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胜诉案例 | 宏力律师为“回迁房”买家赢得胜诉判决

发布时间:2021-01-27 点击数:3396

2017年2月,关小姐为给自己的儿子准备婚房,同李某某签订了《回迁房屋买卖交易协议》,购买了位于广州市越秀区珠光路xx号xx房的房屋,约定在李某某拿到涉案房屋房产证之后,协助关小姐将涉案房屋过户到关小姐指定人名下,关小姐支付了部分购房款,同时将房屋交付给关小姐居住使用,二年后,李某某的儿子李xx取得了房产证,关小姐的儿子将自己名下的房屋出售,滕出购房名额履行和配合涉案房屋过户。现在涉案房屋已符合过户条件,但李某某及其儿子李xx却一直拒不配合,不承认之前的房屋交易,关小姐万般无奈之下,找到宏力律师事务所,希望宏力律师为其维护权益。

基本案情
案件由宏力律所副主任罗刚律师主办,了解了案件的基本情况,原拆迁房由李某某在2011年赠与给了儿子李xx,2018年房产证下来,回迁房也直接登记在了李xx名下,但由于李xx常年居住在美国,便通过办理公证委托的形式委托其父亲李某某办理涉案房屋的拆迁、回迁等事宜。罗律师最开始想通过发律师函催告对方配合关小姐过户,但因为房屋登记在李xx名下,考虑对方收到后会将涉案房屋进行转移,和当事人商量后,决定直接起诉并同时进行财产保全查封房屋,恰好赶上年末法院堆积案子较多,经过与法官进行积极有效的沟通,赶在春节前成功让执行局将涉案房屋查封。后续因为疫情的关系法院两次变更了开庭时间,第三次开庭前一晚书记员电话通知我们被告李xx提了反诉,法院再次将时间定在八月末,在九月最后一天顺利拿到了胜诉判决,现在一起来回顾一下案件大概情况。

案件的争议的焦点是被告李先生的代理权限包不包括“出售房屋,《回迁房买卖合同交易协议》是否合法有效?

被告认为
涉案房屋所有权属于自己,《回迁房买卖交易协议》是在答辩人不知情的情况下签订的,合同应属无效。
由于本人无时间回国,应拆迁办要求,委托代理人李某某办理回迁房手续的公证书,于2015年1月13日,李xx在中华人民共和国驻旧金山总领事馆签署公证书和委托书,委托被告一李某某代为办理涉案房屋拆迁、回迁等事宜。2019年8月,李xx获得涉案房屋的不动产权证,2017年2月,关小姐与被告李某某在李xx不知情况下签订了《回迁房屋买卖交易协议》。答辩人是在2019年,关小姐要求李xx配合办理过户手续时,才得知此事,且在签署的《委托书》中也并未委托被告李某某卖房等事宜和权利,且事后也未对此合同进行追认,证明李xx并无出卖该涉案房屋的意愿。涉案房屋的所有权人为李xx,合同的订立者是李某某和关小姐,且也没有任何提及答辩人的内容。关小姐明知回迁房权利人不是李某某,还与之签订,不符合诚实信用原则,因此该合同应认定为无效,并支付相应的房屋占用使用费。

原告认为
一、公证的委托书所载明的委托事项和权限清晰明确,被告一(李某某)有权代理出售涉案房屋。
“代我办理该回迁商铺及房屋往后的所有相关事宜”,这里的所有,按照正常人的一般生活逻辑,理应为涉案回迁商铺和房屋办理完产权证之后的事宜,包括使用、收益、处置和转让等。被告二认为公证委托书上只委托了被告一办理拆迁回迁事宜而不包括出售涉案房屋的说法与委托书所载明的内容不一致,应当以委托书所记载的委托事项为准。

二、即使被告二认为被告一没有代理权,但原告仍有充分理由相信被告一有权代理出售涉案房屋,被告一的代理行为仍有效。
原告基于对公证的委托书的信赖,相信被告一有权代理。此外,被告二和被告一为父子关系,涉案房屋的部分产权也是被告一赠与给被告二的,两被告父子关系良好且联系紧密。加之被告二除回迁的涉案住宅外,同时还回迁了位于越秀区珠光路x号x房的商铺,被告二也委托给了被告一代为处置,被告一在2017年3月28日将其商铺出租给了原告。
因此,基于上述理由,即使被告二认为被告一无权代理,但基于委托书明确的委托权限、两被告的亲属关系等情况,原告完全有理由相信被告一有代理权。即使被告二认为委托事项不包括出售房屋,授权不明确的法律后果也应该由被告二来承担,被告一承担连带责任。

三、两被告应配合办理将涉案房屋过户至原告指定的第三人刘某某名下的手续。
依上所述,无论被告二是否认可被告一的代理权限,被告一的代理行为都依法对其发生法律效力,那么根据原告与被告一签署的《回迁房屋买卖交易协议》第一条第8款约定,原告想将涉案房屋过户至指定的第三人刘某某名下,现在刘某某拥有广州市购房资格,涉案房屋也符合过户条件,但两被告却一直拒不配合办理将涉案房屋过户至原告指定的第三人刘某某名下的手续,违反了双方签订的协议约定。

四、两被告违反合同约定,逾期办理涉案房屋过户手续,应向原告支付迟延履行违约金。
现两被告已经违约,原告有权要求两被告以《回迁房屋买卖交易协议》约定的房屋价款为本金,按日万分之一的标准,自2019年9月起计至办理过户登记至第三人名下的手续之日止,计算两被告的迟延履行违约金。


裁判要旨
按照正常交易主体的理解,所有相关事宜理应包括买卖行为。即使不包括,因被告李某某与被告李xx为父子关系,被告李某某将其房屋出售不可能在三年里不告知李xx,在原告提起本案诉讼前,被告李xx从未提出反对意见,完全不合常理,应视为被告李xx默许该出售行为,认定原告与李某某签订的合同合法有效。

法院判决
被告李xx于本判决发生法律效力之日起十日内,与原告、第三人共同到房管部门办理将涉案房屋过户至第三人名下的产权登记手续,并向原告支付逾期办证违约金。

案件在宏力律所罗律师的努力下,拿到了胜诉判决,回顾整个案件我们所做的一步重要工作是对涉案房屋进行诉讼保全,当时李xx在收到起诉材料后,立马想把房屋转移,告知我们当事人已经跟另外的买家达成协议准备出售房屋,胁迫关小姐在十天内搬离涉案房屋,所幸,在我们的及时跟进下,通过跟执行局法官的有效沟通,涉案房屋及时进行了查封,防止了李xx转移,关小姐得以安心度过春节。

宏力律师提醒
房屋买卖作为一项大额标的交易,交易的安全很重要,在购买前一定要对房屋产权情况明晰,要将房屋产权不清晰的责任约定到房屋买卖合同里,防范所签订合同存在的潜在危险,必要时咨询熟悉交易流程、法规政策的专业房产律师。