二手房买卖避雷指南（下）|户口无法迁出、买学区房却无法入学等风险如何防范

在二手房买卖合同条款当中，付款方式通常分为一次性付款、分期付款和按揭付款。买卖双方从签订合同到完成过户交易，往往需要1到3个月的时间。

其中，对于“先过户”还是“先交钱”的问题，一直存在争议。

卖家通常会担心，将房屋过户给买家之后，买家能否正常支付除了购房定金之外的首期款。

对此，陈律师建议大家去银行将这笔首期款做资金监管，当买方过了户拿到领证回执的时候，卖方才可以领走首期款。因为有第三方参与资金监管，在实践当中，这是最安全的做法。

在买卖双方办理资金监管之后，即使卖家违约，不将房屋过户给买家，当达到相应条件后，买家放在银行监管的钱会自动解冻返还给买家。

另外，在二手房交易中，卖方不按约定迁出户口的问题也时有发生。

对于户口的迁出，无论在法院层面，还是在公安部门层面，除局部地区外，暂时来说都没办法强制卖方迁出。

如果买方起诉卖方，要求法院强制卖方迁出户口，由于权限问题，法院将不予处理。

而对于公安部门来说，因为上一手户主的迁出，必然涉及到一个问题：上一个户主迁出之后，户口需要落到其他地方，如果上一个户主卖了这间房子后，没有其他房屋，也没有亲属给他投靠入户，在这种情况下，按照我国的户籍制度，除了局部省、市有特别规定外，一般不能强制迁移。 

对此，陈律师建议，买卖双方要在合同里明确约定“户口迁出”的期限和违约责任，一旦出现问题，就可以卖方违约为由，向法院提起诉讼。

如果购买的是学区房，更要对户口迁入迁出问题高度重视，同时也要确认所购房屋是否属于所需入读学校的学区。

现在广州很多小学不单要求父母、小孩子的户口在所在的学区房里，而且还有时间限制，如需要已迁入3年或5年才可以入读。

广州有部分小学，甚至会要求该学位房在过去的5-6年内，没有被作为小学学位房使用过，才可以作为学位房，在这种情况下，买方更应该向对口的学校核实清楚。

因此，买家在购买学区房时，要把合同约定得更加细致，如果卖家有隐瞒情况，要承担相应的违约责任。

在房屋交付时，买卖双方要详细约定交付标准和房屋受损的风险承担情况。千万不能掉以轻心。

对买方来说，房屋交付千万不能掉以轻心。房屋在交付之前有什么毛病、有什么地方需要维修以及房屋的现状和房产证记载不一致等情况，都要在交付之前提出。

交付完成，交了钥匙并签了交付确认书之后，所有风险都会转嫁给买方；在这种情况下，虽然法律上是允许买方找卖方重新处理相应的后续问题，但肯定会大大损耗买方的时间和精力。 

最后再次提醒大家，在二手房交易过程中，买卖双方务必要在签订买卖合同之前，充分了解清楚房屋相关的所有信息，并约定好所有细则，避免发生纠纷（点击蓝字了解二手房买卖避雷指南（上），了解二手房交易签约前不得不注意的细节）。