胜诉案例:看宏力律师如何为借名购房人维权
广东宏力律师事务所代理过多起“借名买房”纠纷，纵观我所代理的这类案件，纠纷发生的原因往往是因为借名买房者为规避政府出台的相关购房政策或者为获得一些优惠政策，借用他人名义购房并以他人名义登记房屋所有权，而当“借名人”想让“出名人”把房子过户到自己名下时，“出名人”以各种理由拒绝，在这类案件上，宏力律师事务所具备丰富的办案经验，就在上周，我所又成功代理了一起“借名买房”纠纷，赢得胜诉判决，帮借名人购房人顺利实现房屋过户，下面来看具体案情。
刘女士由于自身的贷款资格受限，与丈夫的侄子秦A及其配偶商议后，借用秦A的名义购买一套房屋及办理购房贷款等手续，现在刘女士满足了本市住房限购区域内住房购买资格，想把房子过户到自己名下，对方这时候以不存在借名买房为由，拒绝办理过户。
于是刘女士找到宏力律师事务所，希望可以帮她取得房子的产权，宏力律师事务所的罗欢平律师作为刘女士的诉讼代理人，向法院提起诉讼，根据刘女士提供的信息向法院提出如下请求：
1.请求依法判决被告与第三人配合办理广州市X区X路X三街X号房(下称涉案房屋)的涂销抵押登记手续;
2.请求判决被告配合将位于广州市X区X路X街X号房的房屋所有权过户至原告名下;
3.请求判决本案的诉讼费用由被告承担。
事实与理由如下:
原告因需购买涉案房屋，但由于自身的贷款资格受限，经与秦A及其配偶商议后，原告借用秦A名义购买涉案房屋及办理购房贷款等手续，但购房的费用包括首期款、交易费用税费、月供贷款等费用实际均由原告支付。2012年8月5日，原告借用秦A的名义与涉案房屋的前一手卖家签订了房屋买卖合同。同时，2012年10月8日，原告亦借用秦A的名义与本案第三人邮政越秀支行签订《个人购房借款及担保合同》，向邮政越秀支行借款26万元用于购买涉案房屋，涉案房屋2012年11月5日过户登记至秦A名下。为避免今后因借名购房引起不必要的争议，在办理涉案房屋的过户登记手续之前，秦A及其配偶曾A于2012年8月10日向原告出具《房产申明书》，申明书中明确到:“现有位于广州市X区X路X街X号的房产登记在秦A名下，事实上购房首期款和交易过户的所有费用及贷款月供款全是Y原告出资，房屋户权归属原告、特此说明。涉案房屋由原告出资购买，借秦A之名义办理产权登记，事实清楚，双方无争议。其后，由于秦A系原告配偶的侄子，一直在原告的公司上班，为了方便其工作生活，2014年左右，原告将涉案房屋借侄子秦A一家居住生活至今，现秦A于2015年12月11日过世，被告曾A系秦A合法配偶，被告秦a系二人的婚生子女，秦A的父亲为秦B于2012年8月死亡，母亲林B于2017年死亡，秦B与林B共生育了秦c、秦d、秦e、秦f和秦g五个子女。为避免日后房屋转名麻烦，原告一直与两被告协商，希望其能配合将涉案房屋过户回原告名下，但被告态度消极，怠于配合。另涉案房屋因办理购房贷款，仍有贷款未偿还，故涉案房屋仍抵押登记在第三人邮政越秀支行名下，故为避免存在过户障碍，特追加其作为第三人参与本案，原告愿意一次性代秦A向第三人偿还所欠款项，以期第三人配合办理涂销涉案房屋的贷款抵押登记手续。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起本案诉讼，望判如所请。
被告曾A、秦a共同辩称:
1.原告起诉称涉案房产的“购房费用包括首期款、交易费用税费、月供贷款等费用实际均由原告支付”，只提供了《房产声明书》作为证据，没有任何出资证据予以证实，无法证明购房款是秦A支付还是原告出资。单凭此证据无法认定“借名买房”客观事实。
