离婚协议约定房产归女方但未过户，能否排除法院因男方负债对房产的执行？

胜诉案例分享

【宏力律师●专注房产】

夫妻离婚时在离婚协议中约定原两人各占一半的房产归女方所有，离婚后因为房屋有贷款未还清存在抵押，女方暂时没有办理产权变更登记手续，其后男方因负债被第三人申请执行房产，女方所享有的房屋变更登记请求权是否能阻却法院强制执行？

案情回顾

杨女士和江先生原为夫妻关系，二人在婚姻关系存续期间，共同向某地产公司购买了位于广州市花都区的一套商品房，购房合同中明确二人各占二分之一份额。购房过程中二人共同向银行申请按揭贷款，地产公司为他们提供了担保。

2009年10月，杨女士和江先生协议离婚，并办理了离婚登记。双方离婚时约定，双方婚姻关系存续期间所购买的上述广州市花都区的商品房归杨女士所有，但由于该房屋存在剩余贷款未还清，没有过户到杨女士名下。

2015年，因民间借贷纠纷，江先生被债权人殷某起诉偿还借款，后法院判决江先生应偿还殷某80万元，并在殷某申请强制执行后，查封了还登记在其名下的上述房屋二分之一份额，但没有拍卖成功。

2019年，地产公司又起诉杨女士和江先生支付地产公司作为担保人代他们向银行偿还的按揭贷款余额。在法院判决后，地产公司申请强制执行，杨女士无奈一人向地产公司履行了全部付款义务。

由于没有常居广州，房屋杨女士一直交给中介出租，所以一直不知道登记在江先生名下的二分之一份额已经在2015年被法院拍卖过，至今还在查封中。直到2019年地产公司起诉后回广州应诉才知道。

房屋的全部产权份额已经在离婚时约定由杨女士一人所有，现在按揭贷款也已经结清，却因为前夫与他人的债务纠纷导致房屋被继续查封，无法正常办理产权过户手续。杨女士深感委屈和苦恼，最终找到宏力律所王磊律师，委托其代理向原执行法院提出执行异议申请，法院驳回了杨女士请求解封房屋排除执行的申请。杨女士继续向法院提起执行异议之诉，最终在王律师的不懈努力下，法院支持杨女士请求排除执行解封房屋的诉讼请求，杨女士对于案件结果也表示十分欣慰，并向王律师表达了真挚的感谢。

争议焦点

1、能否确认诉争房屋归杨女士单独所有？

2、杨女士对于诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

代理意见

夫妻离婚时在离婚协议中约定房产归一方所有，其后另一方因负债被第三人申请执行房产，一方所享有的房屋变更登记请求权是否能阻却执行，应结合具体案情从以下三个方面进行考量：

01、权利形成时间，约定享有房产所有权的一方对房产的请求权是否早于另一方与第三人形成的债权。

02、权利内容，第三人的债权是否为金钱债权，是否指向特定的财产，享有房屋所有权的一方的权利是否优于第三人的金钱债权。

03、债权的性质、根源，另一方与第三人之间产生的债务属于个人债务还是夫妻双方共同债务。

结合本案事实分析

一、本案中，杨女士与江先生同地产公司签订了正式的购房合同并已经办理备案，二人在2009年离婚时也签订了书面的《离婚协议书》约定房屋由杨女士所有，该协议书在婚姻登记部门进行备案存档，真实合法有效，杨女士对房屋享有变更登记请求权，该请求权的形成早于殷某自2012年至2015年间因与江先生之间的借款还款协议而享有的债权请求权。此时间上的优先性可以合理排除杨女士与江先生具有恶意逃避债务的主观故意。

二、殷某与江先生因民间借贷法律关系而形成的金钱债权，从权利内容看，殷某对江先生享有的债权的实现以江先生实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向本案争议房屋；而杨女士对案涉房屋所享有的请求办理过户的权利则直接指向争议房屋本身，其权利针对性更加强烈。

三、殷某对江先生享有的债权系在杨女士与江先生的婚姻关系解除后发生的，属于江先生的个人债务。在该债权债务发生之时，本案争议房屋实质上已经因杨女士与江先生之间的约定而不再成为江先生的责任财产。

综上，本案中杨女士对诉争房产所享有的权利能够阻却执行。

裁判结果

本案衍生—律师建议

一般来说，夫妻离婚时，协议将房产归一方所有，但未办理过户手续，该房产仍属夫妻共同财产，因为根据我国法律规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，夫妻双方签订的离婚协议并不直接发生物权变动的效果，一方仅可向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。所以在办理完离婚登记后应当尽快办理房屋的产权变更登记手续，该登记属于离婚析产登记，无需缴纳税费。

本案中杨女士因为离婚时房屋还有贷款未还清存在抵押，暂时没有办理产权变更登记手续。长时间内也未曾关注房屋的登记状态是存在潜在风险的。即便因客观条件未能办理产权变更，也应当实时关注房屋登记状态，前往不动产所在地登记部门查询房屋实时状态，是否存在新的抵押查封等等。

最终法院能够支持杨女士请求排除执行解封房屋的诉讼请求，也主要取决于其对于房屋权利的证据材料是十分充分的。首先，争议房屋虽还未办取产权证，但是杨女士及江先生与地产公司签订的购房合同有在房屋登记管理部门进行备案，对外具有公示效力；其次，杨女士与江先生签订的《离婚协议书》盖有民政部门公章并备案于婚姻登记部门，也具有登记公示的效力。所以，大家在签订相关事关自己切身利益的合同时应尽量在有关行政部门进行备案存档或者经公证机关进行公证，在后续发生纠纷合同作为证据提交时对于其形成的时间确认以及真实合法性认定十分有利。

离婚协议是双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致而达成的协议或者意见。离婚协议书则是离婚协议的书面形式。律师建议，离婚切忌随意和冲动，应当心平气和、保持理智；离婚协议书的条款应当谨慎拟定，协议内容要有操作性，不要过于简单，条款的约定不能过于宽泛，要具体明确。必要的时候，可以选择委托专业律师草拟协议，将自身的风险降到最低。