房屋过户给子女，哪种操作最省钱？

作为父母，如果想把房子过户给子女，你会选择什么方式呢？

在经济学家提出“6个钱包买房”的时代，许多家长选择将自己的房产过户给子女。

 

但即使是一家人，房产过户也不是那么简单的事情。

目前来看，房屋过户主要分为三种方式——继承、赠与、买卖。这三种不同的方式，面临的是不同的操作流程以及法律风险，而且所要缴纳的费用也各不相同。

今天宏力君就来分析一下，把房子过户给子女时，哪种方式最划算。

继承

 

可以说，在征收遗产税之前，以继承的方式将房子留给子女是比较便宜的。

但是在实际操作中，因为需要在被继承人去世后才可以进行产权过户，如果没有订立有效的遗嘱，按照法定继承的方式可能会涉及到复杂的流程和法律问题，风险较高。

 

 

 

例如子女因为这套房子继承问题产生纠纷，就需要通过诉讼来解决，不仅影响家庭关系，而且会产生较高的诉讼费用。

 

 

 

如果选择继承的方式，建议业主生前订立公证遗嘱。

赠与

也许有人会纳闷：“什么？我把房子送给自己的子女还要交钱？”答案是肯定以及必须的。

赠与房产过户时，需要按照房屋的市场价格征收一定的契税。

有人可能会认为一点点契税只是九牛一毛，而且又不用交个税还是比较划算的，但这么想就错了。

根据有关规定，如果受赠与的房产不是获赠方家庭唯一房产且获得产权证未满五年，受赠的房产将来如果要出售，在交易时还将可能产生20%个人所得税。所以说，把房产直接赠与给子女，也不是那么简单。

 

买卖

我们接着来看最后一种，把房产卖给子女需要缴纳多少费用呢？把房子卖给自己的孩子，这恐怕是大家觉得最意外的方式了。

中国的父母恨不得把所有的一切都给孩子，怎么会把房子“卖”给子女呢？

 

但是，我们再看看下图二手普通住房买卖需要缴纳的税费。

 

 

PS：普通住房是指：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

也就是说，通过买卖方式缴纳的契税最高为3%，虽然可能有其他税费。

但是如果是满五年唯一住房，是可以免除个税和增值税的！

所以，在能够满足表中的条件的，税费最低是可以降到1%！

 

但是，如果非5年或非唯一，不也存在要交20%的情况！？

 

 

当然不。

根据广州市地方税务局于2013年8月1日施行的《存量房交易计税价格异议处理办法》第六条第四款规定 “将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人，以不低于成本价（转让人的购房原价等）为计税价格。成本价（转让人的购房原价）以发票或契税完税证明载明的价格为准。”

即使是满未满五年或非唯一住房，将房屋买卖的实际交易价格按购房原价来填写，这样，由于房屋买卖过程中增值部分为0，20%*0=0，这样个税也是0！

到底怎么选？

综合上述3个方式，我们会发现：赠与的潜在费用过高，房产继承的流程比较复杂，一般来说，选择卖给子女的方式最省钱。

房屋买卖的方式从费用上占据了优势，可以说是最佳的方案。但是，要提醒大家几点：

首先，房产过户不仅需要缴纳不少的费用还要浪费很多的人力物力，绝不是一件随便闹着玩的小事，一定要深思熟虑好好考量之后再做决定。

其次，由于受房屋面积、居住年限、首套、二套、多套等限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。

另外，除了交易费用以外，我们还要从法律层面来考虑，以上三种方式各有利弊和风险，实际过程中还要视不同的家庭实际情况，具体问题具体分析。

*税费随政策变动较大，如有变动，以税局公布的最新计算税费公式为准。