房地产税真的来啦！——记我所何雁英合伙人律师就房地产税试点相关问题接受大湾区财富通记者采访
房地产税试点，你需要清楚这些问题
房地产税改革试点到来
10月23日，第十三届全国人大常务委员会通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。
关于房产税试点，重点信息包括：
· 房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
· 房地产税的纳税人为土地使用权人、房屋所有权人。
· 试点期限为五年。
· 征收实施细则由试点地区政府制定。
· 条件成熟时制定法律全面推行。
但公布的信息里没有具体试点细节，像试点城市、试点政策、试点税率及税率方式等等，都没有公布。房价会因此下降吗？哪些问题亟待需要了解清楚？一系列问题引发社会各界普遍关注，日前，广东宏力律师事务所何雁英合伙人律师接受大湾区财富通记者采访，就房地产税改革试点相关问题进行了解读，本期宏力君结合采访内容和大家共同探讨热点问题。
房地产税是新税种？
房地产税并非一个新的税种，在1951年的时候，当时的政务院公布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，明确房地产税事实由房屋所有人或承典人以年为计税周期，按房产价值缴纳的税费，不过该暂行条例在2009年1月1日废止了。
虽然废止了条例，但该税种由一拆分为二，即房产税和城镇土地使用税，参照执行的是《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。此次全国人大授权国务院试点的是房地产改革，结合文件全文，其实也是指两个税，一个是房产税，另外一个是城镇土地使用税。
但为什么此次会受到大家的热烈讨论，主要是这次明确房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，之前所实施缴纳的房产税和城镇土地税的对象是企业或者个人持有非住宅，对于个人持有的住宅性质房屋，免征房产税和土地使用税。何律师曾办理的一个案件，在佛山的工厂业主想要出售厂房，在出售的过程中，税务部门就要求产权人提供房产税和城镇土地使用税的纳税证明，若不能提交，则无法办理过户登记手续。所以，在不同的城市，征收的节点不一致，故导致大家对此并不熟悉，但不是没有。这不是新鲜事物，是一直存在而被大家忽略的税种。
房地产税试点如何展开
在哪些城市展开
房地产税试点将率先在哪些城市展开呢？大概率会优先从一二线核心城市选取，尤其是市场活跃度高、房价涨幅大的城市。其实在今年5月财务部、住建部等部门在北京召开的房地产税座谈会就初见端倪，上海、重庆、深圳、苏州、杭州、济南6个城市相关负责人均有参加。8月份后，又再召开经过讨论，压缩至十座以内，包括深圳、海口、三亚、上海、苏州、宁波、成都等，很可能会是以上城市率先试点。
具体将如何征税
征税方式和税率将如何呢？学者猜测，估计会有一个基准征收比率（可能在0.5%-3%之间），大概率也会采用累进税制。即先设置一个免征面积，然后对户主名下超过面积的部分进行征税，随着持有房产的套数增多，征收的税率也递增。
事实上，上海、重庆已经试点对个人住房征收房产税十余年之久。
2011年1月，上海市政府出台个人住房征收房产税试点规定，要求以家庭为单位，第一套房不论面积大小，免征房产税；第二套及以上新购住房，人均60平方米以上部分将征收房产税。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。
2011年1月，重庆市启动了改革试点工作，房产税征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税。此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员，购买两套以上住房的，从第二套开始征收房产税。
将从何时开始实施
房地产税全面实施将从何时开始？针对房地产所有的政策首先就是要稳妥，确保市场不能引发巨大的震荡，从试点开始总结经验再到全面开展是一个循序渐进的过程。目前，在10月的文件表述中看到“试点期限为五年”，而全国范围内的房地产税将基于“税收法定”而来，立法会是相对漫长的一个过程，试点将更容易展开，毫无疑问，2022年部分试点城市的房地产税细则即将出台。
征收房地产税会让房价暴跌吗
热点关注
房地产税试点改革的消息一经发布，大家最为关注的问题便是房价是否会呈下跌趋势，买了房的担心自己的房子跌价，没买房的盼着房产税让房价跌。其实像美国、澳大利亚、日本等发达国家出台房产税多年，但其房地产市场并未因房产税的到来而带来房价的大幅下跌。
归根结底，房地产税可能在短期内对房价有所影响，但房价的最终走势还是由市场的供求关系决定。有学者总结房地产税开征主要是为了落实房住不炒、改革财税体制 、促进共同富裕等，而从来不是让房价暴跌，只要城市的发展模式不变，特别是核心城市大概率上还是会不断有人口和投资等聚集和流动，那么需求增大房价就不可能跌幅过大。
房地产税让你慌了吗？
这次试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。这也意味着除了农村住房外，各类房地产都将纳入税收征收范围，只是不同类型征收方式不同。
房产税的开征虽然不会导致房价暴跌，但是房地产税的出台，一个重要的作用，就是通过提高持有成本，发挥房地产税防抑炒房、抑制房价上涨。房子回归居住属性，对于广大刚需群体来说无疑是利好消息，如之前上海的试点政策，实际上对于满足首套住房需求的家庭来说，不会有实质影响。
那么，哪些群体会因为房地产税的开征而感到心慌呢？在中心城市屯积了多套住宅的人、持有多套房但高负债的炒房者可能就首当其冲了。实施累进制的房产税，对拥有多套房产的人压力会很大，如果大家都迫于压力进行抛盘，对房价造成一定影响后可能财富就会显著缩水，优化资产结构可能是这类群体迫在眉睫的思考了。
另一类比较担心的群体是一线城市的租客，因为房东作为房屋所有权人，一旦其持有房屋的成本增加，很可能就将这一部分成本转嫁到租客身上 。
还有一类比较特殊的群体就是完成旧村整体改造的村民，拆迁之后，原本是城中村里一栋楼收租的村民，可能变成了手握几套商品房的“村民”，房产税的开征必然加大持有房屋的成本，如果是一个大家庭回迁几套房屋可能也没有空间可供出租，那么对于收入不高的村民来说可能带来负担。这种性质的房子是否也需要纳入征税范围，还要等待最终的官方消息。
总的来说，税收是权利和义务的结合体，依法纳税是每个公民的义务，征税意味着对于公民私有财产的确认，以及来自公权力的保护。房地产税开征已经来临，大家还是放平心态静静等待具体细则的落地吧！
