行，而且双方也明确表示该合同不发生房屋所有权转移。因此房屋买卖并非当事人的真实意思表示，该合同关于房屋买卖关系的约定无效。从麦某1、骆某所提有关麦x楷的出生医学证明、林凤娥小学新生注册通知书及学生转学申请表等内容，并不排除麦某1、骆某与麦某2以前述买卖合同办理房屋转移过户登记是为应对麦x楷入学问题。结合本案查明的事实及当事人陈述，麦某1与麦某2转移涉案房屋登记，符合不动产代持关系的特征，一审法院对双方该关系予以确认。林某关于《存量房买卖合同》属于真实买卖，涉案房屋产权归麦某2的意见，依据不足，一审法院不予采信。

 

关于涉案房屋恢复登记至麦某1名下是否成立问题。麦某1与麦某2的代持关系中，本案并无证据证实当事人之间存在房屋产权恢复登记的约定，麦某1、骆某本案中主张麦某2、林某协助将涉案房屋恢复登记至麦某1名下，可予支持。不动产登记簿是物权归属的内容的根据，在房屋产权登记尚未发生变更之前，麦某1、骆某请求确认涉案房屋归其所有，一审法院不予支持。

 

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第二百一十六条第一款、第五百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七第一款的规定，于2022年3月29日判决如下：

 

一、自本判决发生法律效力之日起十日内，麦某2、林某协助麦某1、骆某将广州市xx区xx路xx苑xx号xxx房产权转移登记至麦某1名下；

 

二、驳回麦某1、骆某的其他诉讼请求。

 

上诉意见

 

上诉人林某上诉事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判，具体理由如下：

 

一、一审判决遗漏重要事实，完全忽略林某在一审诉讼过程中所提交的影响案件事实认定的关键证据，即麦某2与林某之间的微信聊天记录（含《离婚协议书》及《林凤娥小学关于2020年一年级招生工作的说明》等）。2020年下半年，林某因发现麦某2出轨且长期沉迷游戏、对林某及小孩不闻不问等原因，曾向麦某2提出过离婚的想法。麦某2同意离婚并起草《离婚协议书》。《离婚协议书》中麦某2明确将涉案房屋作为夫妻共同财产进行处理。从麦某2明确将涉案房屋作为夫妻共同财产这一意思表示，说明麦某2认为其已实际取得涉案房屋的所有权，而并非其当庭陈述的“借用”。如果麦某2真是向麦某1、骆某“借用”涉案房屋的话，那么，在分配夫妻共同财产时，其首先提出的肯定是将涉案房屋剔除，而不是直接主张涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割。麦某2因夫妻感情不和，不甘心涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割，故开庭时表示之前签署买卖合同、房屋过户系其与麦某1、骆某虚假意思表示。但是，麦某2主张涉案房屋为“借用”关系而非“买卖”，其陈述与主张与《离婚协议书》的意思表示相矛盾；且除了麦某2、麦某1、骆某三人的口头陈述，没有其他证据证明涉案房屋为“借用”。另外，从《林凤娥小学关于2020年一年级招生工作的说明》来看，如果小孩入读该学校的话，也可提供祖辈房产，根本没有必要进行过户，骆某、麦某2也不必为了过户涉案房屋，大费周折将两人共有的另外一处房产先卖掉。一审法院判决查明事实部分，仅罗列了麦某1、骆某所提交的证据，且只记载林某对麦某1、骆某所提交的证据的真实性无异议，而不详细记载林某对证据证明内容有何详细的异议，完全不记载林某所提交的证据。故一审判决有意忽略林某提交的证据，遗漏案件重要事实，以致事实认定错误。

 

二、一审诉讼过程中，因林某未直接参与到涉案房屋交易过户的过程，为查清涉案房屋《广州市存量房买卖合同》的真实性及其合同双方买卖过户的真实情况，林某的代理人曾向一审法院申请律师调查令，向荔湾区不动产登记中心调查涉案房屋《广州市存量房买卖合同》及办理过户资料。但一审法院未予准许，导致林某无法就房屋转移登记中相关费用的支付情况进行举证。

