最高法院：“借名买房”排除执行与否的裁判方向与民法典精神
疑问，与《执行异议和复议规定》第二十四条如何协调，第二十四条的违法性如何甄别，规避限购限售政策算不算，借名贷款算不算？
01 裁判实例
裁判法院：最高人民法院
裁判案号：最高法民申3846号
案件索引：再审申请人中国银行股份有限公司大连西岗支行与被申请人鄂尔多斯市东胜城市建设开发投资集团有限责任公司、一审第三人鄂尔多斯市联创煤炭有限责任公司、鄂尔多斯市万融房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案
02 最高人民法院认为
本案审查的重点为：（一）东胜城投提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形；（二）东胜城投是否是案涉房屋的实际所有权人。
（一）关于东胜城投提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议。东胜城投以买受人身份，对登记在联创公司名下的被查封财产提出案外人执行异议，符合该条规定的适用条件。一、二审法院依据该条规定审查东胜城投是否享有足以排除强制执行的权利，并无不当。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该项规定并未限定书面买卖合同为买受人与被执行人签订，东胜城投在案涉房屋被查封之前已与万融公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东胜城投取得案涉房屋具有合法来源，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的条件。
东胜城投与联创公司、万融公司于2012年12月28日签订《协议书》约定东胜城投借用联创公司名义向建设银行申请按揭贷款3.4亿元。同时约定东胜城投所购买的万融广场属东胜城投所有，表明三方对于案涉房屋实际应归东胜城投所有均无异议。原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
2016年9月23日《协议书》约定，在建设银行释放抵押物后，联创公司在30日内将房屋过户给东胜城投。案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款，并已偿还大部分贷款，主观上并无拖延办理过户登记的过错。案涉房屋未办理过户登记，不属于因东胜城投自身原因未办理过户登记，东胜城投提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的条件。
此外，万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投，东胜城投合法占有案涉房屋，并已偿还大部分贷款。东胜城投提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，二审法院判决不得执行案涉房屋，并无不当。
（二）关于东胜城投是否为案涉房屋的实际所有权人
经东胜区人民政府同意，东胜城投购买案涉房屋作为东胜区行政事业单位办公场所。东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》，并已实际支付大部分购房款，占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。联创公司既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用案涉房屋。虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款，将案涉房屋登记至联创公司名下，但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。
中国银行大连西岗支行对联创公司享有一般债权，对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权。中国银行大连西岗支行并未提交证据证明该行是基于对联创公司享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为。故中国银行大连西岗支行关于案涉房屋所有权名实不符损害其信赖利益的理由不能成立。
03 相关司法政策
《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的通知 （法发[2017]22号）
第八条，要求统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。
04 相关领导讲话
《第八次全国法院民事商事审判工作会议上的专题讲话》
——最高人民法院杜万华专委讲话，2015年
1.“尊重契约自由是贯彻民事商事领域法律的基础性原则，借名买房纠纷中房屋权属认定是实现经济社会创新协调发展的重要法律制度保障。”
2.“我们要鼓励、包容交易模式和交易结构创新，维护依法成立合同的法律效力。”
05 相关学者观点
借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。
——司伟法官：借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考
