楼上漏水，楼下该如何维权

案例：新购入的商品房出现漏水等问题

2019年3月4日，广州市天河区体育西路XX小区，张先生在此购买了一间商品房，入住不到5个月，房子卫生间的天花板就出现大面积渗水迹象，而且渗水范围更进一步向卧室扩散。

         张先生家住5楼，由于6楼的住户也是新搬进来的，所以张先生怀疑是否因为楼上新房装修不妥，导致渗水影响到5楼，可是找到楼上的住户沟通后才发现，6楼卫生间也同样存在漏水的情况。4楼的住户也找到张先生反映，4楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。 

        这几位业主心急如焚，这可是花了一大笔钱在市中心购买的商品房，可不能让钱就这么白白打水漂了。广东宏力律师事务所为您支招，购买的新房出现漏水等问题，业主应当如何维权? 

根据相关法律规定，房地产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

        《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。

        保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。

案例：出租房漏水殃及邻居

七里河区建西东路宝丰花园的一位业主李某安，将其房屋出租给一对情侣，租客入住5个月不到，其楼下业主小王就投诉室内天花板漏水，水渍浸湿了小王收藏的名贵书画，损失惨重。

广东宏力律师事务所房产律师为您支招：出租房屋漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?

根据《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

    也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。  

         最高人民法院关于贯彻执行《〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第102条规定：“处理相邻房屋滴水纠纷，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排出妨碍、赔偿损失。”

    《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”

        对于相邻关系案件纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。

发现漏水后，应该怎么处理？

首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。

进行协商，可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。

若协商不成，请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。等待有关手续完备后，再向法院起诉为妥。

广东宏力律师事务所提示：遇到房屋漏水，切勿慌乱，保留证据，找出责任人，合法维权。

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