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怎样实现以房抵债的目的

发布时间:2020-04-06 点击数:1241

 “以房抵债”是以物抵债的一种具体形式,我国现行法律并没有对以房抵债作出明文规定。实践中,是指双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务,那么以房抵债的效力如何判定?什么样的房可以用来抵债?这些问题事关以房抵债的目的最终能否实现

 

什么样的房可以用来抵债? 

房屋作为一种不动产,能否办理产权的变更登记是判断以房抵债目的能否实现的关键,从债权人的角度来说,应当从以下几个方面加以审查: 1.债务人或者第三人是否拥有处分房屋的权利。签署以房抵债协议的债务人或者第三人对房屋没有处分权,可能违反《合同法》第五十一条、第五十二条之规定而归于无效。比如:廉租住房的承租人对其承租的住房并无处分的权利,其以廉租住房与债权人达成的抵债协议将因损害社会公共利益而归于无效。 2.房屋是否满足可交易的条件。以房抵债是债权人通过实际受领房屋以代替原债务的给付,需要能实现房屋的顺利转移,否则就难以达成以房抵债的合意而消灭。各种类型的房屋中,不能交易或者不满足交易条件的房屋,无法实现房屋产权的过户登记。比如:行政司法军事用房、科教文卫用房、公租房、廉租房依法是不得交易的,经济适用住房满五年后若未按规定取得完整产权也不得交易。
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房屋的产权状态是否受限(1)如果是预售的商品房,在达成以房抵债合意的同时,还应当及时签订正式的商品房买卖合同并办理网签备案及预告登记。(2)以债务人或者第三人有产权但是房屋已用于出租的,根据《合同法》第二百二十九条、第二百三十条之规定,债权人需审查租赁合同,考虑到买卖不破租赁原则及承租人优先购买权对其取得房屋产权可能造成的影响,需要先要求债务人就租赁合同优先购买权的放弃等事宜作出处理。(3)如果是已被司法机关查封或者已被抵押给其他人的房屋,在查封或抵押未被解除之前,也无法办理产权过户登记手续。4.受领、给付的一方是否有受领、给付的主体资格。债权人欲与债务人达成以房抵债合意之前,应当对房屋所在地的房地产调控政策、产权过户登记的规定、流程,包括法院强制执行、司法拍卖房产的相关规定和做法,进行充分的信息收集,以明确自身是否具备房屋产权的受领条件、债务人或第三人是否具备给付条件。

 

以房抵债的效力如何判定?

1、履行期届满后达成的以物抵债协

根据《九民纪要》第44条的规定:“当事人在债务届履行期限满后达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求债务人交付的,人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形,避免虚假诉讼的发生。经审查,不存在以上情况,且无其他无效事由的,人民法院依法予以支持。

 

当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的,人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的,人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉,经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的,人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉,请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的,因债务人完全可以立即履行该协议,没有必要由人民法院出具调解书,故人民法院不应准许,同时应当继续对原债权债务关系进行审理。”

 

依据该条规定,只有当以房抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益等情形时,债权人以物抵债的请求才会被法院支持。同时债务人是否因此能获得房屋所有权,也是债权人关心的重点。所以在法律实践中,对于是否恶意损害第三人合法权益的认定,以及物权变动的认定就显得尤为重要。以下即结合案例来看人民法院审理此类案件的要旨:

 

1)恶意损害第三人合法权益常体现为当事人间恶意串通、虚构债务、在执行过程中通谋达成和解协议等情形。案情介绍:济南中银实业有限公司(下称中银公司)与烟台银信投资管理有限公司(下称银信公司)通过虚假诉讼取得《民事调解书》,双方据此签订《以物抵债协议书》,约定中银公司以涉案房产抵偿其对银信公司所负债务,但抵债房产一直未办理过户登记。又因中国银行股份有限公司山东省分行(原中行济南分行,下称中行山东分行)与中银公司、银信公司欠款纠纷,山东高院以(2007)鲁民二初字第33号民事调解书确认,中行山东分行向山东高院申请执行,并在执行过程中达成合意,约定由中银公司将涉案房产过户给银信公司,再由银信公司以评估价1.26亿元抵偿给中行山东分行,山东高院于同日作出(2007)鲁执字第26-1号民事裁定(下称26-1号裁定)对上述约定予以确认。 裁判要点及思路:执行程序中,双方当事人协商以物抵债是一种私法行为,属于执行和解的一种形式,人民法院应当审查执行当事人抵债行为是否触犯第三人权益,不宜出具执行裁定予以确认,以防止当事人恶意串通损害第三人利益或者通过执行裁定来规避行政审查等情形发生。本案虽然没有证据证明中行山东分行与中银公司、银信公司恶意串通,但是中银公司明显存在选择性抵债的情形,并损害了工行市中支行公平受偿的权益。基于上述理由,山东高院26-1号裁定应予撤销。此外,本案中,中行山东分行基于人民法院的强制执行行为,通过执行裁定取得涉案房产的物权,是国家司法公权行为处分物权的结果,不属于善意取得,应当适用物权法第二十八条的相关规定,不应适用善意取得制度。同时,此次的《九民纪要》中也提出“因债务人完全可以立即履行该协议,没有必要由人民法院出具调解书,故人民法院不应准许”的内容。这是鉴于法院难以审查以房抵债协议是否存在恶意串通损害他人合法权益的情形,为慎重起见,不宜出具调解书予以确认。此时,人民法院可以建议当事人通过撤诉方式终结诉讼。若是在二审中达成相关协议的,则可建议撤回起诉。