 

三、一审法院错误认定涉案房屋的交付方式，且对交易双方意思表示进行没有依据的主观臆测，而故意忽略客观行为和客观证据所呈现的意思表示，并错误地适用《民法典》第一百四十六条，显属认定事实不清，适用法律错误。

 

（一）涉案《广州市存量房买卖合同》已实际履行完毕，不存在未交付的情形，一审判决错误认定涉案房屋的交付方式。涉案房屋交付方式应为法定登记交付，而不是转移占有交付。《广州市存量房买卖合同》约定，合同双方同意该房地产交付时间为卖方收齐楼款当天。但《广州市存量房买卖合同》中未约定具体的交付方式。而实践中，不动产的交付主要有习惯交付（如交付钥匙等）、转移占有交付、法定登记交付。本案的交易主体具有特殊性，是父母房屋转让给儿子儿媳，故交易流程上并不像一般陌生人交易，需要履行交接手续等。加上麦某2一直居住在涉案房屋，更加不存在转移占有交付的必要。麦某1于2019年10月10日将涉案房屋变更登记到麦某2名下，已通过法定登记交付方式履行了交付义务。麦某2、麦某1、骆某当庭口头表示《广州市存量房买卖合同》不发生房屋所有权转移，与事实相违背。故涉案房屋的交付应适用法定登记交付而非转移占有交付。一审判决不考虑交易主体特殊关系情况下，将房屋交接手续、转移占有交付等作为认定“买卖”与“借用”的区别，不但适用法律错误，也缺乏事实依据。

 

（二）判断意思表示不能根据双方口头陈述，而应依据客观行为及客观证据进行判断。本案客观行为上，麦某2向林某发出的《离婚协议书》已确认涉案房屋系通过其向麦某1、骆某购买而成为夫妻共同财产；此外，麦某2、麦某1、骆某签署《广州市存量房买卖合同》、办理契税缴纳、开具购房款发票、共同配合办理房屋产权变更登记、事后没有任何一方提出异议等一系列的行为，均可以确认其共同的意思表示是“买卖”而非“借用”。而一审判决仅凭借麦某2、麦某1、骆某口头陈述就推翻客观行为所呈现的意思表示，显然证据不足，且认定事实错误。客观证据上，《广州市存量房买卖合同》第十七条其他约定中约定的内容，只能证明麦某2与麦某1、骆某对涉案房屋居住权进行了约定，并不能依据居住权的约定而直接推导出双方之间是借用关系，也无法得出该约定为合同双方不转移涉案房屋产权的约定这一结论。而且，骆某也在《广州市存量房买卖合同》最后一页明确表示“本人同意将该房屋出售给麦某2”并签名确认。由此可见，合同各方共同的意思表示是“买卖”而非“借用”。一审判决依据口头陈述推翻《广州市存量房买卖合同》、《不动产产权登记证》等客观证据，也违反证据采信的规定。故一审判决认定房屋买卖并非当事人的真实意思表示，事实认定错误，法律适用错误。四、一审判决认定事实时自相矛盾，既认定了当事人之间不存在房屋产权恢复登记的约定，又认为林某须协助将涉案房屋恢复登记至被麦某2名下。既认为不动产登记簿是物权归属内容的根据，又认为麦某1将涉案房屋变更至麦某2名下不发生房屋所有权的转移。综上所述，林某认为，一审法院认定房屋买卖并非当事人的真实意思表示，《广州市存量房买卖合同》关于房屋买卖合同关系的约定无效，属于事实认定不清，适用法律错误。请二审法院查清事实，并依法驳回麦某1、骆某的诉讼请求。

 

