未签订购房合同，能要求违约金？
广东宏力律师事务所
往期的一波房屋预售合同纠纷
胜诉炒（超）鸡（级）帅
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你有没有跟我们律所委托人一样的经历呢？因为房屋工程延期不能按时交房可能会影响自己的心情，甚至连生活也会受到一定的影响，最近我们的粉丝就遇到了烦心事，小区已经延期半年还未交房。咨询我们宏力律师：未签订购房合同，但是签了认购书能要求违约金吗？
近年来，房地产市场迅速发展。房地产的相关法律纠纷随之而来，案件数量与日俱增，整体呈现上升趋势。以中国一线城市广州为例，2013年至2017年广州市的房地产纠纷司法案件从24303件激增至32859件，近5年房地产司法纠纷案件总量超过144502件，占同期广州市民商事司法裁判案件总数的19.49%。放眼全国，广州房地产纠纷司法案件的增加则是一个缩影，从侧面展示房地产市场迅速发展背后人们对房地产法律服务需求的增强。（广东宏力律师事务所更好的为您服务）
下面跟随着小编的脚印来探讨：签订了认购书，未签订购房合同，能不能要求违约金？
原告：业主（甲方）
被告：开发商（乙方）
整件事情的原委是怎么样的呢？
2014年8月21日一个干燥的季节影响了我们浮躁的心情，这个日子我们的原告（甲方）与被告（乙方）签订《XX中心别墅认购书》1份，这份约定的内容如下：
一、乙方认购甲方建设的商品房现定名为“XX中心商城”第××号楼×××室，建筑面积约374.54平方米，总价款为2077387元整，乙方签署本认购权合同的同时，交纳定金100000元整给甲方，取得商品房的认购权，并同意在签署本认购权合同后，自接到甲方通知之日起7日内，到甲方办公处正式签署《商品房买卖合同》，交付合同款项，并履行合同条款。
二、双方签署本合同后，甲方若不出售本协议项下商品房给乙方，被视为违约，甲方应双倍返还乙方所交定金，乙方若不向甲方购买本协议项下之商品房，被视为违约，所交定金不再退还，同时，乙方认购权消失，甲方有权处置商品房，在违约方违约情况下，本合同自行终止。
三、其他未尽事宜，双方按正式《商品房买卖合同》协议执行，正式《商品房买卖合同》签署后，本认购权合同自行终止。
我们的原告于当日向被告交纳了100000元购房定金，在2014年9月10日向被告交纳了购房款940000元。但被告在2015年3月20日前仍未通知原告签订《商品房买卖合同》，涉案合同约定的房屋也因被告内部机构发生重组及资金问题至今未有开工。
原告的诉求有两点：
第一、恳求法院解除原告与被告于2014年8月21日签订的《XX中心别墅认购书》，被告退还原告购房定金100000元、购房款940000元，支付违约金100000元，合计1140000元；
第二、本案诉讼费完全用由被告承担。
被告不服抗辩：
原告诉称的签订《XX中心别墅认购书》及支付部分房款的情况属实。工程在2015年因特殊情况确实停工一段时间，但今年已全部恢复开工，同意返还原告支付的购房款，但应按被告债务统一处置方案进行处理。认购书的手写部分约定原告应于2015年3月20日前付清剩余房款，截止目前原告并未付清所有房款，原告违约在先，要求支付100000元违约金的请求不能成立。
双方争议焦点
1.如何确定《XX中心别墅认购书》的法律性质？
2.原告、被告是否存在违约行为以及原告是否违约在先？
3.被告是否应退还原告购房定金、购房款和支付违约金？
裁判结果到底如何？能否得到违约金？
一、原告XX与被告XX集团有限公司于2014年8月21日签订的《XX中心别墅认购书》予以解除；
二、被告XX集团有限公司于本判决生效后10日内退还原告购房定金100000元、购房款940000元，支付违约金100000元，合计1140000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15060元，由被告XX集团有限公司负担。（原告已预交）一、原告XX与被告XX集团有限公司于2014年8月21日签订的《XX中心别墅认购书》予以解除；
二、被告XX集团有限公司于本判决生效后10日内退还原告购房定金100000元、购房款940000元，支付违约金100000元，合计1140000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15060元，由被告XX集团有限公司负担。（原告已预交）
广东宏力律师事务所点评
超级帅
请细看
大家好~小编告诉大家，这个案件中原告的违约金能拿回来的第一个原因主要是，购房的行为无法进行下去的责任主要在于被告没有按照认购书的约定通知原告签署正式的《商品房买卖合同》，也就是说，两方在签订合同后，理应按照合同约定完成各自应当完成的任务，促成房屋买卖目的的实现，但是~~被告先违约了，并没有按照合同说好的通知原告签订《商品房买卖合同》，被告是有错在先的，因此被告提的原告并未付清房款而构成违约的主张是不会被法院所采纳滴~~
普法时间，小板凳端起来~~
根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
~~以上可是法定的抗辩权啊~~哈哈~~记下来了嘛~~
违约金能拿回来的第二个原因主要是，双方在合同中是有约定不履行预约合同的违约责任哒~看看~“双方签署本合同后，甲方若不出售本协议项下商品房给乙方，被视为违约，甲方应双倍返还乙方所交定金，乙方若不向甲方购买本协议项下之商品房，被视为违约，所交定金不再退还，同时，乙方认购权消失，甲方有权处置商品房，在违约方违约情况下，本合同自行终止。”
可别小看了这条约定啊，根据法律规定，合同是双方当事人的真实意思表示，在不违背法律、行政法规的强制性规定的情况下，合法有效，对双方当事人均产生约束力。
所以各位在订立合同时，一定要注意约定好违约责任的情形以及承担违约责任的方式哦~~这可是非常非常重要的~~这样就不被怕被坑了以后向法院起诉主张希望获得的赔偿金额得不到法院支持啦~~
但是，在社会主义国家是不允许你通过主张损害赔偿来超额牟利的哈~~看这条~~
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“ 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
看清楚了吗~~勤劳才能致富~~~
但是~~在法律赋予你权利的范围内~该主张的权利还是要主张的~~这个案子要是能在事实部分改一下的话，能赔偿的金额也有可能翻番哦~往下看~~
宏力律所的房产律师提醒大家~在签订预售合同的时候，为了有效维护自己的权益，应当在合同中详细地约定“双方名称、商品房状况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用时间等等（详细地看下面标红的法条哈~）……”
这样操作，预合同就容易被认定为商品房买卖合同啦，被认定为商品房买卖合同后有什么好处呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，购房者除了可以要求开发商返还已付的购房款及利息、赔偿相应的损失外，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任哦，放在这个案子里，原告就可以要求被告返还100000+940000+940000一共1980000元~~
学会了嘛各位~~~宏力房产律所专注房产~~~快来咨询吧~~~
以下为法条：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。”
你还在为你的房子延期收房苦恼吗？
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