2)以房抵债协议并不必然地导致房屋权属的变动。

最高院在《王钢与青岛海宜林投资控股有限公司、青岛中海盛明置业投资有限公司案外人执行异议之诉案》【(2017)最高法民终356号】中认为:

根据一审查明的事实,案涉房屋登记在中海盛明置业名下。因此,从物权公示的角度来看,中海盛明置业是案涉房产的所有权人。虽然王钢实际占有使用案涉房屋,但不能据此认定王钢取得案涉房屋所有权。

案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明置业之间的工程款抵账行为,案涉合同性质实质上是以物抵债协议,

该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议,不能体现双方买卖房屋的真实意思表示,只是债务人履行债务的变通方式,不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续,债权人只有债权请求权,而非物权。本案中王钢寻求救济途径不当,以物抵债协议约定的交付房产,是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式,在完成房屋变更登记之前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,且破坏了债权平等受偿的原则,损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径,故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身,该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

 

因此,王钢对案涉房屋并不享有所有权,也不享有能够排除执行的其他实体权益。

在《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第6条里也规定了:“当事人达成以物抵债执行和解协议的,人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。”仅能基于合同而享有的债权请求权而请求办理房屋产权过户登记,进而才能享有对于房屋的所有权。

 

2、履行期届满前达成的以物抵债协议

此前,对于债务履行期满之前作出的以房抵债协议效力认定意见,在司法实践中并不明确,存在着两种观点:

一种观点认为,以房抵债协议因违反我国《物权法》第186条、211条关于流押或流质的约定而无效。另一种观点则认为该以房抵债协议有效。两者所持观点在审判实践中都有体现,可以看出在履行期限届满前是否对于当事人签订的以房抵债协议的效力认定存在分歧。

而此次在《九民纪要》第45款提及了有关履行期届满前达成的以物抵债协议的内容:“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求债务人交付的,因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保,人民法院应当向其释明,其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的,应当驳回其诉讼请求,但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”依此条款可以看出,《九民纪要》第45条倾向于认为债务履行期届满前的以物抵债协议中有关以物抵债的内容无效,其法理主要是基于我国《物权法》第186条、211条关于流押或流质的约定。

 

综上所述,以房抵债协议在债务履行期届满前签订还是在履行期届满后签订,对于以房抵债协议的效力具有根本性的影响,在债务履行期届满前签署以房抵债协议,极有可能导致房屋在缔约时的价格与实现时的价格存在较大差距,而债务履行期届满后签订以房抵债协议时,房屋的价值和债权的数额都是确定的,一般不会存在利益失衡问题,在不存在其他违反法律、行政法规强制性规定的情形下,应当认定其合法有效。此次《九民纪要》对于以房抵债这种法律实践中经常出现的情形进行了较为详细的规定,这将有利于司法审判的明确。

 

以房抵债协议订立需要注意的事项1)全面审查资质,确保协议的可履行性。如果房地产商不是标的房屋的合法占有人,审查房地产商是否五证齐全(包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》),且证件是否都在有效期内,以保证后续协议能够合法履行。
2)约定债务还款期限。还款期限届满后,(注意时间节点,以房抵债协议应在债务届满之后签订)达成以房抵债协议的,另行签订房屋买卖合同,重视签约备案,预告登记,并及时到房管部门办理产权过户,以房抵债协议不要出现借款人债务清偿后可以赎回的表述。(3)约定合理的房屋价格
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十九条的规定,合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的,一般可以视为价格明显过低。因此以房抵债协议中约定的房屋价格与市价交易价格不能相差超过30%,以防被法院认为价格过低、显失公平进而被认定为可撤销。在协议签订之前建议双方委托有资质的第三方评估机构评估房屋的价格,并出具相应的评估报告,作为房屋价格合理的有力证据。4)审查购房人的资产情况,如房屋属性、受领资格等具体情况,以合理判断能否通过以房抵债实现债权。