被上诉人麦某1、骆某辩称：麦某1、骆某认为案涉房屋是麦某1、骆某为了孙子读书才过户给麦某2名下，实质上是借用，并非“买卖”，林某对此事是知情的，且林某与麦某2未支付任何房屋买卖价款，再结合《存量房屋买卖合同》上备注的信息及过户后房屋的实际使用情况等，足以证明案涉房产实际权属人仍为麦某1、骆某。一审判决麦某2和林某协助麦某1、骆某将案涉房产权转移登记至麦某1名下，理据充分，应予以维持。具体答辩意见如下：1.林某提交的《离婚协议书》及《林凤娥小学国语2020年一年级招生工作的说明》一审已经过质证，均无证明效力，不存在遗漏。

 

第一，《离婚协议书》并未生效，林某和麦某2并未签字，也未经过民政局或司法部门的确认，不具证明效力。

 

第二，《离婚协议书》上明确写了案涉房屋是为了小孩上学才过户给麦某2，并非其夫妻共同财产，林某无权主张分割。至于林某提交的《林凤娥小学国语2020年一年级招生工作的说明》，案涉房屋过户手续发生在2019年，林某提交的系该学校2020年招生说明，明显不具证明力。且事实上，麦某1、骆某确实是在麦某2告知孙子入学所需才办了案涉房产过户手续，这也是广州市荔湾区多年来的小学入学政策，而且学校实际的要求与麦某2向麦某1、骆某的口头所述系两码事，不能以此抗辩麦某1、骆某当初办理房屋过户的目的。

 

2.林某的代理人申请律师调查令查询案涉房屋转移登记相关费用的支付情况本是无理、无效的申请，一审法院未予准许并不影响林某的举证权利。麦某1、骆某就案涉房屋办理过户的所有资料在一审中均已提供，林某和麦某2并未向麦某1、骆某支付任何房屋买卖款项，连房屋买卖所缴纳的土地出让金都是麦某1、骆某支付。林某一直强调的登记过户相关费用的支付凭证根本不存在，房产登记部门也没有相关凭证可以调取，故而一审法院未予准许林某代理人的调查令申请。林某如坚持己见，可直接前往房产登记部门进行询问和确认。

 

3.案涉房屋过户至麦某2名下后，仍由麦某1、骆某实际居住使用，房屋实际产权未发生变更。根据《存量房屋买卖合同》上注明的信息：“此房屋是麦某1夫妻共有房产，未去世之前，房屋处置权由麦某1夫妻共同处理”等字样，足以证明案涉房屋产权并未发生实际转移，因该备注是“房屋处置权”，而不是简单的“居住权”。林某提出的一审判决对于涉案房屋所有权归属的认定和判决存在矛盾，麦某1、骆某认为一审判决的阐述确定存在一些瑕疵，但不影响最终判决的正确性。即一审判决已经认定了麦某2与麦某1之间符合不动产代持关系特征，则可确认麦某1是案涉房产的实际所有权人（骆某是夫妻财产共有人），对于麦某1、骆某主张的确认涉案房屋归麦某1、骆某所有，应予以支持。确认了所有权的实际归属，再判决由林某和麦某2配合麦某1、骆某办理房产过户手续，更符合法理。因此，麦某1、骆某认为，在不影响一审判决结果的前提下，二审法院对一审判决的部分阐述可予以纠正。

 

原审被告麦某2述称，与一审期间的陈述意见一致。当时办理涉案房屋的过户手续是为了儿子申请地段入学。从实际情况出发，麦某2没有房产的处置权，实际处置权属于麦某1、骆某。当时麦某2保证用完就归还房屋。林某多次在答辩状中对麦某2作出人身攻击，结婚到现在，林某在家的日子屈指可数，根本未尽到做到妻子的责任，对家里没有任何贡献。麦某2与林某夫妻感情不和，本来是两个人之间的事，但没想到林某竟然想借助本段关系和本次借房上学的事件，企图占据麦某2父母的资产。请求法院同意麦某2归还房屋产权给麦某1、骆某。

 

二审判决

 

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。

 

二审中，各方当事人均未提交新证据。

 

