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胜诉案例--宏力律师成功为当事人争取违约款

发布时间:2020-11-04 点击数:978

江先生跟买家李先生签订了《房屋买卖合同》,之后李先生说房屋朝向不是他想要的,并且江先生隐瞒了房屋是墓景房的事实,是合同解除的过错方,还主张江先生答应了自己用1000元解除合同?
江先生到底该不该背这个合同解除的锅?是否真的同意用1000元解除合同?
庆幸江先生及时找到了宏力律师事务所,在宏力律所罗刚律师的专业把控下,案件的真相得以还原。
下面来看一下案件大致的办理过程。

基本案情
江先生独家委托第三人xx房地产经纪有限公司代理出售位于广东省佛山市南海区xx的房屋。2019年10月18日晚第三人促成江先生与李先生签订《买卖合同》,以1,500,000元的价格出售给了李先生。

合同签订后的第二天,李先生以房屋朝向是北向为由表示不愿继续购买涉案房屋,同时认为江先生隐瞒了房屋的朝向,以及涉案房屋周围存在墓碑的问题,不愿按照《买卖合同》约定的方式承担违约责任,想要用1000元解除双方签订的《买卖》合同。

宏力律所的罗律师跟江先生梳理了案情,进一步明确了当事人的诉求,制定了诉讼方案。围绕诉讼请求进行证据材料的收集,前往佛山市南海区不动产登记中心调取了涉案房屋的登记信息查询结果,用以证明涉案房屋不存在限制处分的情形,符合售卖条件。调取了双方的微信聊天记录,用以证明李先生承认自己违约但双方就违约的金额及支付方式未能达成一致意见…...。

在罗律师的高效的工作处理下,立案工作很快顺利完成。

被告李先生认为
涉案房屋是“墓景房”,原告在签订房屋买卖合同及履行过程中,存在重大过错,要求撤销合同,同时主张合同经三方协商已经解除,原告要求其支付违约金没有事实依据,并且自己在合同签订第二天就及时告知了中介要求解除合同,原告并未遭受损失。
为证实涉案房屋是否存在被告所说的墓地,罗律师立马再次赶往涉案房屋,查看涉案房屋四周观测景物的情况。发现被告所谓的墓地在涉案房屋所处小区近500米远的丘陵另一侧,距离涉案小区较远。鉴于此,罗律师综合庭审情况,在结合双方证据材料以及对案情的再次梳理,发表如下代理意见:


◉被告在亲自查看过涉案房屋并签约后,再以房屋朝向、个人征信和墓景房为借口拒不履行购买涉案房屋的行为,属于严重违约行为。原告有权在被告单方根本违约时,主张解除合同并要求被告承担合同解除的违约责任。
首先,涉案房屋的朝向属于房屋固有性质,不存在白天和夜晚影响被告了解房屋朝向的问题。其次,被告当庭出示的其与中介方沟通的微信聊天记录,证实是被告谎称其个人征信有问题要求中介方以此为由与原告沟通,达到无责任解除合同的目的。
再次,被告作为购房人,理应在购房前对房屋及周边环境情况作了解。依照日常经验来看,只有在房屋近处有墓地的情况下,才会对房屋价值和产生一定影响,本案涉案房屋中,目力所及之处根本无法观测到任何墓地、墓碑。而被告所称的墓地,是在涉案房屋所处小区近500米远的丘陵另一侧,距离涉案小区较远,对涉案房屋没有任何影响,且该情况属于购房人应自行提前了解的范畴,原告不负有告知义务。对涉案房屋所在小区的远处存在陵园是否介意,属于购买人决定是否购买案涉房产的主观因素之一,非合同解除的法定理由。

◉原被告对于解除合同的违约金进行了多次磋商,但并未达成一致意见,被告也未向原告支付过任何违约金,故原告有权按照合同约定的违约金标准向被告主张违约金。
根据被告提供的解除合同协议截图显示,该协议须双方签字后生效,但该协议既无被告本人签字,且协议中原告的名字和指印系中介人员未经原告授权和同意的前提下,伪造原告的签字和捺印,同时被告也没有向原告支付协议里所约定的1000元,故该协议不能作为双方已解除合同的依据。
双方在这一过程中虽然作出了承诺,但最终并未形成书面的一致意见,也未按照磋商内容实际履行,不能以磋商的某一过程代替最终的磋商结果。故,原告有权依据合同约定的违约金标准要求被告承担违约责任。

◉被告主张违约金过高,但并未提供相应证据予以佐证,且涉案合同约定的违约金符合本地区存量房交易的一般交易习惯,在被告根本违约的情况下,其对10%的违约金有明确的预见性。况且该金额并未违反公平原则,是当事人意思自治的结果,依法应予支持。
在本案双方均不提供证据证明实际损失的数额时,应以合同约定的违约金数额,同时结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
以本案实际情况来看,被告不愿购买涉案房屋纯属个人原因,但为逃避违约责任,采取了虚构事实(虚构涉案房屋系墓景房的事实)、恶意串通(要求中介方配合其以个人征信为由拒不履行合同)和无理借口(房屋朝向问题)等手段,其惘顾客观事实和合同约定,严重违背了诚实信用原则,而原告至始至终没有任何过错,故被告应对合同解除负全部责任,且原告为维护自身合法权益,承担了律师费、诉讼费并付出了大量的时间和精力。最后,从存量房交易的一般交易习惯来看,10%的违约金是在交易中普遍存在的,被大量的房屋交易方所接受,而本案合同亦是由中介方提供的,被告在合同签署时也未对该违约金条款提出过任何异议,其对于违约后果和违约金的金额是有预见的。


法院判决
法院经过审理后判决:被告以涉讼房产朝北为由表示不买,构成根本违约,支持原告诉请解除房屋买卖合同的请求,被告于判决发生效力之日起十日内向原告支付违约金。

宏力律师提醒
在罗刚律师的证据收集下,戳穿了被告的谎言,案件事实得以还原,加以专业的分析、辩论,为当事人最大化争取到了合法权益,赢得了当事人的称赞。但这个案件也提醒我们,房屋交易涉及的标的金额较大,购房者更应尽到谨慎注意义务,遵守诚实信用原则。

(广东宏力律师事务所地址:广州市天河区珠江新城华就路23号润德大厦22C)