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过户登记请求权为资产的物权状态得以圆满,不适用诉讼时效的规定

发布时间:2021-01-23 点击数:70

  2008年5月,张某与李某签订房屋转让合同,约定以100万元的价格将张某的房屋转让给李某,并在李某支付完毕后15天内办理房屋转让登记。 2008年6月,李某支付房款,张某将房屋交给张某使用。 双方一直没有进行名义登记,在此期间,李某也一直没有主张过权利。 2018年4月,李某向法院提起诉讼,要求张某协助其履行用户登记义务。 张某以李某的用户登记请求权已过诉讼时效为由进行答辩。

  【分支】

  第一种意见认为,过户登记请求权是债权请求权,适用诉讼时效,因此应当驳回李某的诉讼请求。

  第二种意见认为,合法占有人的过户登记请求权不适用诉讼时效,应当支持李某的诉讼请求。

  【评】

  这里只分析第二种意见。 理由如下。

  转移登记请求权是指不动产受让人享有的请求支持所有权转移的权利。 在登记生效主义原则下,在办理不动产转移登记前,没有发生物权转移,买方享有过户登记请求权的基础不是物权,而是与出卖人之间的房屋转让合同,因此从性质上讲过户登记请求权是债权。 根据民法总则对诉讼时效客体的规定,债权请求权原则上应适用诉讼时效,但由于合法占有人过户登记请求权的特殊性,根据房屋转让合同等债权合同对合法占有不动产的受让人过户登记请求权适用诉讼时效缺乏合理性和必要性。

  首先,对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效,会分裂房屋所有权的功能。 所有权具有占有、使用、收益、处置四大功能,合法所有者实际上具有占有、使用、收益三大功能。 传统观念认为,合法占有人已经拥有事实物权,特别是在不处置的情况下,占有、使用、收益足以达到房屋交易的主要目的。 由于基于债权合同的占有是依法具有正当权利来源的权利占有,房屋转让合同有效时,即使过户登记请求权超过诉讼时效期限被驳回,房屋所有权人也不能根据物权法第三十四条的规定以没有占有权为由要求占有人返还该房屋。 因此,对合法占有人的名义登记请求权适用诉讼时效时,房屋的合法占有人不能获得法律上的物权,享有法律上物权的所有权人不能完全支配房屋,标的物长期处于真空状态,物权状态是否明确?

  其次,合法占有人的过户登记请求权与适用诉讼时效的其他债权请求权客体有本质区别。 适用诉讼时效的债权请求权人出于已实现的法律目的想要获得对方的特定支付,但这种支付通常与占有具有全部同一性。 例如,在财产损害赔偿请求权人的目的是金钱给付、货币占有和取得一切同一性的动产买卖合同中,买方的目的是取得特定的动产,与动产的占有通常也具有同一性。 非占有人行使过户登记请求权的目的是取得所有权,一旦取得所有权,就可以基于不受诉讼时效限制的物权实现占有和一切统一。 即使非占有人的过户登记请求权经过诉讼时效,转让人对标的物仍具有占有和全部同一性。 但是,合法占有人的过户登记请求权经过诉讼时效,房屋占有人不享有物权,房屋所有者不能支配房屋的占有、使用和利益,失去占有和一切同一性。 即使从封闭的二维角度来看,占有、使用、收益也是房子的经济本质,所有权登记只是不具有经济属性的法律外壳。 与占有、使用、收益的经济本质相比,合法占有者的过户登记请求权几乎没有财产给付的实质内容。再次,对合法占有人的名义登记请求权不适用诉讼时效,不影响不立即行使权利。 根据我国现行诉讼时效制度,权利人不在规定期限内行使权利,义务人将获得答辩权,权利人将丧失胜诉权,因此诉讼时效制度充分体现了“法律不保护懒惰人”的原则,敦促权利人立即主张权利。 不动产登记生效主义原则是,在不动产转移登记完成之前,不动产转让人仍然是不动产所有权人,享有对不动产的处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》根据第9条、第10条规定的精神,出卖人就同一不动产签订多份买卖合同,买卖合同全部有效时,先完成不动产名义登记的取得不动产所有权。 此时,取得房屋所有权的第三人,根据物权法第三十四条的规定,可以要求没有占有权,将该房屋归还给占有人,占有人将失去已经取得的占有利益。 因此,出卖人对不动产的处分权事实上发挥着诉讼时效促使权利人及时行使权利的功能。

  可见,合法占有人的名义登记请求权与非占有人的名义登记请求权有重要区别,以名义登记请求权属于债权请求权为由对合法占有人的名义登记请求权适用诉讼时效,会造成“买受人不能取得所有权”的逻辑困境。 特别是房屋交付的情况下,房屋所有权人因房屋使用失去经济价值,逃避诉讼时效抗辩支持房屋履行登记义务的目的,不是不履行登记义务本身,而是作为所有权人通过转让、抵押等取得经济利益,侵犯合法的占有权,形成权利纠纷的恶性循环因此,对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效是不正当的,不符合诉讼时效制度的价值。 在本案中,应当支持李某要求张某协助履行名义登记义务的诉讼请求。