2.从族谱可以看出，秦A过继给原告配偶，与原告也就是母子关系，秦A的户口也是在2015年从被告户口中分离出来的，因此，即便购房款是原告支付的，该出资的款项性质存在争议，原告刘A与配偶作为秦小勇的父母，其借钱给子女买房或者赠予子女买房更符合常理，故就算有出资也不足以认定秦小勇借名买房的事实。
3.虽然秦A及配偶曾A签订了《房产声明书》，但秦A一直居住在原告家，秦A及曾A长期处于分居状态，而秦A与原告夫妇存在重大利害关系，《房产声明书》 存在损害被告的利益的可能性，故《房产声明书》的真实性不足以采信，甚至是无效的。
4.案涉房屋的总价为380000元，首期款应当是从秦A账户支付的，2015年12月11 日前是用秦A的账户还贷的，而秦A因病死亡后的社保待遇78658.40 元是由原告配偶所领取并支配，并且，秦A的所有账户及存款由原告持有，被告均不清楚，也未继承过秦A任何财产，因此，现有证据亦不能证明案涉房屋的银行贷款是原告在偿还。
5.秦A(户口已注销)及两被告户口均落在涉案房产，现由两被告居住，借名买房一般是由出资人占有、管理、使用该房产，显然，现有情况不符合借名买房的特征，涉案房产的购买，实质是为了儿子上学的学位而购买的，目前其儿子就在该房产的地段学校就读。
6.原告称“由于自身的贷款资格受限”没有任何证据证明。
7.在本案起诉之前，原告从未向被告提出过主张，其声称“一直与两被告协商”并非事实。涉案房产依然登记在秦A名下，如何继承需要另案处理，从原告提供的证据来看无法证明借名买房的事实，至于该房产是秦A出资、原告夫妇的赠予还是借钱给子女也属于另一法律关系，因此，请求被告配合将涉案房屋所有权过户至原告名下不属于本案的处理范围。涉案房屋已登记在秦A名下，原告主张的借名买房关系也无法确认，因此原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回，维护被告的合法权益。
被告秦c、秦d、秦e、秦f未答辩。
第三人邮政越秀支行述称:一、2012年10月8日，我行与秦A签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定我行向秦A发放金额为2600000 元的贷款用于购置涉案房屋，借款期限从2012年10月8日至2032年10月8日，秦A、曾A自愿将涉案房屋作为抵押担保物向我行提供抵押担保，双方于2012年11月5日办理了涉案房屋的抵押权登记。我行于2012年11月19日向秦A发放了贷款200000目前贷款暂未出现逾期还款的情况。截止至2019年10月17日，客户秦A需结清的贷款本息合计199009.40元。二原告要求我行配合办理涂销抵押手续没有法律及事实依据。在涉案贷款结清的情况下，我司可配合借款人秦A及其继承人办理涂销抵押登记的手续。
在这个案件里，胜诉的关键是证明借名买房这一事实是否存在。
刘女士与秦A及其配偶曾A签订过《房产申明书》，明确了房屋产权归原告，这是一个有力的证据，同时，其他证据的收集也是胜诉必不可少的要件，我所积极与当事人以及各部门沟通联系，收集到一系列证明这一事实存在的证据，向法院提交了存量房买卖合同、房产申明书、个人购房借款担保合同、不动产权证、不动产登记查册表、居民死亡医学证明(推断)书、户籍档案查询摘抄记录、购房发票、契税完税证、契税纳税申报表、 存量房交易计税价格核定通知书、房屋登记费票据、 中介费发票、按揭服务费发票、评估费发票、2016年1月至2018年7月邮政储蓄银行存款凭单、购房资格证明、村委会出具的亲属关系证明，秦氏族谱，第三人提交的个人信贷系统表、银行还款流水详情清单，形成了完整的证据链条，证实原告与秦A之间存在借名买房的一致性约定。
法院根据双方的陈述和提交的证据，认为：
