《民法典》实施到今对广州房产买卖成交有影响吗

《民法典》实施到今，我们专业注广州房产律师事务的宏力律师来给大家分析一下，新政策对广州房产买卖成交有何影响。

我们具体分析法典里会直接影响房产买卖的三大条款：

一、已经抵押的房屋，可以不解除抵押，直接办理过户

大多数的家庭往往买房时都会通过银行借款，并且会按照银行的要求将所购房屋抵押给银行，等将来贷款还清了，再到银行办理解押手续。如果房屋在抵押期间，想要出售，按照我国《物权法》的规定：

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

根据上述规定，如果我们在这个时候选择出售房屋，那么需要先将房屋所剩贷款还清，再进行出售，这给大家带来了很大的不便。因为有时卖房就是急需用钱。

当然也有通过其他垫资途径解决这一问题，但是无疑也需要增加额外的支出。

但是民法典实施，这个问题也将迎刃而解，因为根据《民法典》的最新规定：房屋所有人出售被抵押的房产，只需要告诉银行即可，不需要经过银行同意了。这是一项非常重大的法律变化，将直接有利于房产交易的顺利进行，也有效防范购房风险。

二、大家以前可能听说过“居住权”这个词，但是居住权到底是什么?如何设置?有什么影响?都不清楚，下面就来看看《民法典》实施后，关于“居住权”的新规定!

第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条　【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

根据上述新规，民法典实施后，我们再要买房的时候，除了要去查询所购房屋有没有抵押、查封外，更要关注所买房屋有没有设立居住权。如果设立有居住权，根据民法典的规定，即便是购买人全款购买的房屋，也无法入住，除非居住权到期或居住权人自愿放弃。

三、买房绕开中介，想“跳单”省钱，民法典不会给你机会!

1、按照现在房产中介的收费标准来看，买房的中介费一般按房价的2%收取。这么大一笔钱交给房产中介，不少人都很心疼。假如自己跳过中介，留下这笔钱自己留着慢慢花，够撸串撸好久了，它不香吗?

《民法典》将《合同法》中的居间合同、居间人修改为中介合同、中介人，这在本质上并没有改变，但便于大众理解。同时增加两条新规：

第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人只直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

第九百六十六条：本章没有规定的，参照使用委托合同的有关规定。

通俗理解就是1、将“跳单”违约的范围从房屋买卖类中介合同扩充到所有类型中介合同中，不再局限于房屋买卖一类;

2、 确认委托人只有在利用中介人提供的交易机会或者媒介服务的前提下，绕过中介人签署合同才属于违反法律规定的行为;

3、 对“跳单”违约的认定不再要求在双方中介合同中需要含有“禁止跳单”相关表述的禁止性条款，即使双方约定中没有相应禁止性条款，委托人亦不得违反本条规定绕开中介直接订立合同。