支付购房款是否适用诉讼时效？

对于支付购房款的诉讼时效问题，业界存有一定的分歧：

观点一

支付购房款是取得房屋应支付的对价，而且是合同的主要义务，关系到合同目的能否实现，因此不适用诉讼时效制度的规定。

观点二

商品房预售人要求商品房预购人支付购房款本金的请求权不是物权请求权而是债权请求权；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条明确规定当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，也对不适用诉讼时效制度的债权请求权以列举的方式予以列明，但购房款本金并未列入其中。因此支付购房款适用诉讼时效制度的规定。

在2009年02月19日，广州市中级人民法院针对这个问题做了统一的处理，在发布的《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》（以下简称：《统一处理做法》）中做了明确的规定，《统一处理做法》第十一条内容为：【购房款（包括尾款、补差款）是否适用诉讼时效？逾期付款违约金是否适用诉讼时效？】

答：购房款本金不适用诉讼时效，违约金则应适用。

宏力律师认为支付购房款不适用诉讼时效背后的原因在于：

1、买卖双方所签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应恪守履行。在双方签订协议中，卖方签约目的是交付房屋及办理过户手续，买方签约目的是获取房屋并支付购房款。根据《合同法》第107 条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于卖房者，其已交付房屋、履行了合同主要义务；对于购买者，如未付清全部购房款，应继续履行付款义务。

2、根据民法总则第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。购房款系获取房屋所有权（即物权）的对价，购房款本金不应适用上述诉讼时效。

这也是目前法院遵循的裁判规则，在宏力律所办理的一起房屋买卖合同纠纷里，也运用了此原理进行说明，从而帮助卖房者实现了其应得的购房款项。

基本案情:

严某、吕某系夫妻关系。2008年10月4日，xx房地产公司与严某、吕某签订商品房买卖合同，合同主要约定：严某、吕某向xx房地产公司购买A大厦第一幢十层05号商品房一套，总价款305000元。付款方式为按揭付款，买受人第一次付清房款人民币100000元整，其余人民币205000元整向银行办理按揭。严某、吕某已于2008年5月8日向xx房地产公司预付首付款100000元。另2011年9月20日严某、吕某又向xx房地产公司支付购房款30000元，剩余购房款175000元严某、吕某至今未付。

法院认为：

关于严某、吕某是否应支付xx房地产公司剩余购房款问题。因严某、吕某已提交证据证明其已支付的购房款为130000元，根据合同约定，严某、吕某应支付给xx房地产公司的剩余购房款为175000元。严某、吕某主张xx房地产公司要求支付剩余购房款已超过诉讼时效，因购房款系获取房屋所有权的对价，现严某、吕某以诉讼时效已过为由拒绝支付差额购房款，使得xx房地产公司的合同目的无法实现，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，故不予支持。对xx房地产公司要求严某、吕某支付剩余购房款的诉讼请求予以支持。