【广州澳美】澳洲山庄业主的双赢选择，保住房产，追索赔偿！
澳洲山庄
AO ZHOU SHAN ZHUANG
相关案例、判决结果、亮点剖析、维权妙招。
起步
1992年，邓小平南巡讲话后，中共中央发布了《学习邓小平通知重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革的步伐。房地产业的市场从此得以正名，房地产业作为新兴产业闪亮登场后迅速掀起了房地产开发的热潮。澳洲山庄投资人胡耀智是第一批广州市政府去澳大利亚招商引资入驻的企业主，他看中了中国的房地产市场大有作为，积极响应号召，加入房地产大军行列。在1992年投资了9000多万港元，成立了广州澳美房地产开发有限公司。从此，澳洲山庄拉开了发展的序幕。
发展
澳美公司作为房地产企业，在1998年经济危机时已深受影响，但压倒他们的最后一根稻草是2000年期间，澳美公司财务卷款上亿元逃跑，直接导致公司资金链断裂，项目无法运作。
问题
在这二十多年的时间里，土地权属问题也历经几次波澜，至今不仅有些地块尚在查封状态，而且有些地块居然“不翼而飞”。就这样，业主们等了又等，盼了又盼，结果，直到今天都还是没能等来他们盼望已久的房产证。但这并不影响业主们向澳美公司请求经济赔偿的权利。
01、相关案例
近日,我所的王磊律师就作为澳洲山庄业主的诉讼代理人状告澳美房地产开发公司，要求澳美公司赔偿澳洲山庄业主的损失。
1996年10月，委托人与澳美公司签订了《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于增城区镇龙金坑村澳洲山庄聚龙居某号房出售给委托人，付款方式为20年免息分期付款，双方同意于1998年11月30日前由澳美公司将上述房产交付给委托人。若澳美公司不能按期交付，每逾期一日，由违约方向对方按约定比例支付滞纳金。但在1998年10月，委托人与澳美公司又签订了补充协议，约定将分期付款方式改为16年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担。但实际上，澳美公司不仅在2000年12月才将房屋交付给委托人，而且还出尔反尔只支付了两年的供款额差额，剩下的差额一直由委托人支付。委托人多次与澳美公司协商支付约定款项事宜，但澳美公司一直不予理睬。
在庭审中，澳美公司以超过诉讼时效为由，请求法院驳回我方的诉讼请求，幸亏该涉案房屋所在项目物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼、办证及逾期交楼、办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。因此，要求支付逾期办证的违约金还有委托人一直以来支付的月供款差额法院都予以支持。
02、判决结果
1、澳美公司于本判决生效之日起7日内向委托人支付逾期办证违约金（违约金以291894元为基数，按年利率6%的标准自2001年3月24日起计至实际办理房地产权证之日止，违约金总额以不超过291894元为限）；
2、澳美公司于本判决生效之日起7日内向委托人支付月供款差额74819.34元；
03、亮点剖析
经过主办律师与对方谈判，判决生效后，委托人成功拿到了判决确认的相关款项，业主对此结果也相当满意。本案之所以能获得不错的结果，关键在于诉讼方向的选择。
一般来说，当业主们买房遇到烂尾楼时，很多的律师和业主本人的第一反应都是向法院提起诉讼，以开发商违反售房合同为由要求法院解除合同，让开发商返还购房款。
这个方式固然没错，但是并不适用于本案。本案与其他的烂尾楼案件相比较为特别的一点是，澳美公司面临破产。在这种情况下，若还让业主们提起诉讼要求解除购房合同，退房款，很有可能会让业主们陷入人财两空的局面。
因此，有经验的律师们会建议业主们先请求开发商支付违约金，而不是解除购房合同，因为日后若房产能够办证了，购房合同未取消，业主们就依然有权利要求开发商协助办理房产证。要是一开始就解除了购房合同，办证就一点希望都没有了。
尤其是在当下的房价背景下，要求解除购房合同，退回当年的购房款，对业主来说已经没有太大意义，更有利的方式就是先向法院提起要求开发商支付违约金的诉讼，暂且保留购房合同效力。
04、维权妙招
业主们在买房遇到烂尾楼的时候要具体案件具体分析。以下是业主们大致可以采用的几种维权方法。
1、 形成一个有力的组织
房屋无法办证，绝对不是一时半会，单枪匹马就能处理好的，有一个组织是这类型的集团诉讼胜败的关键。有了组织，维权的集体就有了凝聚力，而不是像一盘散沙。
2、 推选优秀的业主代表
业主代表是业主们的意见和利益的发表者和维护者。曾经的一些失败案例中就不乏因为业主代表不能够充分为业主们考虑而导致维权结果不如人意的情况。因此，推选一个有能力，有原则的业主代表是非常重要的。
3、 尽早提起诉讼，选择正确的诉讼方向
假设房屋历经多次办证依然被拒之门外的，即便房子可以使用，也应该要及时提起诉讼，以防止自己的诉讼请求由于超过了诉讼时效而不被支持。当然，在诉讼方向的选择上也是十分重要的，如同上述案例一般。因此，业主们最好是询问专业律师的意见，找到最适合、最有利于业主的路径。
4、 与开发公司、政府部门协商沟通
看看是否有可能将烂尾房产盘活，或者是找新的开发公司接盘。
5、 尽早向有房产经验的房产律师咨询
早日找到解决方案，维护自己的合法权益。
总而言之，业主们一旦发现自己的所购买的房子可能面临着办不了房产证的情况时，必须及时行动，采取最有针对性的措施来保障自己的权益，切忌被动等待。
