民法典首设“居住权”，将给你我的生活带来怎样的影响？
将于2021年1月1日施行的《民法典》物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。有很多人问到宏力律师：新增加的居住权和房屋所有权有什么区别？居住权使用期是否等同于土地使用期？实行后我们在买房过程中需要注意些什么？
首先来看一下《民法典》对“居住权”规定：
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
(一) 当事人的姓名或者名称和住所；
(二) 住宅的位置；
(三) 居住的条件和要求；
(四) 居住权期限；
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
从上述规定可以看出，居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。而房屋“所有权”指的是房屋所有者对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
居住权的期限可自行设立，1年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。房子只要设立了“居住权”，若无约定具体期限，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。
但需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”，居住权的获得必须以到登记机构设立登记为前提。前不久，深圳爆出热门事件，有女子时隔28年后，突然想起在深圳有套房。上门时发现,房子已有陌生住户住了10多年。显然，即便陌生住户在里面住了28年，也不等于就获得了“居住权”。业主只要没有主动设立“居住权”，居住权益就不成立。
居住权为何如此有分量，它体现在，房屋一旦设立居住权，即便事后房屋所有权人变更，有新业主获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，新业主作为新的所有权人亦无权赶走居住权人。
二、居住权的适用
居住权的设立，影响将会十分深远，应用场景可能会覆盖到更多领域，如婚房处置、离婚析产、婚姻财产约定、公租房、以房养老、遗嘱继承。
苏先生与杨女士欲喜结连理，苏先生婚前有一房产，婚前财产为个人所有，房产是否加名等问题常带来家庭内部矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：通过为女方设立居住权而非出让所有权，成为一种选择的可能性。
苏老爷拟将自己的学区房过户给儿子小苏，以帮助孙子上学。但又担心自己对房屋失去权属，房屋若被小苏再次转让，自己日后恐居无定所。
此种情况下，苏老爷可以通过设立居住权这一房屋所有权的“负担”，日后即使小苏出卖房屋，苏老爷凭借自己业已办理登记的居住权也足以保障自己安度晚年。
苏老先生老来无子，退休后收入更是大幅降低。仅有财产房屋一间，却也是后继无人。
因此，苏老先生决定“以房养老”，将房屋出售给暂时没有居住需求的买方，提前将房屋价值变现，并签订《居住权合同》设立居住权，如此，苏老先生既获得大笔养老经费，也能确保自己可以安居到老。防止一些机构以老人将房子抵押给金融机构，可获得养老金直到去世为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。
苏先生和杨女士离婚，杨女士有个人房产两处，遂以其中一处房产为对方设立一年期限的居住权。这种做法，一方面给予苏先生适当的帮助，另一方面也不至于对房屋的处置有太大影响。
事实上，早在1993年《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条的规定中，便有“居住权”的雏形：【婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。”】
而在2001年颁布的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)》第二十七条第三款更是直接以“居住权”进行明确：【离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。】
可以说，本次民法典关于居住权的规定给予离婚后居住问题的处理以有力支撑。
目前，全国各地的公租房所有权一般为政府所有，并租赁给住户，实际上住户的基本权益很难得到保障，也无法充分发挥公住房的社会效益。如果居住权的制度应用到公租房，居住人就具有了物权的对抗效力，这样可以更好居住利益，对于低收入家庭来说有了更高的法律保障。
不难看出，居住权是增加规定的一项新型用益物权，在明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。新设的居住权，让房产的居住权和所有权相分离，实现更高效更合理的利用房产这样的贵重资产。
三、居住权的作用
居住权除了有一个可预见的适用范围之广的未来以外，还可在其适用范围内发挥不可或缺之意义。
区别于租赁权、借用权，居住权的优势在权利冲突及权利受损时得到充分体现。
一：苏先生将房屋出租（借用）给颜先生，如果房屋被杨小姐无权占有，那么颜先生便无法通过向杨小姐主张返还原物请求权维护自身权利，只能退而求其次主张占有返还请求权。
二：如果，杨小姐无权占有后，又把房屋出租给对无权占有事实善意不知情的薛小姐，那么薛小姐就是善意的特定继受人，出于保护善意第三人和保证交易的安全的考虑，法律对于薛小姐的占有加以保护，因而颜先生也无权对其主张占有物返还请求权。
但，如果颜先生一案开始不是承租或借用而是设立居住权，那么便可以直接行使返还原物请求权，维护自身权利。
四、居住权带来需要注意的问题
过去二手房交易，只需要看房屋权属，是否设立抵押、是否存在租赁、司法查封等情况。这一规定实行后，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。因为新的所有权人不能赶走居住权人。
这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。而居住权的时间期限，理论上可以无限长，直到去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。因此，房产买卖，查册变得十分重要，审查房产是否设有居住权成为新增的一项重要审查内容。
总体来说，居住权的设立可以为弱势群体提供最基本的居住保障，真正的实现“住有所居”这一理念，但也给房屋买卖带来更多风险，需要购房者更加谨慎。
