前男友转让给我的未办证房屋，如今反悔，我能拿到产权吗？【广州房产律师案例分析】
案情简介
男方阿宝（化名）和女方飞飞（化名）曾经是男女朋友。2004年，两人共同决定以阿宝一人名义与开发商签订了《认购协议》，购买位于广州市天河区一套商品房。协议签订后，阿宝即向开发商支付了部分房款，后飞飞搬入该房屋居住。
2007年阿宝和飞飞和平分手，双方对于房屋的归属问题，共同签订了《房屋买卖合同》，约定阿宝将房屋转让给飞飞，飞飞向阿宝分批支付房款共10万余元（最后一笔应在2008年5月1日前支付），阿宝还需向开发商支付的剩余房款全部由飞飞负责支付，该合同在飞飞支付完阿宝上述款项后生效。
合同签订后，飞飞只是向阿宝支付了部分款项。2009年11月，双方又签订了《补充协议》，约定飞飞应在2012年5月1日前支付完余款，飞飞在约定期限内还是未付清房款，尚欠3万余元。
之后阿宝未再向飞飞主张付款，也从来没有提出解除合同。因开发商原因，房屋多年未能办理房产证，2017年开发商进入破产清算阶段，房屋面临迫切办证的局面，但阿宝以飞飞未按约定支付余款、合同未生效为由不再配合飞飞办理任何手续。
面对自己居住多年的房屋即将被收回的局面，无奈之下，飞飞找到宏力律师，希望律师为自己出谋划策，解决眼前困境。
女方飞飞认为：
我和阿宝分手时已经签订了买卖合同，我已经按约定向他支付了部分房款，而且后来签订的补充协议中明确了欠付房款只需要承担违约责任，合同已生效毫无争议。剩余应付给阿宝和开发商的房款我也愿意支付，开发商理应将房屋直接过户给我，阿宝也应该配合办理手续。
男方阿宝认为：
分手时我确实和飞飞签署了房屋买卖合同，但是她没有按约定的时间支付全部房款，合同没有生效。房屋还是属我所有，飞飞应该搬离房屋并且支付她多年来使用房屋的占有使用费。
▶争议焦点
阿宝和飞飞签订的《房屋买卖合同》约定了飞飞支付全部款项后合同才生效，阿宝能以合同未生效为由要求飞飞搬离并返还房屋吗？
房屋还登记在开发商名下，开发商只是与阿宝有合同关系，飞飞可以要求将房屋过户至自己名下吗？
宏力观点
01▶签署在后的《补充协议》已变更原合同生效条款
阿宝与飞飞在签订《房屋买卖合同》后，双方又签订《补充协议》，就剩余房款支付问题作了新的约定，其后飞飞也按照《补充协议》约定支付了部分剩余房款。双方是在确认原合同生效的基础上才会约定补充协议中的欠付房款应承担违约责任的条款，原合同中有关付其全款合同才生效的约定已经变更。即便飞飞未完全按照合同约定支付完全部的房款，也只是一种违约行为，阿宝以此主张合同无效是站不住脚的。
02▶本案的实际履行情况足以认定合同已经生效
在合同纠纷中，实际履行至关重要。在本案诉讼发生前的十几年中，飞飞履行了相关付款义务且一直实际占有使用房屋，阿宝从未对此提出异议。多年来，阿宝从未提出过解除合同，也未催促飞飞支付剩余款项，显然双方对于阿宝已将其与开发商之间认购协议中的权利义务转让给飞飞的事实均是予以认可并实际履行的。飞飞愿意支付剩余房款，合同应当继续履行。
03▶开发商同意的情况下，过户无障碍
本案中，房屋仍然登记在开发商名下，开发商同意在确定最后履行主体的情况下继续履行认购协议。其对于与阿宝签订的认购协议中阿宝的权利义务已经转让给飞飞的事实也没有提出异议，所以将涉案房屋登记至飞飞名下没有客观障碍。值得注意的是，即便开发商认为其与飞飞之间不存在合同关系不同意将房屋过户至飞飞名下，在连环买卖中也只是履行顺序的问题，飞飞最终还是可以取得房屋所有权的。
当今社会男女朋友在同居期间共同出资购房或者父母在子女恋爱期间出资购房的情形越来越普遍。值得注意的是，恋爱关系和婚姻关系从法律层面上有本质的区别。根据法律规定，婚姻关系存续期间，无论是夫或妻任一方取得的财产，除有特别约定外均属于夫妻共同财产。而恋爱关系存续期间，情侣关系并非法律层面的共同体，情侣双方均相互独立，如房屋只登记在一方名下，那就属于登记的一方的个人财产。
所以，情侣恋爱期间购买房产，产权归属首先以登记为准，如果双方均有出资而房屋产权证书上只登记了一方姓名，另一方因不好意思或者怕影响两个人的感情而未在房产证或者相关证件中体现自己的房屋所有权利，那么一旦双方反目，在分割财产时难免会发生争执并使得这一方处于不利位置。
如果房屋没有办理登记，双方应通过书面形式明确约定产权归属。尤其是面临分手时，除了明确产权归属，对于双方之后应当履行的相关义务也要进行明确。在本案中男女朋友共同决定只以男方名义购买房屋，房屋尚未办理产权登记双方便分手，女方飞飞最终能取得胜诉，关键也在于双方对于房屋归属的明确约定和购房合同后续的实际履行可以相互佐证。
律师建议
情侣共同出资购房，从保障双方的角度出发，最好采用“共同登记”方式，也就是把两个人的名字都写到房产证或购房合同上。
在买房时无论是购买新房还是二手房，首先保证两个人对房屋共同享有所有权。此外，两人可以再共同签订一份协议，就出资情况、房屋归属、使用分配等相关情况进行详细的约定，并且一定要保存好出资证据，证明自己在购房中的出资额度或比例等，并留存好相关凭证以便在将来出现纷争时维护自己的权益。
