房屋买卖未过户，拆迁补偿款归谁所有？

在日常房屋买卖中，买卖双方经常因为各种各样的原因未及时将房屋过户，房屋的产权登记在卖方名下，正好赶上了征地或拆迁，导致纠纷发生，那么对于争议的拆迁款，究竟归谁呢？

基本案情
2017年6月，秦某购买了孙某的一套房屋。二人签订了《房屋买卖合同》后，秦某依约定支付了购房款，孙某交付了房屋及房产证。期间孙某以各种理由推脱办证事宜，秦某想着房屋已经交付了，房产证又在自己手里，便没催着对方去办房屋过户手续，就这样，在2018年初，该房屋所在位置被划入了拆迁范围。面对拆迁补偿，双方各持己见。

孙某认为
房产证上是自己的名字，房屋并未办理过户手续，房屋征收补偿协议书也是自己与国土资源和房屋管理局协商签订的，补偿款理应归自己所有。
秦某认为
虽然未过户，但是涉案房屋已交付，自己按约定支付了合同款，并且实际占有了房屋，补偿款应归自己所有。
双方争执不休，秦某起诉到了法院。

宏力律师认为

◉关于合同有效性：
秦某和孙某签订的房屋买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人自愿达成的真实意思表示，合同合法有效。

同时，孙某作为涉案房屋登记的所有权人，与国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。

◉关于合同生效制度：
我国实行的是不动产登记生效制度，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

本案中，秦某虽然和孙某签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定支付了购房款，但未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，所以，对所购买的房屋虽实际占有，但并没有取得该房屋的所有权。
◉关于出卖人义务：
依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人基本义务的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

孙某在收取了购房款的情况下，应及时将出卖房屋过户登记至秦某名下。

裁判要旨

法院经审理认为，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦某可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款，现因孙某亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦某请求确认其享有上述征收补偿协议中孙某所出卖给秦某的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。孙某因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

最终，法院判决孙某与征收部门所签拆迁补偿协议合法有效，按照该协议所享有的征收补偿款归秦某所有。
——以上案例为最高院案例简化改编

宏力律师提醒
本案虽然买受人最终胜诉，但是，也告诉我们在进行房屋买卖交易时，无论买卖双方是什么关系，切记要催促卖家及时办理过户手续，或者约定在办理好网签手续将房屋锁定之后再向卖方支付购房款。否则不仅是本案中秦某遇到的拆迁这种情况，卖方本身的债务问题，也可能导致房屋被法院查封、拍卖，由此引来纠纷。