二审另查明：一审期间，林某为证实涉案房屋是麦某2与林某的夫妻共同财产，所有权是通过买卖取得，向一审法院提交了林某与麦某2之间的微信聊天记录，其中记载麦某2曾向林某发出《离婚协议书》一份，其中夫妻共同财产处理中记载“为了孩子能在地段上学，原男方父亲麦某1把位于广州市xx路xx苑xx号xxx房一套房改房的所有权归于2019年10月10日以8660元土地出让金卖给男方所有。本协议签订之后，所有权、居住权、使用权、收益权等，基于房屋所有权而享有的一切权利归男方，女方不得有任何异议并主张任何权利。”上述《离婚协议书》麦某2与林某未实际签署，麦某2与林某亦未登记离婚。林某为证实涉案房屋并非麦某1、骆某的唯一房产，麦某1已在2020年底继承其父亲的房产，向一审法院提交了微信群聊天记录。

 

一审中，麦某2提交了向广州市规划和自然资源局申请复制的涉案房屋购房档案资料，其中显示有契税完税证明及购房款发票。

 

本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案《存量房买卖合同》关于买卖关系的约定是否系双方的真实意思表示，涉案房屋是否应当恢复登记至麦某1名下。对此，本院分析如下：

 

涉案《存量房买卖合同》虽约定麦某1、骆某将涉案房屋出售给麦某2，但合同“其他约定”中明确约定房屋交易后房屋处置权归麦某1、骆某，麦某2在麦某1、骆某去世后方可取得涉案房屋的所有权。“其他约定”的内容实际系约定房屋所有权不发生变更，该约定与房屋买卖合同关系有关转移房屋所有权的合同目的相冲突。之所以出现上述相冲突的约定，麦某1、骆某及麦某2均主张办理房屋转移过户登记系为了麦某2与林某儿子入学问题。结合各方当事人之间的身份关系，以及麦某1、骆某一审提交的麦x楷的出生医学声明、林凤娥小学新生注册通知书及广东省义务教育阶段学生转学申请表等内容，一审法院认定不排除转移房屋登记系为了麦x楷入学需要的可能性，并无不当，本院予以认同。

 

同时，林某作为麦某2的配偶，其对《存量房买卖合同》中“其他约定”的内容未能做出合理解释。林某主张“其他约定”仅系针对居住权做出的约定，该主张与该条款内容中有关“处置权”“所有”的表述明显不符，本院不予采纳。

 

林某主张麦某2在《离婚协议书》中确认涉案房屋属于麦某2与林某的夫妻共同财产，但该《离婚协议书》双方并未签署，且未经麦某1、骆某确认，不能以此对抗麦某1、骆某对涉案房屋的权利。

 

至于涉案房屋是否系麦某1、骆某名下的唯一房产，不影响本案争议事实的认定。

 

关于涉案房屋转移登记时相关费用的支付问题，一审法院已开具律师调查令调取了涉案房屋的交易资料，现无证据显示房管部门的交易档案中除购房款发票、完税证明等材料外还存有双方支付购房款项的其他凭证，故一审法院对林某提交的律师调查令申请不予接纳，并无不当。

 

一审法院结合涉案房屋交易的总价远远低于市场交易价、无证据证实麦某2、林某支付过房屋交易价款及房屋的占有使用情况等事实，认定《存量房买卖合同》中关于房屋买卖关系的约定并非当事人的真实意思表示，并无不当，本院予以确认。根据麦某1、骆某与麦某2的真实意思表示，涉案房屋的所有权在麦某1、骆某去世前仍归麦某1、骆某享有，现麦某1、骆某要求将涉案房屋恢复登记至麦某1名下，符合房屋实际权属与权属登记相一致的原则，各方当事人对恢复登记亦未作出禁止性约定，故一审法院认定麦某2、林某应协助将涉案房屋恢复登记至麦某1名下，并无不当，本院予以维持。林某的上诉理由不成立，本院不予采纳。

 

综上所述，林某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

 

驳回上诉，维持原判。