开发商不认买卖关系，入住二十五年的房屋能办证吗？【房产买卖纠纷案件】

摘要

与开发商签订商品房认购书后，交付房款的收据并非开发商出具，收楼入住所购房屋25年后始终未办到房产证，按现行住房限购政策又不具备购房资格，起诉要求开发商配合办理房屋产权证能够获得法院支持吗？本期宏力君与大家分享本所何雁英律师如何代理这起困难重重的房屋买卖合同纠纷案件。

案情简介

01 欢天喜地购新房

1995年秋，已近天命之年的杨先生在家人的支持下，花费全部积蓄购买了一套位于海珠区泰沙路的房产，这套房屋面积虽不大，但却承载了杨先生一家的梦想。次年，杨先生终于盼到了入住新房的日子，一家人在物业管理公司的通知下收楼入住。

02 二十余年难办证

然而，二十四年过去了，邻里街坊均已陆陆续续办理了房屋的产权证，有些业主更是变更了好几手，杨先生的房子却始终无法办到产权证。

出于对开发商的信任，敦厚的杨先生无数次与经办的工作人员联系，要求办证。但本该为杨先生办妥产权证的开发商却在房屋建成后不知去向，直至今日，因房屋销售流程不规范、公司人事变动、档案资料保管不善等等原因，竟让杨先生已经入住二十五年的房子始终办理不了产权证。

03 七十老人来维权

2020年4月份，杨先生经朋友介绍找到了宏力律所何雁英律师，何律师在综合判断杨先生提供的资料后发现，杨先生仅在1995年与开发商签订了一份《商品房认购书》，此后竟未再就房屋签订过任何正式文件，更为难办的是，虽然杨先生已经陆续支付了全部购房款项，但开发商并未向杨先生出具购房发票，只由房产经销商公司出具收条确认收到房款。与此同时，杨先生已经72岁高龄，一直保留原户籍的他，虽然大半生都在广州居住生活，但按广州市目前的限购政策规定，杨先生根本不可能取得购房资格。种种难点，都预示着杨先生想要办证的愿望极难实现。

但年迈的杨先生已经没有其他办法可行，只能诉诸法律途径。既已接受委托，再难，宏力律师都会努力争取，以期实现杨先生的愿望。

案件难点，争议焦点

01房屋买卖合同关系是否成立？

杨先生与开发商之间仅签订的商品房认购书，并未签订正式购房合同，是否能认定双方之间形成房屋买卖合同关系？

02购房款是否支付完毕？

杨先生保留的购房款支付凭证并非开发商开具，是否能证明已全额支付购房款？

03是否应当按现政策审查购房资格问题？

杨先生购买房屋的时间远远早于广州住房限购政策施行时间，那么适用现政策审查杨先生的购房资格是否合法合理？

诉讼经过

在接受杨先生的委托后，何律师专门组建办案组，向包括公安局、经济合作社、市场监督管理局、房管局等在内的多个部门调取有关房屋的全部档案资料，力求攻破本案的各个疑难点。

得益于杨先生保留重要资料的好习惯，我们很快收集到他在收楼入住后所产生的相关票据，诸如物业管理费发票、水电费、燃气费发票等，并作为证据提交给法庭。为了证明杨先生已经支付了购房款，何律师团队调取了开发商与经销商的大量工商档案资料，希望能找到两家公司相关联的证据，遗憾的是我们翻遍了上千页的资料也未能找出蛛丝马迹。但即便如此，宏力律师也不会轻言放弃，依旧全力以赴积极应对庭审。

一审认定买卖合同成立，但驳回诉求

一审庭审过程中，我们着力于论证买卖合同成立的构成要件，重点阐述二十余年来开发商对杨先生在房屋内居住的事实完全知悉，且从未提出任何异议，甚至在诉讼前也表示愿意配合办证的事实。更多方查找资料力证杨先生已经支付完全部购房款项。幸运的是，在何律师的据理力争之下，法官认可杨先生与开发商之间已经形成商品房预约合同关系，且开发商已经实际履行其作为出卖人的义务。可惜的是杨先生所提供已付款的证据终究薄弱，一审法院认为应当审查购房资格的观点也加大了胜诉难度，故一审法院判决驳回杨先生的诉讼请求。

二审据理力争，反败为胜

收到一审判决书后，杨先生表示法院能够认可买卖关系的成立已经是意外之喜，我们也非常开心至少能保障杨先生在此居住的权利。但未能取得房屋所有权对当事人来说始终是遗憾，本着坚持不懈为当事人维权穷尽所有努力的宗旨，杨先生决定继续委托何律师向广州市中级人民法院提起上诉，要求开发商配合杨先生办理房屋的产权证。

二审法官本着司法为民的原则，结合案件本身，在听取双方当事人对相关法律事实的陈述后，确认本案争点为杨先生诉情开发商协助办证是否成立。在听取律师的专业意见，并结合杨先生已经实际入住二十余年的事实后，二审法官确认杨先生已经与开发商之间形成了商品房买卖合同关系。同时，法官认可律师所提交的证据资料已经形成证据链，并采信我方关于杨先生已经实际支付完毕购房款的主张。更为重要的是，在律师的争取下，法官认可法不溯及既往的原则，认为杨先生与开发商之间发生在1995年到1996年间的交易不应受在后施行的限购政策的影响。据此，二审法院判决开发商协助杨先生办理房屋的产权转移登记至杨先生名下的登记手续。

收到二审判决书后，杨先生不禁感慨，时隔二十多年，终于能够踏踏实实地在自己购买的房子里安稳地睡觉了。也对于何律师团队在面对重重困难，凭借丰富经验全心投入办案，据理力争维护当事人权益的责任感和专业度表达了高度赞赏和感谢！

专业提示

通过本案例，我们注意到，在购买房屋过程中应保留好相关购房合同、原始发票、交楼入住通知、房屋水电费缴纳凭证等等证据，这些证据对于购房合同的签订时间、房屋交付时间、支付房款的时间、是否实际使用房屋、是否具备购房资格的审查均是重点，倘若无法提供其中任何一项证据都可能对案件结果造成影响。所以，保留好购房合同、支付凭证、交楼凭证等材料的原始证据对于万一出现争议诉至法院时保障自己的合法权益，取得胜诉是重要保障。

在房屋买卖过程中遇到开发商出现违约的情况时，我们不应被动等待，而应主动拿起合同的约定条款向对方进行催告，必要时也可向熟悉房屋买卖合同以及相关法律法规的专业房产律师进行咨询。广东宏力律师事务所多年来专注处理房产法律问题，以实现天下购房者”安得广厦千万间“为理念，希望能为每位购房者在购房道路上保驾护航。