秦A、曾A共同向原告出具《房产申明书》，该申明书中已明确载明涉案房屋虽登记在秦A名下，但购房首期款和交易过户的所有费用及贷款月供款全是原告出资，房屋产权归属原告。另结合原告现持有涉案房屋的不动产权证、购买涉案房屋的存量房买卖合同、按揭借款合同、各项费用发票及收据的原件等事实，以及原告提供的邮政储蓄银行存款凭条证实其与配偶向秦A的还贷账户存入款项用于还贷的事实，上述事实及证据形成了完整的证据链条，足以证实原告与秦A之间存在借名买房的一致性约定，曾A对此知情且无异议。原告与秦A之间关于借名买房的约定已不具备继续履行的基础，原告要求将涉案房屋过户至其名下应予支持。曾A和秦A的儿子作为秦A的第一顺位继承人，应当认定曾A及其儿子两人对涉案房屋具有法定继承权。由于秦A的母亲晚于秦A死亡，对涉案房屋亦享有继承权，其于2017年死亡，她通过继承享有涉案房屋的份额依法由她的第一段位继承人即被告c、秦d、秦e、秦f继承。故涉案房屋现由于曾A和儿子、泰c、秦d、秦e、秦f共有，无证据证明上述被告已明确放弃对涉案房屋的继承权的情况下，上述各被告在享受继承权利的同时亦应当履行秦A关于涉案房屋的义务，故曾A和儿子、泰c、秦d、秦e、秦f应当协助原告办理将涉案房屋过户至原告名下的手续。涉案房屋现存在抵押权，抵押权人邮政越秀支行表示在借款还清的情况下同意协助秦A的继承人办理涂销抵押登记的手续，现原告同意代秦小勇一次性还清欠邮政越秀支行的借款，故涉案房屋现不存在办理产权转移手续的障碍，在原告代秦A还清借款(如产生利息、违约金等的情况下，应包含利息、违约金等)后，邮政越秀支行应当协助曾A和儿子、秦c、秦d、秦e、秦f和原告办理涉案房屋抵押涂销手续。
作为原告方，刘女士承担着巨大的举证责任，罗欢平律师从接到该案件后，梳理了案件事实，代理借名人刘女士开庭三次，准确把握住每一个细节点。
同时，上述证据的收集工作量巨大，但为了使案件胜诉多一些筹码，更好维护当事人权益，我们宏力专业团队以不畏困难的态度为每一份证据努力，而这也收获了当事人刘女士对我所专业的肯定，未来我们宏力律师事务所也将不断秉承这样的态度，切实从维护当事人权益出发，注重细节，办理好每一桩案件。
最后对于如何防范借名买房风险，宏力律师再次给出以下提醒：
1、借名人与出名人一定要签订书面协议，建议委托转移法律顾问起草“借名买房”，明确双方的权利义务，对这一系列流程过程中的相关材料进行保存，例如首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。
2、在付款时尽量用自己的账户进行付款，如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，注意备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”，这样可以为以后证明自己是购房实际出资人保留好必要的证据。
3、针对出名人是已婚这一情况，要让配偶出据对出名人借其名义为借名人购房一事知情的证据
4、合同中要对今后出名人不配合房屋过户或者将房屋抵押给其他人的情况要约定其承担相应的违约责任。
3、借他人名义买房应尽量避免买政策性、保障性住房，这样很有可能触碰社会公共利益，也违背了相关行政规定，诉讼时，借名买房合同极大可能被认定为无效合同。
4、在诉讼中借名人要推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。借名人要自己持有并保留好购房的原始材料，比如购房的付款凭证，购房合同、房屋产权证等。这在很大程度上有助于法官认定借名买房事实的存在。
5、在房屋符合交付使用条件时，借名人应及时占有使用该房屋。符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下。
6、为防止出名人擅自处分房屋，可以要求借名人提供相应的担保。
