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《商品房买卖合同司法解释》这些变化,小心避雷

发布时间:2021-03-17 点击数:2119

最高人民法院2020年12月31日发布了111个司法解释修改的决定,根据修改决定,商品房买卖司法解释也作了修改,从原来的28条减少到24条,删除了部分条款,其中删除了开发商抵押销售和一房两卖应当双倍赔偿及面积补差规则的规定,这些变化将对购房者产生怎样的影响呢?

 

一、明确了《民法典》在商品房买卖合同纠纷案件的适用。

原商品房买卖合同司法解释

法释[2003]7号

引言:为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

 

新商品房买卖合同司法解释

法释〔2020〕17号

引言:为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

随着《民法通则》、《合同法》、《担保法》被《民法典》取代,新解释首次将人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的前述法律依据变更为《民法典》。

 

二、商品房的销售广告和宣传资料中说明和允诺构成要约,具有合同拘束力,与《民法典》统一。

原商品房买卖合同司法解释

法释[2003]7号

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

 

新商品房买卖合同司法解释

法释〔2020〕17号

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

 

本次修改与《民法典》第四百七十三条规定的“商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约”保持统一。明确直接构成要约和合同内容的广告和宣传资料的情形,修改了原来视为要约和视为合同内容的规定,更加明确具体,定性精准,减少了裁判机构的自由裁量的空间。

销售广告等中的说明与允诺可构成要约并作为合同内容,具有合同拘束力,需满足三条件:①开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺;②说明和允诺具体确定;③说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

而在实践中,商品房的销售广告和宣传资料是否构成要约并发生法律约束力、或是否被补充协议排除,还要视具体情况而定。

 

三、商品房买卖合同解除权的除斥期间为“解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年”,符合《民法典》的规定。

 

原商品房买卖合同司法解释

法释[2003]7号

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

 

新商品房买卖合同司法解释

法释〔2020〕17号

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。

 

1.本次修改明确解除权行使主体为解除权人,与《民法典》第五百六十四条第二款“法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后合理期限内不行使的,该权利消灭”之规定相衔接

2.将解除权行使期限起算点从“解除权发生之日起”变更为“解除权人自知道或应当知道解除事由之日”起,更有利于解除权人权利保护,依据为《民法典》第五百六十四条,起算点为有证据证明或根据交易经验等可推定解除权人对解除事由知情之日,相比纯客观的“解除权发生之日”,制度设计上更为合理周全。

 

四、新解释删除了原解释第八条【恶意违约与惩罚性赔偿】、第九条【欺诈行为与惩罚性赔偿】

原商品房买卖合同司法解释

法释[2003]7号

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

删除

 

新商品房买卖合同司法解释

法释〔2020〕17号

第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。  第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,

导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

删除

 

➤对于删除的原司法解释“第七条”

原司法解释侧重于对被拆迁人利益的保护,将特定情形下被拆迁人对特定房屋的债权视为一种特种债权,赋予物权的优先效力,称为特种债权优先权,也就是债权物权化。然而,从物权法定原则出发,物权应由法律予以规定,在《民法典》仍然坚持物权法定原则的背景下,最高院的此次“删除”举动,也使得《商品房买卖合同司法解释》能与《民法典》的步调保持一致。

 

➤对于删除的原司法解释“第八条”

在以往的商品房买卖合同签署过程中,一般是由开发商提供格式合同,合同条款很难对开发商的违约行为起到较好的约束作用,一旦发生商品房买卖合同纠纷,上述条款将作为主要法律依据被大量适用。这次该条款被删除,那是否就意味着,对于出卖人在签约之时的欺诈行为,新出台的司法解释对其惩罚力度反而降低了呢?

 

有人认为,是因为我国不动产登记制度逐步完善,房地产开发企业资质、商品房预售许可证核发情况等基本信息已公开可查,因此开发商信息在购房者面前相对透明, 2003年版的司法解释所规定的适用惩罚性赔偿的五种情形,已愈发少见。同时,《民法典》中删除了原《合同法》第113条惩罚性赔偿在合同领域适用的相关内容,是进一步拓展合同自由原则,尊重当事人意思自治。

 

但我们都知道,很多购房者在签订合同时是无法预估到开发商会有欺诈行为,对于开发商的资质及商品房的情况也会由于自身知识所限,找不到渠道查证或者想不到要去查证,这一条款的删除无疑是加大了购房者在签订合同时所应尽到的注意义务,所以购房者买房前最好是先找律师调查清楚房屋的基本情况。

 

五、新解释删除了交付面积与约定面积不符时的处理规则。

 

原商品房买卖合同司法解释

法释[2003]7号

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;  (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

删除

 

新商品房买卖合同司法解释

法释〔2020〕17号

在过去的商品房买卖合同纠纷中,开发商销售商品房缺斤少两的现象较为普遍,因此建设部(已撤销)作为行业主管部门在2001年发布《商品房销售管理办法》(建设部令第88号),就该问题作出针对性规定。由于部门规章在审判工作中仅能作为参考而不宜作为准据法引用,直到最高院在2003年制定《商品房买卖合同司法解释》时引进了该条内容,该条才正式在审判工作中被大量引用。

 

新司法解释删除了面积误差处理规则,是否意味着不能再适用“3%条款”,目前也有不同的观点。

 

▲A观点:“3%条款”不再使用

首先,该规则现已无法律依据,如果在裁判时引用《商品房销售管理办法》第二十条以房屋面积误差超过正负3%为由要求解除合同或者退房作为判令开发商承担面积误差民事责任的依据,存在法律上的障碍。再者,目前各地方制定的商品房买卖合同示范文本,对于面积误差的处理方式基本上都作出了相应的约定,若合同双方因此产生争议,有约定从约定,无需采用“3%条款”。

  ▲ B观点:“3%条款”仍可使用

尽管3%条款在新版司法解释中被删除,但类似规定在《商品房销售管理办法》第二十条中依然存在,且该《办法》现行有效。

 

基于此,宏力律师提醒大家,在新司法解释已经施行的背景下,需要在合同签署前认真阅读相关条款的表述和约定,考量相关法律风险后再慎重决定。

 

七、对“不动产”相关表述的完善

(1)“房屋权属证书”统一调整为“不动产权属证书”;

(2)“房屋所有权登记”统一调整为“不动产登记”;

(3)“商品房抵押登记”统一调整为“不动产抵押登记”

 

宏力律师提醒:

《商品房买卖合同司法解释》的这些变化,意味着买受人买房时需特别留意商品房买卖合同中的相关约定,相关的赔偿责任以及房屋面积差问题,将主要基于合同约定,若有合同订立时对于可能出现的情况能做好相关风险预判,那在之后的维权之路上也会更简单,宏力律师事务所作为一家专业房产律所,基于大量的房产诉讼经验,可以为您提供更全面更专业的房产法律服务,如有需要,可随时与我们联系。